일괄 양도한 토지의 양도가액 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산 여부

심판청구번호 국심2005전 3084(2005.12.14) > 1. 처분개요 청구인은 2004.12.14 ○○○번지 소재 임야 11,935㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다)와 같은 곳 ○○○번지 전 1,190㎡ 및 ○○○ 답 813㎡(이하 "쟁점2토지"라 하고, 쟁점1,2토지를 합하여 "쟁점토지"라 한다)를 1,000백만원에 양도한 후 쟁점1토지의 양도가액을 700백만원, 쟁점2토지의 양도가액을 300백만원으로 구분하여 쟁점2토지에 대하여 8년 이상 자경농지로 양도소득세 65,568,062원을 감면신청하고 양도소득세 예정신고 및 자진납부 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 동일인에게 일괄 양도하면서 객관적인 근거도 없이 쟁점1토지(과세분)와 쟁점2토지(면세분)의 양도가액을 구분한 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액을 기준시가를 기준으로 안분계산하여 쟁점토지에 대한 필지별 양도가액을 재산정한 후 2005.5.12 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 20,573,940원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.18 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 결정한 쟁점1토지의 양도가액 795,764,696원은 청구인이 신고한 쟁점1토지의 양도가액 700,000,000원과 비교하여 그 차액의 비율이 약 12%로 청구인이 신고한 양도가액이 사회통념 및 정상적인 거래에 비하여 현저히 부당하다거나 하는 사유가 없음에도 매매계약서상에 나타난 필지별 양도가액을 무시하고 기준시가로 안분계산하여 필지별 양도가액을 산정한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 같은 날 동일인에게 연접해 있는 과세대상인 쟁점1토지와 감면대상인 쟁점2토지를 1,000백만원에 양도하면서 양도대금을 각각 700백만원과 300백만원으로 구분하여 양도소득세를 신고하였으나 이에 대하여 어떠한 객관적인 근거도 제시하지 못하고 있으므로 전체 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 필지별 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점1토지의 양도가액과 쟁점2토지의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 쟁점토지의 필지별 양도가액을 안분계산 하여 과세한 처분의 당부.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점2토지가 8년 이상 자경농지로 양도소득세 감면대상인 사실과 쟁점토지의 실지 양도가액이 1,000백만원인 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 청구인은 2004.12.10 쟁점토지를 청구외 오○○○에게 10억원에 양도하기로 매매계약하면서 양도대금 10억원 중 임야인 쟁점1토지는 7억원, 쟁점2토지는 3억원으로 하기로 약정하였다고 주장하면서 쟁점토지의 부동산매매계약서를 제시하는 바, 동 매매계약서상에는 매매계약조항 끝에 단서로 위 양도가액이 구분 기재되어 있다. 한편, 청구인이 구분하여 신고한 쟁점1토지와 쟁점2토지의 실지 양도가액과 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 결정한 쟁점1토지와 쟁점2토지의 양도가액을 보면 아래 표와 같다.

○○○ 위의 표에서 보는 바와 같이 기준시가(개별공시지가)에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 안분계산할 경우 과세분인 쟁점1토지의 양도가액은 795,760천원, 감면분인 쟁점2토지의 양도가액은 204,240천원이 되는 바, 청구인이 신고한 양도가액에 비하여 쟁점1토지의 양도가액은 13.68%가 증가하고, 쟁점2토지의 양도가액은 31.92%가 감소하게 되며, 감면세액은 청구인이 신고한 65,568천원보다 20,945천원이 감소한 44,623천원이 된다. 또한, 처분청이 쟁점토지를 ○○○에 감정평가의뢰하여 2005.8.23 받은 감정평가서에 의하면 쟁점토지의 감정평가액은 977,310,000원으로 동 감정평가액과 기준시가로 안분계산하여 결정한 처분청 양도가액 및 청구인이 신고한 양도가액 등에 대한 1㎡당 단가를 보면 아래 표와 같이 청구인이 신고한 쟁점2토지의 1㎡당 양도가액은 기준시가 및 감정평가액으로 안분계산한 쟁점2토지의 1㎡당 양도가액보다 훨씬 높은 것으로 나타나고 있다.

○○○ 이상의 사실을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점1토지의 실지 양도가액을 7억원으로, 쟁점2토지의 실지 양도가액을 3억원으로 구분하여 양도하였다고 주장하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 청구인이 신고한 쟁점1토지와 쟁점2토지의 양도가액은 기준시가 또는 감정평가액에 의하여 안분계산한 양도가액과 비교하여 볼 때 양도소득세가 감면되는 쟁점2토지의 양도가액을 과다하게 산정한 것으로 나타나는 바, 청구인은 쟁점2토지의 양도가액이 기준시가에 의하여 안분계산한 쟁점2토지의 양도가액보다 높게 산정된데 대한 합리적인 근거를 제시하지 못하고 있어 이 건의 경우 쟁점1토지와 쟁점2토지의 실지 양도가액의 구분은 불분명한 것으로 보인다. 소득세법 제100조 제2항 의 규정은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한다고 규정하고 있으며, 위 규정은 수필지의 토지를 양도함으로써 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각 필지에 대한 실지거래가액의 구분이 불가능한 경우에도 적용되는 것으로 해석된다 ○○○. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 필지별 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 필지별 양도가액을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.