분양권의 양도가액 선정

심판청구번호 국심2005중 374(2005.8.12) ;">1. 처분개요 청구인은 2002.4.18. 청구외 ○○○로부터 ○○○(38평형)의 분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다) 공급계약을 체결하여 쟁점분양권을 취득하고, 분양권의 상태에서 2003.7.21. 청구외 정○○○에게 양도한 후, 쟁점분양권 프리미엄을 30,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

○○○세무서장은 ○○○로부터 ○○○ 분양계약자(1,082명) 및 명의변경(769명)에 관한 자료를 받고, 인근 중개업소에서 시기별 분양권시세를 조사한 자료에 근거하여 청구인을 불성실신고 혐의자로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 청구인으로부터 쟁점분양권을 취득한 청구외 정○○○의 배우자 천○○○로부터 쟁점분양권프리미엄이 85,000,000원이라는 확인서를 받은 후, 이에 근거하여 2004.12.16. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 20,183,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 천○○○의 확인서를 과세근거로 삼고 있으나, 천○○○은 쟁점분양권의 매매거래에 대한 직접 거래당사자가 아니어서 관련이 없는 사람이고, 천○○○이 당초 확인서를 번복하는 진술서를 제시하였음에도 불구하고 이를 받아들이지 아니하고 당초 확인서만을 사실로 인정한 처분은 편파적인 결정이므로 부당하다. 청구인이 쟁점분양권을 양도할 당시에는 강남부동산 투기조사로 모든 거래가 중단된 상태에서 급매하였고, 쟁점분양권은 로얄층에 대한 것도 아닌데 85,000,000원의 프리미엄을 받은 것으로 본 처분은 터무니없으므로 청구인의 당초 신고대로 쟁점분양권 프리미엄은 30,000,000원으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점분양권의 소재지 관할세무서인 ○○○세무서가 수집한 시기별 평형별 분양권프리미엄 형성가격표에 의하면, 쟁점분양권과 같은 37∼38평형의 경우 2003년 상반기에 1억 2,000만원∼1억 5,000만원에 달한 것으로 조사되었고, 청구인으로부터 쟁점분양권을 취득한 정○○○의 남편인 천○○○이 확인한 거래가액을 믿을 수 없다고 주장하나, 천○○○(교사)은 확인일 현재 37세의 성인으로 세무공무원의 협박에 의하여 쟁점분양권 거래와 관련하여 근거없이 작성할 만큼 사리분별력이 없다고 보기 어려우며, 더구나 구체적인 금액까지 기재한 것으로 보아 사실에 입각한 확인내용으로 판단되어 천○○○의 확인서를 근거로 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점분양권의 실지 양도가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 이 건 조사당시 매수인 정○○○의 배우자인 천○○○의 2004.8.24. 확인서에 의하면, 쟁점분양권을 청구인으로부터 프리미엄 85,000,000원을 지급하였다는 내용이 기재되어 있고, 처분청은 위 확인서를 근거로 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 처분청에 확인서를 작성하여 준 천○○○은 쟁점분양권의 매매거래에 대한 직접 거래당사자가 아니고, 천○○○로부터 위 확인서는 천○○○이 거래 내역을 알지 못하는 상황에서 확인서를 작성한 것이라는 진술서를 받아 제출하고 있으며, 쟁점분양권 양도 당시에는 강남부동산 투기조사로 모든 거래가 중단된 상태에서 급매하였고, 쟁점분양권은 로얄층에 대한 것이 아니어서 85,000,000원의 프리미엄을 받은 것으로 본 처분은 터무니없다고 주장한다. 처분청이 이 건 거래의 직접 당사자인 매수인 정○○○로부터 받은 진술서의 내용에 의하면, 정○○○는 청구인과 쟁점분양권 매매거래를 하면서 기납부한 중도금 106,700,000원과 프리미엄 85,000,000원을 지급하기로 하였으나, 청구인이 프리미엄을 30,000,000원으로 낮추는 계약서를 이중으로 쓰기를 강력히 요구하여 중도에 계약을 파기하고자 해도 청구인이 20,000,000원의 계약금을 돌려주지 않겠다고 강력히 반발하여 어쩔 수 없이 이중계약서를 써 줄 수밖에 없었으며, 정○○○가 청구인에게 지급한 금액은 모두 191,700,000원으로 이중 2천만원은 2003.7.7.과 2003.7.8. 각각 1천만원씩을 청구인의 외환은행 계좌로 이체 송금되었음이 청구인의 ○○○은행 계좌 내역에서 나타나고 있으며, 나머지 171,700,000원은 청구인이 정○○○ 앞으로 작성해 준 것으로 보이는 영수증에 나타나 있다. 살피건대, 처분청이 쟁점분양권 거래의 직접당사자인 정○○○로부터 쟁점분양권 프리미엄이 85,000,000원이라는 진술서와 그에 대한 증빙으로 통장 및 잔금영수증 사본을 제시하고 있는 반면, 청구인은 이에 대한 구체적인 반증을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점분양권 프리미엄을 85,000,000원으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.