부담부증여에 대한 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2005중 0398(2005.6.27) P>1. 처분개요 청구인은 ○○○호(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 2000.2.1 취득하여 보유하다가 아들 강○○○에게 청구인의 ○○○에 대한 채무액 180백만원 및 전세보증금 210백만원 합계 390백만원을 강○○○이 부담하는 조건으로 2003.10.6 증여하였다. 강○○○은 쟁점아파트를 증여 받고 증여재산가액 390백만원, 부담채무액 390백만원으로하여 증여세를 신고하였고, 청구인은 쟁점아파트 부담부증여의 양도와 관련하여 양도가액 390백만원, 취득가액 290백만원이 부담부증여액의 실지거래가액이라 하여 이에 따라 양도차익을 산정하여 2003년 귀속 양도소득세 19,423,770원을 2003.10.15 자진신고·납부하였다. 처분청은 부담부증여의 경우 실지거래가액이 당초부터 없는 경우에 해당한다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2004.5.7 청구인에게 2003년귀속 양도소득세 47,385,000원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 7.26 이의신청을 거쳐 2004.12.30 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트를 상속세및증여세법규정에 의하여 평가한 증여가액은 390백만원이며 인계한 채무액도 390백만원인 바, 이 건 양도는 부담부증여의 형식으로 소유권이 이전되었으나 그 실질내용은 쟁점아파트의 소유권과 확정된 채무액 390백만원의 변제를 서로 교환한 것이므로 쟁점아파트의 소유권과 교환한 확정채무액 390백만원이 실지 양도가액이며, 채무액을 초과하는 증여가액이 없어 양도가액 390백만원에 대응하는 취득가액은 2000.2.1 청구인이 쟁점아파트를 실지 취득한 가액인 290백만원이고 청구인은 위 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하였으므로 기준시가에 의한 이 건 양도소득세 부과처분은 이를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 부담부증여의 경우 당해자산 전체의 양도당시의 실지거래가액이 당초부터 없는 경우에 해당하므로 양도당시의 자산가액은 기준시가를 채택할 수 밖에 없으며, 양도당시의 당해 자산가액을 기준시가로 채택하였으므로 취득당시의 당해 자산가액도 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 의거 기준시가를 채택해야 하므로 쟁점아파트의 부담부증여에 대한 양도소득세 계산시 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 부담부증여에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 2000.2.1 취득하여 보유하다가 2003.10.6 아들 강○○○에게 증여한 사실, 강○○○이 증여재산가액 390백만원, 부담부채무액 390백만원으로하여 증여세를 신고한 사실, 쟁점아파트 기준시가가 증여당시(2003.10.6)는 390백만원이고, 취득당시(2000.2.1)는 145백만원이라는 사실 등에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점아파트상에 설정되어 있던 담보채무액 390백만원의 인수와 관련하여 2003.10.15 양도가액 390백만원, 취득가액 290백만원이 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 실지거래가액이라 하여 이에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세 19,423,770원을 신고·납부하였다.

(3) 처분청은 부담부증여의 경우는 당초부터 실지거래가액이 존재하지 아니한다 하여 당해자산의 가액을 기준시가로 하여 증여가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 아래와 같이 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. 양도가액 390백만원(양도당시기준시가)×390백만원/390백만원＝390백만원 취득가액 145백만원(취득당시기준시가)×390백만원/390백만원＝145백만원 필요경비 4,350천원 양도차익: 240,650천원 결정세액: 64,866,390원

(4) 위와 같이 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 쟁점아파트가 투기지역으로 지정되었으며, 쟁점아파트의 소유권과 교환한 확정채무액 390백만원이 실지양도가액이고, 채무액을 초과하는 증여가액이 없으므로 실지취득가액은 청구인이 2000.2.1 취득한 가액인 290백만원이며 청구인은 위와 같은 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하였으므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 이를 취소하여야 한다고 주장하고 있어 살펴보면, 부담부증여에 있어서 채무액에 상당하는 부분이 유상으로 사실상 이전된 것으로 본다는 취지는 당해자산의 가치에서 채무액이 차지하는 비율에 상당하는 부분이 이전된 것으로 본다는 것이지 담보되어 있는 채무액 자체가 유상으로 이전되는 것으로 간주하는 부분의 객관적 가치를 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 이에 의하면 결국 당해자산의 가치는 기준시가가 되어야 할 것으로 판단된다. 또한 투기지역에 소재하는 아파트라고 하더라도 부담부증여한 경우에는 현실적으로 당해 부동산 전체의 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 결과적인 면에서 증여당시 기준시가에 부담부 채무비율(증여재산 중 인수한 채무가 차지하는 비율)을 곱하여 계산할 수 밖에 없고, 동 부담부 채무비율이 증여당시의 기준시가를 기준으로 산정된 것이라면 부담부 채무액에 대응하는 취득가액도 취득당시의 기준시가에 위 부담부 채무비율을 곱하여 산정하는 것이 합리성이 있다고 보아야 할 것인 바○○○, 처분청에서 쟁점아파트의 부담부증여에 대해 기준시가에 부담부 채무비율을 곱하는 방법으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.