환산가액 적용 대상 여부

심판청구번호 국심 2005서4304(2006. 6. 15.) =HStyle0 STYLE='text-align:center;'>

청구인은 2003.5.6 배우자로부터 증여받은 ○○○(이하ࡒ쟁점부동산ࡓ이라 한다)를 2003.7.15 양도하면서 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하여 2005.10.18. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 38,412,050원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.21 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 처 박○○○는 1997.1.14 ○○○주식회사(이하 “○○○”이라 한다)로부터 전용면적 5.985㎡(1.8평)의 근린생활시설인 쟁점부동산을 분양받는 계약을 체결하고 중도금을 납부하던 중 ○○○의 부도로 인하여 보증 건설회사가 잔여공사를 마무리하였으며, 근린생활시설을 분할하는 과정에서 전용면적이 40.35㎡(12.7평)으로 증가되어 추가부담이 발생하여 8천만원 이상을 추가로 지급하였으나 이에 대한 증빙을 보관하지 아니하여 정확한 취득가액을 제시하지 못하였는 바, 쟁점부동산의 분양계약서상의 면적과 등기부상의 면적이 상이한 점을 인정하여 취득가액을 분양계약서상의 금액 65,300천원이 아닌 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 환산가액으로 결정하여 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 당초 분양계약서상의 면적보다 등기면적이 증가한 것은 사실이나, 청구인은 추가 지급하였다는 증빙을 제시하지 못할 뿐 아니라 추가 지급한 금액도 불분명하고 쟁점부동산의 등기시 신고납부한 취득세 및 등록세 영수증 상에 기재된 과세표준액 65,300천원과 분양계약서상의 금액 65,300천원이 일치하는 점으로 볼 때 실제 취득가액은 65,300천원으로 판단되므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정한 처분에 대하여 분양계약서상의 면적보다 공부상의 면적이 증가되었으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (단서 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 처 박○○○는 1997.1.14 ○○○과 쟁점부동산(전용면적 5.985㎡, 공용면적 21.194㎡)을 65,300천원(1차 중도금 1997.2.19, 2차 중도금 1997.4.19, 3차 중도금 1997.8.19, 잔금은 입점시)에 분양받기로 하는 공급계약서를 작성하였고, 1998.2.7 박○○○ 명의로 소유권이전된 쟁점부동산의 건축물대장상에는 전용면적 40.35㎡ 및 공용면적 43.69㎡로 등재되었으며, 쟁점부동산은 2003.5.6 박○○○로부터 청구인에게 증여되었다가 2003.7.15 2억 1천만원에 양도되었음이 각각의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세를 신고하지 아니하자 소득세법 제97조 제4항 의 규정을 적용하여 양도차익을 실지거래가액(취득가액은 분양계약서상의 금액인 65,300천원, 양도가액은 실지 양도가액인 2억 1천만원)으로 산정하여 양도소득세를 청구인에게 부과하였다.

(3) 이에 대해 청구인은 ○○○의 부도로 인해 보증회사가 건축을 마무리함으로써 대금지급 증빙을 완전하게 갖추지는 못하였으나 분양받을 당시의 계약서상 분양면적보다도 건축물대장상의 등재면적이 증가되었으므로 당초의 분양금액을 제외하고도 더 많은 금액(청구인은 8천만원 이상을 지급하였다고 주장하고 있음)을 추가로 지급한 사실을 인정하여야 한다면서 쟁점부동산의 취득가액을 양도가액 대비 기준시가로 환산한 가액으로 산정하여야 한다고 주장하고 있다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 면적증가에 따라 변경된 계약서 및 대금을 추가로 지급하였다는 금융증빙 등을 제시하지 아니하고 있으며, 또한 처분청이 제시한 1998년 2월 경 쟁점부동산의 취득세 및 등록세 영수증에 의하면 쟁점부동산의 과세표준액은 당초 분양금액과 같은 65,300천원이었음이 확인된다.

(5) 위의 사실들을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 공부상 면적이 분양계약서보다 증가되었다 하더라도 쟁점부동산의 분양계약과 완공시기는 IMF를 전후한 기간으로서 당초의 분양금액으로도 증가된 면적으로 변경하여 분양받았을 가능성도 배제할 수 없다고 할 것이고, 청구인이 증가된 면적에 대하여 추가로 지급하였다는 대금증빙 및 변경된 재계약서 등 청구주장을 뒷받침할 만한 자료를 제시하지 못하는 이 건에 대하여 쟁점부동산의 면적이 증가되었으므로 분양금액 또한 증가되었음을 인정하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장은 받아 들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.