실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심2005전 2432(2005.11.3.)

청구인은 2003.2.11. 취득한 ○○○리 0 0번지의 2 답 237㎡, 같은리 0 0번지의 6 답 826㎡, 같은리 0 0번지의 8답 139㎡(합계 1,120㎡이며, 이하 "쟁점토지" 라 한다)을 2005.1.20. 0 0 시설공단에 양도한 후 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지가 소재한 ○○○시 지역이 2003.5.29. 토지투기지역으로 지정되었고, 청구인의 쟁점토지 취득일이 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이내이므로 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 기준시가 신고조건에 해당되지 아니한다고 보아 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의해 계산하여 2005.5.7. 청구인에게 2005년 귀속분 양도소득세 61,256,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 본래 청구인의 소유이었으나, ○○○김씨종중(대표 김○○○)에 매도하였다가 2003.2.11. 청구인이 다시 취득하였고, 0 0 시설공단의 협의수용일은 2005.1.20, 관련 사업인정고시일은 2004.6.12.이고, 쟁점토지 소재지역이 투지지역으로 지정된 날은 2003.5.29.인 바, 0 0 시설공단은 협의매수의 경우 기준시가로 양도소득세가 과세되므로 매매금액이 조금 적더라도 청구인에게 유리함을 강조하였고, 청구인은 이를 신뢰하여 빠른 시일내에 협의매수가 이루어 진 것이다. 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의하여 기준시가가 적용되는 경우와 실지거래가액이 적용되는 경우의 판단기준은 부동산을 투기목적으로 취득하였는지 여부가 중요할 것인 바, 청구인의 경우 ○○○시가 투기지역으로 지정된 날 이전에 쟁점토지를 취득하였고, 또한 쟁점토지가 원래 청구인의 소유이었다는 점 등에 비추어 보더라도 이를 투기목적으로 매수하였다고 볼 수 없으며, 청구인은 국책사업의 수행이 원활하게 진행되도록 협조하려는 목적으로 쟁점토지의 협의매수를 받아 들였으며, 더욱이 사업인정고시일이 언제인가 하는 우연성에 의하여 양도차익 산정을 기준시가에 의하기도 하고 실지거래가액에 의하기도 한다면 헌법에서 규정하고 있는 평등권을 침해한 규정이라고 할 수 있고, 쟁점토지의 경우도 법의 취지에 맞게 기준시가로 과세함이 타당하므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 2005.1.20. 0 0 시설공단에 505,286천원으로 수용되었고, 관련 사업인정고시일은 2004.8.11.임이 쟁점토지의 수용확인서에 의하여 확인되며, 동 사업 관련 예정지역지정일이 별도 공시된 사실이 없으므로 동 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 전인 2002.8.11 전에 쟁점토지를 취득하여야 조세특례제한법에 의한 기준시가 과세가 가능하나 청구인의 쟁점토지 취득일은 그 이후인 2003.2.11.이며, 투기지역으로 지정지역내 부동산양도시 기준시가 과세요건이 법률로 정하여져 있는 이상 이에 따라야 하므로 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 토지투기지역으로 지정된 경우라도 공공용지로 수용된 경우, 양도차익을 실지거래가액이 아닌 기준시가로 결정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

(2) 소득세법시행령 제162조의 3【지정지역 기준 등】 ① 법 제96조 제1항 제6호의 2에서“대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 “지정지역”이라 한다)을 말한다. (이하 생략)

(3) 조세특례제한법 제85조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2004.12.31. 신설)

5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날 부칙 제12조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례에 관한 적용례】제85조의 개정규정은 이 법 시행후 양도소득 과세표준확정신고기한이 도래하는 분부터 적용한다.

(4) 조세특례제한법시행령 제79조의 2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다.(2005.2.19.신설) 【별표 7】기준시가 과세기준일(제79조의 2 관련)(2005.2.19.신설) 5.공공철도건설촉진법제2조의 4의 규정에 의하여 공공철도건설사업 예정지역을 지정한 날

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 취득함에 있어 투기목적이 없었으며, 쟁점토지가 소재한 ○○○시 지역이 토지투기지역으로 지정되기 이전에 쟁점토지를 취득하였고, 공익사업용으로 0 0 시설공단에 수용된 것이므로 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정할 수 있는 경우에 해당된다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제96조 제1항 단서 제6의 2호 및 동법시행령 제162조의 3 제1항의 규정에 의하면, 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 같은법시행령 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역의 부동산의 양도가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 2004.12.31. 법률 제7322호로 신설된 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의하면, 소득세법령에 의한 지정지역내의 부동산의 경우라도 공익사업 관련 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 등의 지정일(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법령에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 수용된 부동산의 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 2003.2.11. 청구인이 매매로 취득하여 2005.1.20. 0 0 시설공단에 양도하였고, 쟁점토지의 토지수용(협의매수)확인서를 보면, 공공철도건설촉진법 제3조 에 의한 경부2복선(○○○간) 전철공사로 사업인정고시일은 2004.8.11.(건설교통부 고시 ○○○)이고, 이로 인해 쟁점토지를 505,286천원에 수용한 것으로 되어 있고, 쟁점토지가 소재한 ○○○시 지역에 대한 소득세법에 의한 토지투기지역 지정일은 2003.5.29.인 사실이 확인된다. (다) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살펴보면, 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 기준시가 과세요건을 충족하기 위해서는 해당 부동산이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날(소득세법에 의한 지정지역을 지정한 날이 동 사업인정고시일로부터 소급하여 2년이 되는 날 이전인 경우에는 지정지역을 지정한 날) 이전까지 해당 부동산을 취득하여야 하는 것이나, 청구인은 쟁점토지를 쟁점토지가 소재한 지역이 토지투기지역으로 지정된 2003.5.29. 전인 2003.2.11. 취득하였으나, 쟁점토지가 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(2004.8.11.)부터 소급하여 2년이 되는 날(2002.8.11.) 이후에 취득하였으므로 위의 규정에 의한 기준시가 과세요건을 충족하지 못한 사실이 확인된다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.