주택의 양도시기를 잔금청산일로 보아 1세대3주택자에 해당하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 사례
주택의 양도시기를 잔금청산일로 보아 1세대3주택자에 해당하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 사례
심판청구번호 국심2005중 67(2005.9.13) 청 구 인 성 명 ○○○ 주 소 ○○○ 대리인 성명 세무사 ○○○ 주소 ○○○ 행 정 처 분 청 ○○○세무서장
심판청구를 기각합니다.
청구인은 2003.7.2. 청구외 김○○○에게 ○○○를 양도하고 기준시가(양도가액 142,500천원, 취득가액 91,000천원)에 의하여 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 쟁점주택 양도당시 동일세대원인 자(子) 김○○○의 ○○○ 및 ○○○의 주택을 포함하여 청구인의 세대가 3주택을 소유한 상태에서 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 소득세법 제96조 제1항 제7호 등의 규정에 따라 양도 및 취득당시 실지거래가액(양도가액 260,000천원, 취득가액 128,000천원)에 의하여 2004.5.12. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 24,839,100원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.3. 이의신청을 거쳐 2004.12.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.
7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 같은 법 시행령 제162조의 2 【양도가액】⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우를 말한다.
(2) 같은 법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 같은 법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (3) 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택
2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
(1) 청구인과 자(子) 김○○○는 2003.6.13자로 세대를 합가하여 이 건 처분일 현재까지 생계를 같이 하고 있는 사실에 대하여 당사자간 다툼이 없다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여 동일세대원인 김○○○ 소유의 주택을 포함하여 청구인의 세대가 2주택 소유자로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 신고하였고, 처분청은 청구인이 2003.7.2. 쟁점주택 양도당시 김○○○가 아래와 같이 ○○○ 및 ○○○아파트 등 2주택을 소유하고 있어 쟁점주택을 포함하면 청구인의 세대가 3주택 소유자에 해당하므로 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.
○○○에게 ○○○를 양도하고 기준시가(양도가액 142,500천원, 취득가액 91,000천원)에 의하여 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 쟁점주택 양도당시 동일세대원인 자(子) 김○○○의 ○○○ 및 ○○○의 주택을 포함하여 청구인의 세대가 3주택을 소유한 상태에서 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 소득세법 제96조 제1항 제7호 등의 규정에 따라 양도 및 취득당시 실지거래가액(양도가액 260,000천원, 취득가액 128,000천원)에 의하여 2004.5.12. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 24,839,100원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.3. 이의신청을 거쳐 2004.12.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.
7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 같은 법 시행령 제162조의 2 【양도가액】⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우를 말한다.
(2) 같은 법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 같은 법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (3) 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택
2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
(1) 청구인과 자(子) 김○○○는 2003.6.13자로 세대를 합가하여 이 건 처분일 현재까지 생계를 같이 하고 있는 사실에 대하여 당사자간 다툼이 없다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여 동일세대원인 김○○○ 소유의 주택을 포함하여 청구인의 세대가 2주택 소유자로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 신고하였고, 처분청은 청구인이 2003.7.2. 쟁점주택 양도당시 김○○○가 아래와 같이 ○○○ 및 ○○○아파트 등 2주택을 소유하고 있어 쟁점주택을 포함하면 청구인의 세대가 3주택 소유자에 해당하므로 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.
○○○
(3) 이에 대하여 청구인은 자(子) 김○○○ 소유의 ○○○가 1999년 10월 신축된 주택이어서 조세특례제한법 제99조 제2항 에 의하여 1세대1주택 적용시 소유주택에서 제외되므로 이 건 소유주택수에 서도 제외하여야 하고, 쟁점주택은 매매계약서상 잔금청산일에 대하여 쌍방합의에 따라 조절할 수 있다는 특약사항을 두었고 양수인의 자금사정에 의하여 먼저 소유권이전 등기후 대출자금으로 잔금을 지급하였으므로 매매계약서상 잔금청산일이 확정된 양도시기라고 볼 수 없어 사실상 중도금을 받은 시점(2003.6.2)에서 양수인의 소유로 보아야 하므로 외견상 3주택이라는 단순한 사실만으로 이 건 과세함은 부당하다는 주장이다.
(4) 청구인이 제출한 쟁점주택에 대한 "매매계약서"(계약일 2003.5.2)에 의하면, 청구인은 양수인 김○○○에게 쟁점주택을 매매대금 260,000천원[계약금 25,000천원, 중도금 75,000천원 (2003.6.2), 잔금 160,000천원(2003.7.2)], 잔금지급일은 쌍방합의하에 조절할 수 있는 조건 등으로 양도계약하였음이 확인되고, 등기부등본에 따르면 동 김○○○이 잔금지급일(2003.7.2)에 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.
(5) 청구인이 제시한 조세특례제한법 제99조 제2항 의 규정은 신규주택 수요창출을 위한 건설경기 및 부동산 시장의 활성화를 도모하기 위한 취지에서 거주자가 주택건설사업자로부터 1998.5.22∼1999.12.31 기간중 취득한 국민주택의 경우에는 취득 후 5년이내 양도시 해당 양도소득세를 감면할 뿐만 아니라 1세대1주택 적용시 소유주택으로 보지 않도록 규정하고 있으나, 이에 반하여 3주택 이상 보유자에 대한 실가과세 규정인 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제162조의2 제5항 등은 그 입법취지가 주택에 대한 투기수요를 억제하기 위한 것으로서 위의 국민주택을 포함하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에는 예외없이 실거래가를 적용하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다.
(6) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 양도한 쟁점주택을 중도금 거래시점(2003.6.2)에서 사실상 양수자의 소유로 보아 청구인의 보유주택에서 제외하여야 한다는 주장이나, 관련 법령인 소득세법 제98조, 동법시행령 제162조 제1항 등이 부동산 양도시기를 원칙적으로 잔금청산일로 규정하면서 동 잔금청산일이 분명하지 아니한 경우 등기부 접수일, 사실상 사용일 등으로 한다고 규정하고 있을 뿐만 아니라 이 건의 경우에도 양수자가 매매 계약서상 잔금청산일(2003.7.2)에 소유권이전등기를 경료하고 있어서 쟁점주택의 양도시기를 잔금청산일로 본 처분청의 판단은 정당하다고 하겠고, 따라서 처분청이 쟁점주택 양도당시 청구인의 세대를 쟁점주택을 포함하여 3주택 소유자로 보아 실지거래가액으로 과세를 한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
- 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.