임대사업자 여부

심판청구번호 국심2005전 1364(2006. 7. 19) 爛求�

청구인은 1999.8.2. ○○○번지 대지 1,537㎡를 취득하여 2000.5.2. 동 대지 위에 건물(지상 4층, 1,720.14㎡)을 신축하여 ‘○○○’(이하 “쟁점여관”이라 한다)이라는 상호로 여관사업을 운영하다가 2000.9.23. 폐업하였고, 2003.3.1. 쟁점여관으로 임대업을 영위하는 것으로 사업자등록을 한 후 2003년 제1기부터 2004년 제1기까지 임대수입에 대한 부가가치세를 신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사 결과 청구인이 쟁점여관에 대한 임대수입을 누락한 사실을 확인하고, 2004.10.5. 청구인에게 2000년 제1기부터 2002년 제2기까지의 부가가치세 및 2000년부터 2002년까지의 종합소득세를 다음과 같이 결정고지하였다.

○○○ 청구인은 이에 불복하여 2004.12.9. 이의신청을 거쳐 2005.3.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 〈 주위적 청구 〉 청구인이 쟁점여관을 2000.5.2. 청구외 박○○○에게 1,300백만원에 매도하였으나, 처분청은 쟁점여관을 박○○○에게 임대한 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다. 〈 예비적 청구 〉 처분청이 청구인이 부동산임대사업을 영위한 것으로 보아 과세하더라도 관련 장부와 증빙서류가 없으므로 소득세법시행령 제144조 제1항 의 규정에 의하여 수입금액을 추계하여야 함에도 불구하고, 처분청이 박○○○이 2000.10.6. 주식회사 ○○○은행(이하 “○○○은행”이라 한다) ○○○지점으로부터 차입한 900백만원(이하 “쟁점차입금”이라 한다)을 전세보증금으로 보거나 쟁점차입금의 채무자 명의가 청구인인 기간동안 박○○○이 대신 지급한 이자 상당액을 임대수입으로 보아 임의추계하여 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 2000.5.2. 쟁점여관에 대한 소유권보존등기를 한 후 현재까지 그 소유권이 변동된 사실이 없는 점, 박○○○이 2000.9.23. 쟁점여관의 사업자등록 신청시 임대인을 청구인으로 하여 신고한 점 및 쟁점여관의 매각대금 지급관계가 분명하지 아니하여 부동산매매계약이 실제 이루어졌는지 확인되지 않는 점, 청구인의 남편 서○○○이 박○○○ 명의로 대출받는 것이 유리하기 때문에 쟁점차입금을 박○○○ 명의로 대출받았다고 진술한 점 등으로 보아 처분청이 과세한 이 건 처분은 정당하다. 또한 금융기관 차입금의 채무자 명의가 청구인에게 있으면서 박○○○이 이자를 지급하였던 기간에 대하여는 지급이자 상당액을 임대료(월세)로 보고, 차입금에 대한 채무자 명의가 박○○○에게 있으면서 박○○○이 이자를 지급하였던 기간은 쟁점차입금을 전세보증금으로 보아 간주임대료를 계산한 것도 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점여관을 임대한 것으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부

(2) 쟁점차입금을 전세보증금으로 보아 간주임대료를 계산한 것과 임차인이 지급한 차입금의 이자 상당액을 월세로 보아 임대료를 계산한 것이 정당한지 여부

• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

(2) 같은법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

(3) 같은법 제21조 【경 정】 ① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

② 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 제1항의 규정에 의하여 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하는 경우에는 세금계산서ㆍ장부 기타의 증빙을 근거로 하여 경정하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 추계경정할 수 있다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 세금계산서ㆍ장부 기타의 증빙이 없거나 그 중요한 부분이 미비인 때

(4) 같은법시행령 제49조의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. (이하 생략) 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) × ──────────────────── = 과세표준 365(윤년의 경우에는 366) (5) 소득세법 제18조 【부동산임대소득】 ① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

② 부동산임대소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 제1항에서 “대여”라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다.

