환지예정지 지정 후에 취득한 토지의 취득가액 산정방법

심판청구번호 국심2005전 3203(2006.01.04) �제99조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 취득시의 기준시가를 곱한 가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1999.12.6. 환지예정지로 지정된 ○○○ 전 2,261㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2001.9.26. 취득하여 2005.2.2. ○○○광역시 ○○○에게 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세 과세표준예정신고를 하면서 취득가액을 환지전 종전면적(2,261㎡)에 2001년의 개별공시지가를 적용하여 산정하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 환지예정면적(1,042.2㎡)에 2001년 개별공시지가를 적용하여 2005.7.12. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 52,158,420원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 취득한 2001.9.26. 당시에는 환지전 토지에 대한 개별공시지가만 고시되고 환지예정지에 대한 개별공시지가는 고시된 바 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 취득당시의 권리면적 2,261㎡에 환지전 토지의 개별공시시가를 적용하거나 환지예정면적에 개별공시지가가 없는 것으로 보아 개별공시지가를 별도로 산정하여 적용함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 환지예정지로 지정된 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도하는 경우 취득가액은 환지예정면적에 취득당시의 개별공시지가를 곱하여 산정하도록 되어 있으므로 청구인은 환지예정지로 지정된 이후에 쟁점토지를 취득한 바 있어 환지예정면적에 2001.6.30.자 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하였음은 정당하다.

• 가. 쟁 점 구획정리사업에 의한 환지예정지 지정 이후에 취득하여 양도한 토지의 취득가액을 산정함에 있어 환지예정면적에 취득당시의 개별공시지가를 적용하여 산정한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다) (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (4) 소득세법시행규칙 제77조 【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 ○○○ 토지구획정리사업지구내의 토지로서 1999.12.30. 환지예정지로 지정된 바 있으며, 청구인은 쟁점토지를 2001.9.26. 취득하여 2005.2.22. 양도하고 양도소득세 과세표준예정신고시 양도가액은 환지예정면적에 양도당시의 개별공시지가를 곱하여 산출하였으며 취득가액은 환지전 종전면적에 환지전 종전토지○○○의 2001년 개별공시지가를 곱하여 산출한 사실이 관련 등기부등본 및 처분청 과세자료에서 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환지전 종전면적에 2001년의 개별공시지가를 적용하여 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 관련법령에서 환지 예정지구내의 토지를 취득하여 양도하고 기준시가에 의하여 그 취득가액을 산정하는 경우에는 환지예정면적에 의하여 산정하도록 규정하고 있으므로 이 부분 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환지예정면적에 별도의 기준시가를 적용하여 산정할 것을 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지에 대한 환지예정지는 청구인의 취득 이전인 1999.12.30.에 ○○○ 3롯트(권리면적 905㎡)이었다가 2004년 환지계획이 변경되면서 ○○○ 1∼4롯트(권리면적 1,042.2㎡)로 되었음이 처분청과 청구인이 제시하는 ○○○광역시 ○○○ 등의 관련공문에 의하여 확인되고 있다. (나) 청구인이 쟁점토지를 취득한 2001년에는 환지전 토지(○○○ 2,261㎡)의 개별공시지가(124,000원)만 고시되고 환지예정지에 대한 개별공시지가는 2002년 이후부터 고시(291,000원∼300,000원)되었음이 위 토지의 개별공시지가 확인서에 나타난다. (다) 결국, 쟁점토지의 취득가액을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 환지예정지에 대한 2001년도 개별공시지가는 고시된 바 없고, 환지예정지는 토지구획정리사업으로 인하여 환지전 토지와 지번·면적·특성등이 바뀌게 되므로 환지전 토지와는 다른 토지로 볼 수 있으므로 환지전 토지의 개별공시지가를 환지예정지의 기준시가로 그대로 적용하여 취득가액을 산정할 수는 없다고 할 것이다.

(4) 따라서, 쟁점토지에 대한 환지예정지는 청구인이 취득할 당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 환지예정면적에 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 기준시가를 곱하여 산정하여야 할 것으로 판단된다○○○.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.