건물신축판매업자가 건축중인 부동산을 양도하면서 매수자가 지정한 제3자에 대한 소유권이전등기에 협조하기로 약정하고 대가로 받은 금액은 건물신축판매업의 수입금액에 포함함
건물신축판매업자가 건축중인 부동산을 양도하면서 매수자가 지정한 제3자에 대한 소유권이전등기에 협조하기로 약정하고 대가로 받은 금액은 건물신축판매업의 수입금액에 포함함
심판청구번호 국심2005전 73(2005.9.29)
청구인 오○○○과 김○○○(이하“청구인등”이라 한다)는 ○○○가 분양한 ○○○(○○○로 번지확정되었음) 토지분양권(187평)을 2002.3.7. 청구외 조○○○로부터 2억 3,900만원에 취득하여 ○○○이라는 여관(이하“쟁점여관”이라 한다)을 건축하였으며, 2002.9.8. 건축중인 쟁점여관을 청구외 임○○○에게 11억 9천만원에 양도하고 2003.3.4. 쟁점여관을 청구인이 이○○○에게 직접 양도하는 것으로 하여 이○○○ 명의로 명의변경 하는데 협조하고 임○○○로부터 70,000,000원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 받은 후 양도소득세를 신고납부 하였다. 처분청은 청구인등이 쟁점여관을 양도한 것에 대하여 건물신축판매업으로 과세하면서 쟁점금액을 수입금액에 포함하여 2004.7.29. 청구인등에게 2003.1기분 부가가치세 112,719,640원 및 2003년 귀속 종합소득세 87,227,420원(청구인 42,942,860원, 청구외 김○○○ 44,284,560원)을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.24. 이의신청을 거쳐 2004.12.16. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인등이 2003.5.30. 임○○○로부터 받은 70,000,000원은 2003.3.4. 임○○○가 이○○○에게 미등기전매시 임○○○의 요청으로 청구인등이 이○○○에게 양도하는 것으로 하여 계약체결하면서 부동산매매계약서상에“시설물하자보수는 1년으로 한다”는 약정을 하였고, 이 약정에 따라 받았으며, 이 돈으로 2004.3.30. 이○○○에게 65,000,000원을 지급하였으므로 부동산매매업의 수입금액에 해당하지 아니한다.
(2) 청구인등이 외상으로 매입하고 양도일 이후에 ○○○주식회사 등 5개 업체에 지급한 45,138,000원(이하“쟁점건축비”라 한다)은 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 쟁점금액은 당초 청구인등과 임○○○가 쟁점여관에 대한 명의를 변경하는데 필요한 제반서류를 2003.5.30.까지 구비하는데 청구인등이 협조하는 경우에 임○○○가 청구인등에게 지급하기로 한 당초 각서에 따라 지급된 것이며, 하자보증금으로 쟁점금액을 지급한 것이라는 내용이 기재된 청구인들이 심판청구시 제출한 각서는 조사 당시에는 제시하지 아니한 것으로 각서 하단에 기재된 매도인과 매수인의 필체가 당초 제시한 각서상 매도인과 매수인의 필체와 다르고, 이○○○과 청구인등이 작성한 합의서와 공증증서는 2004.3.30. 같은 날 작성되었으며 그 작성일이 당해 처분에 대한 세무조사기간 중인 사실로 보아 세금을 감면하기 위하여 사실과 다르게 작성한 혐의가 있으므로 당초처분은 정당하다.
(2) 청구인이 추가로 지급하였다고 주장하는 쟁점건축비는 그 비용발생처가 대부분 처분청에서 그 공사비를 이미 공사원가에 포함하여 소득금액을 산출한 쟁점여관 시공업자들이며, 주식회사 ○○○과 ○○○(폐업일: ○○○.)와의 거래에 대하여는 세금계산서를 주고받지도 아니하고 금융자료 등 객관적인 거래증빙을 제시하지 못할 뿐 아니라 대금지급일이 쟁점여관의 소유권이전등기일인 2003.3.25. 이후(2003.6.4., 2003.10.8.)이고, 특히 ○○○에게는 폐업일 이후에 대금을 지급한 것으로 신빙성이 없으므로 필요경비로 인정할 수 없다.
