동, 호수가 다르더라고 면적 및 용도가 동일하면 매매사례가액 적용함

심판청구번호 국심2005서4389(2006. 3. 14.)

○○이 2004.3.11. 사망함에 따라 2004.5.3. 상속세를 신고함에 있어 ○○○(42평형으로 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 국세청장이 고시(2003.12.1.)한 기준시가(340,000,000원)로 평가하여 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 기준시가를 상속개시일 현재 시가로 보지 아니하고, 같은 아파트 단지 내에 있는 아파트로 2004.4.5. 매매계약이 체결된 104동 504호(42평형으로 이하 "유사아파트"라 한다)의 매매사례가액 380,000,000원이 있다 하여 동 금액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 보아 2005.9.20. 청구인에게 2004년도분 상속세 8,852,000원을 경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 10년 이상의 노후화된 아파트로 전철역에 가까이 있는 유사아파트와는 위치 및 층수 등이 시가 비교대상이 되지 아닐 뿐만 아니라 상속세 신고당시 유사아파트의 매매사실도 알 수 없었으며, 설령, 매매되었다하더라도 얼마에 매매되었는지 전혀 알 수 없음에도 불구하고 유사아파트의 매매사례가액을 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 국세청장이 고시하는 기준시가는 일반적으로 시가의 80% 정도로 산정되어 있고, 쟁점아파트의 경우 15층중 11층에 위치하고 있어 5층에 위치하고 있는 유사아파트보다 선호도가 높을 뿐만 아니라 같은 단지 내에 위치하고 있어 전철역 등의 거리는 시가산정에 큰 요인으로 작용하지 아니하므로 유사아파트의 매매사례가액을 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 상속개시일 현재의 시가를 유사아파트의 매매사례가액으로 평가한 처분의 당부
• 나. 관련법령

1. 상속세및증여세법(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정된 후의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ (생 략) 제61조 【부동산 등의 평가】

① ∼ ② (생 략)

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도, 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택, 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

④ ∼ ⑦ (생 략)

2. 상속세및증여세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정된 후의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. ∼ 3. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. ∼ 3. (생 략)

③ ∼ ④ (생 략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가 및 유사아파트의 매매계약일 및 매매가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점아파트와 유사아파트와는 위치 및 층수 등이 다르므로 유사아파트의 매매사례가액을 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 관련법령인 상속세및증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조를 살펴보면, 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하며, 2004.1.1. 상속분부터는 당해 상속재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 상속개시일 전·후 6월 이내의 매매가액이 있는 경우에는 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.

4. 위 사실관계 및 관련법령의 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트와 유사아파트가 동 및 호수는 다르나 동일한 아파트 단지내에 위치하고 있고, 면적(116.81㎡)과 용도(주거용) 등이 동일하여 쟁점아파트와 면적·위치·용도 등이 유사한 아파트로 보이고, 쟁점아파트가 11층에 소재하고 있는 반면 유사아파트는 5층에 소재하고 있어 조망권면에서는 오히려 쟁점아파트가 유사아파트보다 유리한 측면이 있고, 2003.12.1. 현재 기준시가도 쟁점아파트(340,000,000원)가 유사아파트(323,000,000원)보다 약간 높은 편이었는 바(2005.5.2. 현재 기준시가는 쟁점아파트 320,000,000원, 유사아파트 323,000,000원으로 거의 같은 수준임), 처분청이 쟁점아파트의 상속재산가액을 청구인에게 불리하게 평가한 것으로 보이지는 않는다. 따라서, 처분청이 유사아파트의 매매사례가액을 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.