쟁점아파트를 증여받고 감정평가법인의 평가액에 의하여 신고한 것에 대하여 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
쟁점아파트를 증여받고 감정평가법인의 평가액에 의하여 신고한 것에 대하여 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
심판청구번호 국심 2005서4482(2006. 5. 30) 청 구 인 성 명 ○○○ 주 소 ○○○ 대리인 성명 세무사 김○○○ 주소 ○○○ 행 정 처 분 청 ○○○세무서장�를 태○○○로부터 청구인 ○○○ 지분 15/25, 청구인 박○○○ 지분 8/25, 청구인 ○○○ 지분 2/25로 하고 태○○○의 근저당 채무 3억원 중 2억원은 청구인 ○○○이, 1억원은 청구인 박○○○이 각 인수하는 부담부조건으로 증여받은 후, 청구인들은 쟁점아파트를 2개의 감정평가법인의 평균 평가금액인 1,125백만원으로 평가하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 2005.10.15 쟁점아파트의 아래층에 있는 402호(이하 "비교아파트"라 한다)가 증여일로부터 3월 이내인 2005.2.21자에 1,390,000천원에 매매되었음을 ○○○의 주택거래계약신고서에 의하여 확인하고 위 비교아파트가 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례가액에 해당되는 것으로 보았으며, 청구인 박○○○의 부담부 채무액 1억원에 대한 이자가 배우자인 청구인 태○○○의 통장에서 일괄인출되었음을 확인하여, 부담부 채무액 3억원 전액을 태○○○이 인수한 것으로 보아 2004년도 증여분 증여세를 청구인 태○○○에게 12,961,280원, 청구인 박○○○에게 39,266,300원, 청구인 태○○○에게 8,618,180원을 각각 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 은행 대출시 감정의뢰하여 감정받은 가액을 부인하고 단순히 증여일로부터 3월 이내의 기간에 매매사례가 있다고 하여 이를 평가가액으로 보는 것은 부당하다.
(2) 청구인 태○○○과 청구인 박○○○이 대출을 받았으나 대출은행 규정상 하나의 담보물건에 2인 이상의 채무자를 설정할 수 없도록 되어 있어 부득이 청구인 태○○○ 1인을 주채무자로 하고 채무액의 이자 역시 청구인 태○○○의 계좌에서 자동인출하도록 하였을 뿐이므로 청구인 박○○○의 부담부 채무 1억원을 인정하여야 한다.
(1) 쟁점아파트와 비교아파트의 공시지가는 동일하고, 인터넷사이트의 평형별 아파트 시세표상으로도 2004.12.20자 매매가격이 하한 1,110백만원, 상한 1,450백만원으로 되어 있으며, 청구인들이 제시하는 감정가액은 담보대출을 위하여 이루어진 것이 아니라 증여일로부터 1개월 전에 청구인들의 요청에 의하여 이루어진 점 등을 고려해 볼 때 비교아파트의 매매사례가액을 적용한 이 건 과세처분은 정당하다.
(2) 채무인수를 태○○○ 단독으로 한 것임이 부동산등기부 등본에 의해 확인되고, 채무에 대한 이자를 채무자인 청구인 태○○○이 부담하였으므로, 청구인 태○○○이 채무액 전액을 인수한 것으로 본 것은 정당하다.
(1) 쟁점아파트를 증여받고 감정평가법인의 평가액에 의하여 신고한 것에 대하여 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
(2) 부담부 채무액 전액을 청구인 태○○○이 인수한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산 에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
2. 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작 하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】 ③ 법 제61조 제3항에서“대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)”이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 공동주택·오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.
⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.
(1) 처분청의 증여세 조사종결보고서(2005.9.)에는 청구인들이 (주)○○○감정평가법인의 평가금액 1,150백만원, (주)○○○감정평가법인의 평가금액 1,100백만원 합계 2,250백만원의 1/2인 1,125백만원을 증여가액으로 신고하였으나, (주)○○○지점에 출장하여 확인한 바에 의하면 (주)○○○은행에서는 담보대출시 쟁점아파트를 감정한 사실이 없다고 진술하고 있어, 감정평가법인의 감정평가액은 증여세 신고를 위한 평가로 판단되며, 증여물건과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례가액을 조사한 바 증여일로부터 3월 이내인 2005.2.21자에 증여물건의 아래층인 비교아파트가 1,390백만원에 거래되었음이 ○○○의 주택거래계약신고서에 의해 확인된다는 내용이 기재되어 있다.
