1세대3주택으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2005중 68(2005.9.13) 청 구 인 성 명 ○○○ 주 소 ○○○ 대리인 성명 세무사 ○○○ 주소 ○○○ 행 정 처 분 청 ○○○세무서장

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2003.6.28. 청구외 이○○○에게 양도한 ○○○를 양도하고 기준시가(양도가액 212,500천원, 취득가액 138,000천원)에 의하여 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도당시 모(母) 최○○○이 2003.7.2. 양도한 ○○○를 포함하여 3주택을 보유한 상태에서 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 소득세법 제96조 제1항 제7호 등의 규정에 따라 양도 및 취득당시 실지거래가액(양도가액 257,000천원, 취득가액 107,777천원)에 의하여 2004.5.12. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 12,994,730원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.3. 이의신청을 거쳐 2004.12.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1993.4.13. 국외이주 하였다가 모(母) 최○○○(1922년생)이 연로하여 홀로 생활이 어렵게 되자 2003년초에 귀국하여 병원개업을 준비하면서 2003.6.3. 노모와 세대를 합가하였다. 1세대3주택자의 부동산 양도시 양도소득세를 실지거래가액에 의하도록 한 소득세법시행령 제162조의2 제5항 은 주택투기 억제를 위하여 2002년 10월에 개정된 규정으로서 이 건 청구인과 같이 노부모 봉양을 위한 세대합가로 인하여 불가피하게 발생한 1세대3주택의 경우까지도 동 규정을 적용하여 실지거래가액에 의하여 과세하는 것은 부당하고, 더욱이 청구인이 양도한 쟁점주택은 모친 소유인 쟁점외주택과 함께 2003.4.29.과 2003.5.2.에 매매계약을 체결하고 중도금을 2003.5.28.과 2003.6.2.에 각각 지급받아 노모와의 합가일인 2003.6.13. 이전에 사실상 양수인의 소유로 보아야 하므로 외견상 쟁점외주택 양도당시 3주택 소유자라는 단순한 사실만으로 이 건 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제96조 제1항 7호 및 같은 법 시행령 제162조의2 제5항은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 과세하는 것으로 규정되어 있고 달리 예외 규정이 없으므로 동 법령에 따라 과세한 당초 처분은 정당하고, 부동산 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일로 하되, 잔금청산일이 불분명한 경우에 소유권이전등기일, 실제 사용일 등으로 하며, 아파트 분양잔금을 은행융자로 대체한 경우에도 융자금으로 잔금대체한 날을 취득 또는 양도시기로 보아야 하므로 쟁점주택 등을 중도금 수수시점에서 사실상 양수인의 소유로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택 양도당시 청구인의 세대가 3주택 소유한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 같은 법 시행령 제162조의 2 【양도가액】⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우를 말한다.

(2) 같은 법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 같은 법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.6.13. 모(母) 최○○○과 세대를 합가하여 이 건 처분일 현재까지 생계를 같이하고 있음이 주민등록등본상 확인되고 이에 대하여 당사자간 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인의 세대가 2003.6.28. 쟁점주택 양도당시 아래와 같이 모(母) 최○○○의 쟁점외주택을 포함하여 3주택 소유자에 해당하므로 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