(6) 같은법 제80조 【결정과 경정】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

(7) 같은법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】 ① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

② 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 과세표준을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항의 규정에 의하여 산출한 소득금액에서 법 제50조 내지 제52조의 규정에 의한 인적공제와 특별공제를 하여 과세표준을 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점여관에 대한 소유권보존등기를 한 이후 2004.9.7. 현재까지 소유권변동이 없었다는 점, 청구인이 쟁점여관의 매수자라고 주장하는 박○○○이 사업자등록 신청시 청구인을 임대인으로 기재한 점 등을 들어 청구인이 박○○○에게 쟁점여관을 임대한 것으로 보아 과세하였으나, 청구인은 쟁점여관을 박○○○에게 매도하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2000.5.2. 청구외 ○○○은행로부터 630백만원을 차입하였다. (나) 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하면, 2000.5.2. 쟁점여관을 박○○○에게 1,300백만원에 매도하기로 계약하고, 박○○○은 계약금 800백만원(청구인의 차입금 630백만원 포함)을 계약 당일 지급하고, 잔금 500백만원은 2000.6.30.까지 지급하기로 하면서 ○○○은행으로부터의 차입금에 대한 채무자 명의를 당해 계약일로부터 2월 이내에 박○○○으로 변경하기로 약정하고, 위 차입이자는 박○○○이 지급한다는 사항을 특약으로 규정하고 있다. (다) 청구인은 ○○○은행으로부터 2000.8.10. 70백만원, 2000.9.28. 200백만원 합계 270백만원을 추가로 차입하였으며, 박○○○이 2000.10.6. 쟁점여관을 담보로 ○○○은행 ○○○지점으로부터 빌린 쟁점차입금으로 청구인이 ○○○은행에서 차입한 900백만원을 상환하였고, 2001.12.27. 쟁점차입금에 대한 채무자 명의가 박○○○에서 청구인으로 재변경되었고, 박○○○이 쟁점금액에 대한 이자를 지급하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (라) 청구인이 제시한 쟁점여관의 등기부등본에 의하면, 청구인이 2000.5.2. 쟁점여관에 대하여 소유권보존등기를 하였고, 2000.10.6. 쟁점여관에 대하여 ○○○은행이 채권최고액 1,170백만원의 근저당권을 설정하였으며 그 채무자는 박○○○으로 기재되어 있고, 2004.9.7. 현재까지 쟁점여관의 소유권이 변동된 사실이 없음이 확인된다. (마) 청구인의 남편 서○○○의 문답서에 의하면, 2000.5.2. 청구인이 ○○○은행으로부터 빌린 차입금의 이자가 비싸서 박○○○이 거래하는 ○○○은행 ○○○지점에서 박○○○ 명의로 대출받아 위 차입금을 대환하였다고 진술하였음이 확인된다. (바) 위 사실을 종합해 보건데, 청구인이 쟁점여관에 대한 소유권보존등기를 한 이후 소유권변동이 없었다는 점, 쟁점여관 매매계약서상 ○○○은행에 대한 청구인의 채무자 명의를 박○○○으로 변경하기로 한 약정일이 지나서 ○○○은행으로부터 청구인 명의로 270백만원을 추가로 차입하였다는 점, 청구인이 쟁점차입금의 채무자 명의를 박○○○에서 청구인으로 재변경하였다는 점, 청구인의 남편 서○○○이 청구인이 ○○○은행으로부터의 차입금 이자가 비싸서 ○○○은행으로부터 박○○○ 명의로 쟁점차입금를 대출받아 위 차입금을 대환하였다고 진술한 점 등을 종합적으로 감안할 때 쟁점여관을 박○○○에게 매도하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 다음으로 처분청이 쟁점차입금을 전세보증금으로 보아 간주임대료를 계산한 것과 차입금 대한 이자지급금을 월세로 보아 임대료를 계산하여 과세하였으나, 청구인은 쟁점여관의 임대사업 관련 장부가 없으므로 소득금액을 추계하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 박○○○이 금융기관에 대한 차입금의 이자지급 상당액 이외에 별도로 청구인에게 임대료를 지급하지 않았다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 처분청은 차입금의 채무자 명의가 청구인에게 있으면서 박○○○이 이자를 지급하였던 2000.6.2.～2000.10.5. 및 2001.12.27.～2003.2.27. 기간에 대하여는 지급이자 상당액을 임대료(월세)로 보고, 차입금의 채무자 명의가 박○○○에게 있었던 2000.10.6.～2001.12.27. 기간에 대하여는 쟁점차입금을 전세보증금으로 보아 간주임대료를 계산하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 부가가치세법 제13조 제1항 에서 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 금전으로 대가를 받은 경우에는 그 대가로 한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제49조의2 제1항에서 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 간주임대료 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다. (라) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 보건데, 처분청이 ○○○은행 및 ○○○은행으로부터의 차입금에 대한 채무자 명의가 청구인에게 있었던 기간동안 박○○○이 지급한 이자는 임대료로 볼 수 있고, 채무자 명의가 박○○○에게 있으면서 박○○○이 이자를 지급한 기간동안에는 쟁점차입금을 임대보증금으로 볼 수 있으므로 동 임대료와 임대보증금에 대한 간주임대료에 대하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.