(2) 위 증여세 조사종결보고서(2005.9.)에는 청구인들이 쟁점아파트를 증여받을 때 인수한 채무와 관련하여서는 증여세신고서상 (주)○○○ 지점에서 대출받은 3억원 중 2억원은 청구인 태○○○이, 1억원은 청구인 박○○○이 채무 인수한 것으로 되어 있으나, 채무인수자는 청구인 태○○○이고, 이자도 청구인 태○○○이 부담한 것으로 확인되므로 청구인 박○○○에 대한 채무는 없는 것으로 증여세 계산하고, 채무액 3억원은 은행이자 부담자 및 은행 채무인수자인 청구인 태○○○의 채무로 계산한다는 내용이 기재되어 있다.
(3) (주)○○○평가법인이 작성한 감정평가서(2005.2.17)에 의하면 쟁점아파트에 대한 시가를 1,150,000천원으로 평가하였고, (주)○○○감정평가법인이 작성한 감정평가서(2005.2.4)에 의하면 쟁점아파트에 대한 시가를 1,100,000천원으로 평가하였다.
(4) 비교아파트 매매계약서에 의하면 2005.2.12자에 비교아파트가 1,390,000천원에 거래된 사실이 나타나고, 아파트 기준시가표에 의하면 쟁점아파트와 비교아파트의 공시지가(고시일자 2004.4.30)가 동일하게 1,250,000천원인 사실을 확인할 수 있다.
(5) 처분청이 제시하는 아파트 시세표에 의하면 ○○○(전용면적 182.95㎡, 60평형)의 매매 시세가 2004.12.20기준으로 하한이 1,100,000천원, 상한이 1,400,000천원, 평균이 1,250,000천원으로 나타난다.
(6) 위와 같은 사실관계 하에서 청구인은 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 평가가액으로 하는 것은 부당하고, 청구인 박○○○의 채무를 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다.
(7) 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이 원칙인데, 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이라 할 것이고, 이는 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 이에 의하여 확인되는 가액을 의미한다 할 것이다(상속세및증여세법 제60조, 동법 시행령 제49조 제1항). 다만, 감정가액이 있는 경우에도 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 시가로 인정할 수 없다고 할 것이다(상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 참조). 그리고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 보충적 평가방법(토지의 경우에는 개별공시지가)에 의하여 그 가액을 평가한다고 보아야 할 것이며(상속세및증여세법 제60조 제3항), 증여재산 가액의 시가를 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 볼 수 있다(상속세및증여세법 시행령 제49조 제5항).
(9) 이 건의 경우를 살펴보면, 쟁점1과 관련하여 청구인은 두 개의 감정평가법인의 감정평가 가액을 제시하고 있으나 동 감정평가가 대출은행의 감정의뢰에 의하여 이루어진 것이라 볼 수 없고, 증여일 1개월 전에 청구인들의 요청에 의하여 감정평가가 이루어졌으며, 감정평가의 방법도 어떠한 적정한 절차를 거쳐 이루어졌는지도 불명확한 점 등을 고려해 볼 때 위 감정가액을 증여재산가액의 시가로 인정되는 감정가액이라고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 한편, 2005.2.12자에 쟁점아파트와 공시지가(1,250,000천원)가 동일한 비교아파트가 1,390,000천원에 거래되었고, 증여일 전후의 아파트의 시세가 위 매매사례가액과 유사한 점 등을 고려해 볼 때 처분청이 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산 가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.
(10) 다음으로 쟁점2와 관련하여, 청구인들이 쟁점아파트를 증여받을 때 인수한 채무는 전액 청구인 태○○○이 인수하였고, 이자 지급도 청구인 태○○○이 지급하였음이 확인되는 점을 고려할 때 청구인 태○○○이 채무액 전액을 인수한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【청구인 명세】
○○○
결정 내용은 붙임과 같습니다.