○○○에게 양도한 ○○○를 양도하고 기준시가(양도가액 212,500천원, 취득가액 138,000천원)에 의하여 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도당시 모(母) 최○○○이 2003.7.2. 양도한 ○○○를 포함하여 3주택을 보유한 상태에서 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 소득세법 제96조 제1항 제7호 등의 규정에 따라 양도 및 취득당시 실지거래가액(양도가액 257,000천원, 취득가액 107,777천원)에 의하여 2004.5.12. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 12,994,730원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.3. 이의신청을 거쳐 2004.12.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1993.4.13. 국외이주 하였다가 모(母) 최○○○(1922년생)이 연로하여 홀로 생활이 어렵게 되자 2003년초에 귀국하여 병원개업을 준비하면서 2003.6.3. 노모와 세대를 합가하였다. 1세대3주택자의 부동산 양도시 양도소득세를 실지거래가액에 의하도록 한 소득세법시행령 제162조의2 제5항 은 주택투기 억제를 위하여 2002년 10월에 개정된 규정으로서 이 건 청구인과 같이 노부모 봉양을 위한 세대합가로 인하여 불가피하게 발생한 1세대3주택의 경우까지도 동 규정을 적용하여 실지거래가액에 의하여 과세하는 것은 부당하고, 더욱이 청구인이 양도한 쟁점주택은 모친 소유인 쟁점외주택과 함께 2003.4.29.과 2003.5.2.에 매매계약을 체결하고 중도금을 2003.5.28.과 2003.6.2.에 각각 지급받아 노모와의 합가일인 2003.6.13. 이전에 사실상 양수인의 소유로 보아야 하므로 외견상 쟁점외주택 양도당시 3주택 소유자라는 단순한 사실만으로 이 건 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제96조 제1항 7호 및 같은 법 시행령 제162조의2 제5항은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 과세하는 것으로 규정되어 있고 달리 예외 규정이 없으므로 동 법령에 따라 과세한 당초 처분은 정당하고, 부동산 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일로 하되, 잔금청산일이 불분명한 경우에 소유권이전등기일, 실제 사용일 등으로 하며, 아파트 분양잔금을 은행융자로 대체한 경우에도 융자금으로 잔금대체한 날을 취득 또는 양도시기로 보아야 하므로 쟁점주택 등을 중도금 수수시점에서 사실상 양수인의 소유로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택 양도당시 청구인의 세대가 3주택 소유한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 같은 법 시행령 제162조의 2 【양도가액】⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우를 말한다.

(2) 같은 법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 같은 법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.6.13. 모(母) 최○○○과 세대를 합가하여 이 건 처분일 현재까지 생계를 같이하고 있음이 주민등록등본상 확인되고 이에 대하여 당사자간 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인의 세대가 2003.6.28. 쟁점주택 양도당시 아래와 같이 모(母) 최○○○의 쟁점외주택을 포함하여 3주택 소유자에 해당하므로 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

○○○

(3) 이에 대하여 청구인은 노부모 봉양을 위한 세대합가로 인하여 불가피하게 발생한 1세대3주택의 경우까지 주택투기억제를 위하여 개정된 소득세법시행령 제162조의2 제5항 을 적용하여 실가과세하는 것은 부당할 뿐만 아니라, 청구인의 쟁점주택 및 모친의 쟁점외주택은 그 중도금을 2003.5.28과 2003.6.2에 각각 영수하였으므로 세대합가일인 2003.6.13. 이전에 사실상 양수인의 소유로 보아야 한다는 주장이다.

(4) 쟁점외주택 및 쟁점주택에 대한 매매계약서 및 등기부등본 등에 의하면, 청구인이 양도한 쟁점주택은 매매대금 257,000천원[계약금 10,000천원(계약일 2003.4.29), 중도금 50,000천원(2003.5.28), 잔금 187,000천원(2003.6.28)]에, 최○○○이 양도한 쟁점외주택은 매매대금 260,000천원[계약금 25,000천원(계약일 2003.5.2), 중도금 75,000천원 (2003.6.2), 잔금 160,000천원(2003.7.2)]에 각각 양도되었고 양수인들은 잔금청산일에 그 소유권이전등기를 경료하였음이 확인된다.

(5) 3주택 이상 보유자에 대한 실가과세 규정인 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제162조의2 제5항 등은 그 입법취지가 주택에 대한 투기수요를 억제하기 위한 것으로써 국내에 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에는 예외없이 실거래가를 적용하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다.

(6) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 양도한 쟁점주택을 중도금 거래시점에서 사실상 양수자의 소유로 보아야 하므로 청구인의 보유주택에서 제외하거나 모친과의 세대합가일 이전에 양도된 것으로 보아야 한다는 주장이나, 관련 법령인 소득세법 제98조, 동법시행령 제162조 제1항 등이 부동산 양도시기를 원칙적으로 잔금청산일로 규정하면서 동 잔금청산일이 분명하지 아니한 경우 등기부 접수일, 사실상 사용일 등으로 한다고 규정하고 있을 뿐만 아니라 이 건의 경우에도 양수자가 매매계약서상 잔금청산일에 소유권이전등기를 경료하고 있어서 쟁점주택의 양도시기를 잔금청산일로 본 처분청의 판단은 정당하다고 하겠고, 따라서 처분청이 쟁점주택 양도당시 청구인의 세대를 쟁점주택을 포함하여 3주택 소유자로 보아 실지거래가액으로 과세를 한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.