(1) 건물신축판매업자가 건축중인 부동산을 양도하면서 매수자가 지정한 제3자에 대한 소유권이전등기에 협조하기로 약정하고 대가로 받은 쟁점금액을 건물신축판매업의 수입금액으로 볼 수 있는지 여부
(2) 쟁점건축비를 청구인등의 건물신축판매업의 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부】③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.
(1) 쟁점금액을 청구인등의 수입금액으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 (가) 청구인등은 건축중인 쟁점여관을 임○○○에게 양도하면서 임○○○가 지정하는 제3자에게 부동산 명의변경에 필요한 서류를 청구인등이 협조하는 경우 쟁점금액을 지급받기로 약정한 후 청구인등은 쟁점여관을 이ㅇㅇㅇ 명의로 소유권이전 하는데 필요한 서류를 구비하여주고 2003.5.30. 임○○○로부터 쟁점금액을 수령한 사실은 다툼이 없다. (나) 청구인은 쟁점금액은 임○○○로부터 하자보수에 대한 담보로 받은 것이며 2004년 건물 및 실내인테리어 시설이 미비하여 합의금으로 이○○○에게 65,000,000원을 지급하였다고 주장하며 2002.9.8. 임○○○와 작성한 부동산매매계약서, 2004.3.30. 임○○○가 청구인등에게 작성한 각서, 2004.3.4. 청구인등이 이○○○과 작성한 부동산매매계약서, 이○○○과 청구인등이 2004.3.30. 작성한 공증증서, 시설미비 및 하자보수에 대하여 이○○○과 청구인이 합의하고 2004.3.30. 작성한 합의서와 대금지급증빙(5백만원권 자기앞수표 2매, 5백만원권 가계수표 9매, 김○○○의 ○○○은행 통장)을 제출하고 있다. (다) 그런데 청구인등이 제출한 각서는 특별한 사유없이 당초 작성한 각서를 무효로 하는 내용이므로 일반적인 거래관행에 어긋나고, 건물이 준공되어 소유권이전 등기하면서 등기이전에 협조하고 받은 쟁점금액을 등기 후 1년 가까이 경과하여 구체적인 내용이 확인되지 아니하는 시설미비와 하자 때문에 반환하였다는 주장은 사회통념이나 일반상식에 어긋나는 것으로 신뢰하기 어려우며, 당초 작성한 각서와는 필체가 다르고 조사당시에는 제출하지 아니하고 심판청구시 제출한 서류이므로 증거자료로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
(2) 쟁점건축비를 청구인등의 건물신축판매업의 필요경비로 공제할 수 있는지 여부에 대하여 (가) 청구인등은 양도소득세를 실지거래가액 보다 축소하여 신고함으로써 필요경비도 줄여서 신고한 것이며, 외상으로 매입하고 쟁점여관의 양도일까지 지급여부를 확인할 수 없어 지급하지 못하다가 양도일 이후에 지급된 것 것이라고 주장하며 영수증·거래명세표·입금표를 제출하고 있다.
○○○ (나) 그런데, 청구인등이 추가로 발생하였다고 주장하는 쟁점건축비는 대부분 양도소득세 신고 및 종합소득세 결정시 공사비를 공사원가로 공제 받은 사업자들이고, 청구인이 기 신고한 공사비에 대하여는 객관적인 거래증빙을 제출하였으나, 쟁점건축비에 대하여는 거래사실을 입증할 객관적인 자료를 제출하지 아니한 사실 및 주식회사 ○○○과 ○○○에 대하여는 임○○○가 이○○○에게 양도한 2003.3.4. 이후인 2003.10.8.에 건축비를 지급한 점을 종합하여 보면 쟁점건축비를 추가로 지급하였다는 청구인의 주장은 인정하기 어려운 것으로 판단된다(○○○. 같은 뜻임)
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.