매매사례가액을 기준으로 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2005서 4421(2006.3.21)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.12.30 경기도 ○○○를 아버지 심○○○으로부터 임대보증채무 125,000천원을 부담하는 조건으로 증여받아 증여재산가액을 당시 국세청 기준시가인 180,000천원으로 평가하여 2005.2.25. 증여세 과세표준 신고를 하고 이에 따른 증여세액 2,250천원을 납부하였으나, 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 에 의하여 매매사례가액인 같은 동 2408호(전용면적은 59.4㎡, 이하 "비교평가아파트"라 한다)의 2004.12.30.자 매매가액인 215,000천원으로 평가하여 2005.10.1. 청구인에게 2004년분 증여세 3,672,000원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 동일평형 아파트라도 개인사정이나 매매조건에 따라 매매가액이 상이함에도 처분청이 쟁점아파트에 대한 증여재산 평가액을 인근아파트의 매매사례가액을 기준으로 하여 증여세 과세표준을 산정하는 것은 재량권을 넘는 행위이고, 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률(2006.1.30. 시행예정)에 의하여 현지조사가 불가능해졌으며, 인터넷 부동산 정보업체는 투기조장 등을 목적으로 정보를 왜곡 전달하는 경우가 많아서 신뢰할 수 없으므로 비교평가 아파트의 가액을 납세자가 증여세 신고 당시 인지할 수 없음에도 처분청은 과세관청만이 접근할 수 있는 국세청 전산 정보망을 이용하여 알게 된 정보를 이용하여 과세함은 납세자의 재산권을 부당히 침해해서는 안된다는 국세기본법 제18조 를 위반한 것이므로, 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 에 따르면 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하며, 당해 재산과 면적, 위치 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보도록 규정하고 있어 쟁점아파트의 증여일과 같은 일자에 매매가 이루어진 유사아파트의 매매 가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 매매사례가액에 의해 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세법및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도, 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택, 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

(2) 상속세법및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우¸

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.12.30. 청구인의 부 심○○○으로부터 쟁점아파트를 증여받은 후 증여재산가액을 기준시가인 180,000천원으로 신고한 사실, 임대보증채무 125,000천원을 부담하는 조건으로 증여받은 사실, 처분청은 청구인의 주장을 인정하지 않고 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세처분한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에도 다툼이 없다.

(2) 처분청이 조사한 매매사례가액은 아래 표와 같고 처분청은 이 중 가장 낮은 비교평가아파트의 거래가액을 쟁점 아파트의 시가로 보았다.

○○○

(3) 또한, 비교평가아파트는 쟁점아파트와 전용면적이 같고, 층만 다를 뿐 같은 동에 소재하고 있으며 위 증여일 당시 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가인 180,000천원 보다 낮은 150,000천원인 사실이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다.

(4) 상속세법및 증여세법 제60조 제1항, 제3항, 제61조에 따르면 증여재산의 평가는 시가를 기준으로 함이 원칙이고 시가의 산정이 어려운 경우에 한하여 기준시가를 적용하는 것인데, 상속세법및 증여세법시행령 제49조 제1항, 제5항에 따르면 증여일 전후 3월이내의 매매사례가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있고, 제2항에 따르면 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 하고 있는 바, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교평가아파트의 매매사례가액은 쟁점부동산과 면적·위치·용도·종목이 유사한 재산에 대한 것이고, 증여일과 같은 날에 매매계약이 체결되었으므로 평가기준을을 전후하여 가장 가까운 날에 거래된 가액에 해당하며, 증여일 당시 쟁점아파트보다 기준시가가 낮은 비교평가아파트의 매매사례가액인 215,000천원을 시가로 본 것이므로 청구인에게 불리한 매매사례를 적용한 것도 아니다.

(5) 청구인은 시가를 알 수 있는 방법이 없었다고 주장하나, 증여일은 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 시행일 이전이므로 위 법률의 시행을 이유로 하여 현지조사가 불가능하다고 할 수 없고, 청구인이 제출한 자료에 따르더라도 일부 부동산 정보 회사만이 허위의 시세 정보를 올렸다고 문제가 된 것에 불과할 뿐만 아니라 그 일부 회사도 실제로 허위의 시세 정보를 올렸다고 볼 만한 증거도 없고, 설령 청구인이 매매사례가액을 정확히 알 수 있는 방법이 없었다고 하더라도 상속세법및증여세법시행령상 과세관청이 매매사례가액을 인지하는 방법에 아무런 제한이 없는 바, 국세청 내부 전산망 정보를 이용하여 이를 알게 되었다 하여도 납세자의 기본권이 침해된다고 볼 수는 없다.

(6) 따라서, 평가기준일 전후 3월 이내의 매매사례가액인 쟁점아파트와 동일 단지 아파트의 매매가액을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.