1세대3주택 여부

심판청구번호 국심2005전1489(2005.8.31) P>1. 처분개요 청구인은 1993.2.26. ○○○(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 취득하고, 2002.5.25.○○○(이하 "농어촌주택"이라 한다)를 취득하였으며, 2004.6.18. ○○○(이하 "쟁점외주택"이라 한다)를 취득하면서 2004.6.25. 쟁점주택을 양도하였다. 청구인은 쟁점주택 양도소득세 신고시 농어촌주택을 귀농주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 신청을 하였으나, 처분청은 쟁점주택 양도당시 청구인이 농어촌주택 및 쟁점외주택을 소유한 상태이므로 1세대 3주택에 해당한다고 보아 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하였는 바, 청구인은 2004.7.6. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2004년 귀속 양도소득세 11,212,210원을 수정신고·납부한 후 동 양도소득세에 대하여 처분청에 경정청구를 하였으나 처분청은 2005.1.21. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 부모님을 모시고 살기 위하여 농어촌주택을 구입하여 현재까지 살고 있고, 가정형편상 쟁점주택을 양도하고 평수가 작은 쟁점외주택을 배우자 박○○○ 명의로 취득하였다. 쟁점주택 양도 및 쟁점외주택 취득 계약시 양도일과 취득일이 같은 날이었으나, 쟁점외주택 양도인 한○○○의 부탁으로 잔금을 일주일 앞당겨 지급한 결과 쟁점외주택을 취득하고 쟁점주택을 양도하는 결과가 되었고, 쟁점외주택은 쟁점주택의 대체취득에 불과하므로 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 농어촌주택이 귀농주택에 해당한다고 주장하나 1세대 3주택에 해당하는지 여부는 양도일 기준으로 판단하는 것이고, 쟁점주택 양도당시에 3주택을 보유하고 있었으므로 1세대 1주택 비과세 규정을 배제한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 농어촌주택과 쟁점주택을 소유한 상태에서 쟁점주택의 양도일 직전에 쟁점외주택을 취득한 경우 쟁점주택 양도가 1세대 3주택 양도에 해당하는지 아니면 1세대 1주택 비과세 대상인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (3) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 단서, 생략 (4) 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

⑦ 다음 각호의 1에 해당하는 주택으로서 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택" 이라 한다)과 그 외의 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

⑩ 제7항 제3호에서 "귀농주택" 이라 함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 본적지 또는 재정경제부령이 정하는 연고지에 소재할 것

2. 제156조의 규정에 의한 고가주택에 해당하지 아니할 것

3. 대지면적이 660제곱미터이내일 것

4. 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각목의 1에 해당할 것

• 가. 990제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지(제153조 제3항의 규정에 의한 농지소재지를 말한다)에 있는 주택을 취득하는 것일 것

⑪ 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 제7항 본문의 규정을 적용한다.

⑫ 제7항의 규정을 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말한다)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산한다. (5) 소득세법시행령 제162조 의 2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1993.2.26. 쟁점주택을 취득하고, 2002.5.25. 농어촌주택을 취득하였으며, 청구인의 배우자 박○○○가 2004.6.18. 쟁점외주택을 취득하였으며, 청구인은 2004.6.25. 쟁점주택을 권○○○에게 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 청구인이 제시한 2004.4.26.자 쟁점주택 양도계약서 및 2004.4.27.자 쟁점외주택 취득계약서에는 청구인이 2004.6.26. 쟁점주택의 잔금을 수령하고 쟁점외주택의 잔금을 청산하는 것으로 기재되어 있으며, 청구인은 쟁점외주택의 양도인 한0 0 0의 부탁으로 잔금을 앞당겨 지급함에 따라 쟁점외주택의 소유권을 먼저 취득한 것으로 소명하고 있다.

(2) 청구인은 1989.12.4. ○○○에서 본적지인 ○○○로 전입하였고, 1995.10.24. 청구인의 부 김○○○의 사망으로 세대주가 되었으며, 청구인의 배우자 박○○○는 1989.11.27. 청구인의 전출로 인하여 세대주가 된 후 2004.6.25. 쟁점주택에서 쟁점외주택으로 전입한 사실이 주민등록 등·초본 및 호적등본에 의하여 확인되는 바, 2004.6.7.자 농지원부에는 청구인이 농어촌주택 소재지에 7필지(5,832)를 소유하고 6필지(5,802)를 자경하는 것으로 등재되어 있고, 토지대장에는 청구인이 부 김○○○로부터 1981.3.24. 1994.8.12. 2차례에 걸쳐 동 필지를 취득(수증)한 것으로 등재되어 있다. 또한, 청구인이 농어촌주택에서 모 김○○○을 모시고 거주하고 있는 사실을 확인하는 0 0 리 이장 김○○○의 2005.6.28.자 확인서 및 청구인이 1992.2.1. 가입한 것으로 기재된 2005.6.27.자 ○○○의 조합원증명서 등에 의하여 청구인이 농어촌주택에 거주하면서 자경하였다는 주장은 신빙성이 있어 보인다. (3) 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 소득세법시행령 제162조 의 2 제5항에 의하면, 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하여 양도가액을 산정하도록 규정하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 본적지로 전입한 후 쟁점주택을 취득하였고, 농어촌주택을 취득하여 자경하다가 쟁점외주택을 취득하면서 쟁점주택을 양도하였는 바, 청구인이 쟁점외주택을 취득하는 계약과 쟁점주택을 양도하는 계약을 같은 날 체결하였다 하더라도 취득 또는 양도시기는 잔금청산일을 원칙으로 하고 있고, 잔금청산일이 확인되지 아니하는 경우에는 등기일을 기준으로 판단하는 것이며, 청구인이 쟁점주택의 잔금을 지급 받은 후 쟁점외주택의 잔금을 지급한 사실을 입증하지 못하고 있으며, 등기부등본상 쟁점외주택의 취득일이 쟁점주택의 양도일보다 빠르므로 쟁점외주택을 취득한 후 쟁점주택을 양도한 것으로 보는 것이 타당하다. 따라서 청구인이 쟁점주택 양도당시 3주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.