부동산 등기부등본상의 소유자가 아닌 실지소유자에게 양도소득세 과세 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ동 1-441 대지 182m²(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 2001.8.27 취득하고, 같은 동 1-442 대지 145m²(이하 “쟁점②토지”라 하고 쟁점①토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2002.2.15 취득하였다가 2004.4.22 쟁점토지를 최ㅇㅇ외 1인에게 양도한 것으로 등기부등본에 기재되었다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다 하여, 기준시가로 양도차익을 산정하여 2005.7.1 청구인에게 2004년도분 양도소득세 18,631,300원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.29 이의신청을 거쳐 2005.12.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점②토지의 등기부등본상 소유자는 청구인으로 등재되어 있지만 실지소유자는 유ㅇㅇ으로, 유ㅇㅇ는 쟁점토지위에 다세대주택을 신축하여 분양할 목적으로 쟁점②토지를 신ㅇㅇ로부터 취득한 후 소유자 명의만을 청구인으로 하여 2002.2.15 소유권이전등기를 경료하였고, 쟁점①토지를 청구인으로부터 제공받는 대신 청구인에게는 쟁점토지위에 다세대주택이 완공되면 지하1층 근린생활시설 1세대와 지상 1층 1세대를 제공하도록 합의한 바 있다. 또한 유ㅇㅇ는 쟁점②토지의 소유자를 청구인으로 하여 소유권이전등기를 경료하면서 자신의 권리를 확보할 목적으로 2002.12.9 쟁점②토지에 대한 가처분결정(서울지방법원서부지원 2002가단17847)을 한 사실이 있다. 그 후 유ㅇㅇ는 2004.6.25 쟁점토지위에 다세대주택이 완공되자 총 9세대중 1세대를 자신의 여동생인 유ㅇㅇ에게, 1세대를 청구인에게 분양하고, 나머지 7세대를 임대하고 세입자들로부터 전세보증금을 수취하였으며, 쟁점토지를 담보로 하여 청구인 명의로 대출받은 대출금의 이자를 유ㅇㅇ와 그의 친동생인 유ㅇㅇ가 납부하는 등 쟁점②토지의 실지소유자로서의 권리를 행사한 사실이 확인되는 바, 쟁점②토지의 실지소유자는 유ㅇㅇ이므로 쟁점②토지의 양도에 대하여는 유ㅇㅇ에게 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 취득하였다가 양도한 사실이 부동산 등기부등본에 의하여 확인되고, 그 후 양도소득세 신고를 하지 아니하였으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다. 청구인은 쟁점②토지의 실지소유자가 유ㅇㅇ라고 주장하나 이를 뒷받침할만한 구체적인 입증이 없으므로 공부상 소유자인 청구인을 실지소유자로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점②토지의 실지소유자가 유ㅇㅇ이므로 쟁점②토지의 양도에 대한 양도소득세를 유ㅇㅇ에게 과세하여야 한다는 청구 주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득 ∙ 수익 ∙ 재산 ∙ 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득 ∙ 수익 ∙ 재산 ∙ 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 쟁점토지의 등기부등본에는 청구인이 소유자로 등재되어 있고, 청구인이 쟁점토 지를 최ㅇㅇ외 1인에게 양도한 사실이 나타나며, 그 후 양도소득세를 신고하지 아니한 사실에 대하여는 다툼이 없다. ⑵ 청구인은 쟁점토지중 쟁점②토지의 실지소유자는 청구인이 아니라 쟁점토지위에 다세대주택(ㅇㅇ빌라트, 총9세대, 2004.6.25 준공, 건축주는 최ㅇㅇ외 1, 이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)을 신축하여 분양한 유ㅇㅇ이므로 쟁점②토지의 양도에 대한 양도소득세는 유ㅇㅇ에게 과세하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2001.8.27 쟁점①토지를, 2002.2.15 쟁점②토지를 각각 취득하였고, 쟁점토지는 2002.12.9 유ㅇㅇ를 채권자로 하여 가처분결정(서울지방법원 서부지원 2002카단17847)된 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되고, 그 후 청구인은 쟁점토지를 최ㅇㅇ외 1인에게 양도하였으며, 쟁점토지위에 신축된 다세대주택(ㅇㅇ빌라트)은 건축주 명의를 최ㅇㅇ외 1인으로 하여 2004.6.25 사용 승인된 사실이 집합건축물대장에 의하여 확인된다. 한편, 최ㅇㅇ는 청구인이 쟁점토지를 담보로 하여 2002.1.15 대출받은 채무액 150,000,000원 및 그 이자 151,957,618원을 2004.7.26 상환한 사실이 ○○○은행 ○○○지점 발행 요구불거래내역 의뢰조회표에 의하여 확인된다. (나) 청구인과 유ㅇㅇ간에 작성된 2001년(날자미상) 합의서에는 “청구인은 유ㅇㅇ에게 쟁점①토지를 제공하고 유ㅇㅇ는 청구인에게 빌라를 신축하여 35평형 1세대(분양가 1억 7,000만원)와 현금 5,000만원을 지급키로 하며, 유ㅇㅇ는 쟁점②토지를 매입하고 청구인의 명의로 등기를 경료하되 소유자는 유ㅇㅇ이며, 청구인은 유ㅇㅇ의 동의없이 유ㅇㅇ 소유의 부동산을 임대, 전매, 설정 등의 행위를 할 수 없고, 유ㅇㅇ는 청구인의 부동산 매입과 관련된 일체의 세금과 사업소득세 등을 부담하고 세무서에 세무보고를 하기로 한다”는 내용이 나타난다. 또한, 2002.10.14자 합의서에는 “쟁점토지위에 신축된 건축물 중 지하 근린생활시설 1세대(금액: 1억 3,000만원)와 지상 1층 101호(1억7,000만원)는 청구인이 소유하고, 유ㅇㅇ는 지상 102, 201, 202, 301, 302, 401, 402호를 소유하기로 하며 상대에게 소유권을 주장할 때는 민형사상으로 묻기로 한다. 쟁점토지는 준공예정일로부터 15일 이전에 청구인이 유ㅇㅇ에게 소유권을 이전하며 이 때 쟁점①토지의 대금은 1억 3,000만원으로 하고, 쟁점②토지의 대금은 2억 6,000만원으로 한다. 쟁점②토지의 취득세는 청구인이 부담하되 101호의 전세금 1억 2,000만원중 5,000만원은 미수금이고 7,000만원은 유ㅇㅇ가 302호 분양시 분양대금 일부로 지급하기로 하며, 현재 차입된 3,800만원은 준공후 융자금으로 상환하기로 한다. 현재 쟁점토지를 담보로 한 대출금 2억 9,000만원은 유ㅇㅇ가 인수하기로 한다.“는 내용이 나타난다. (다) 한편, 청구인은 이 건 부과처분인일 이후인 2006.1.16 평가기준일을 2004.5.20로 하여 최ㅇㅇ에게 사업(주택신축판매업)의 전부를 양도한다는 내용의 “사업포괄양도양수계약서”를 첨부하여 사업양도신고와 2004년 귀속분 종합소득세에 대한 “기한후신고”(과세표준 0)를 한 사실이 나타난다. ⑶ 살피건대, 청구인은 이 건 쟁점②토지의 실지소유자가 유ㅇㅇ이므로 유ㅇㅇ에게 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이나, 청구인이 제시한 증빙중 합의서(2매) 외에는 유ㅇㅇ가 쟁점②토지를 매입한 사실이 확인되지 아니하고, 쟁점토지의 양도일 이후에 다세대주택이 완공되어 청구인이 유ㅇㅇ와 공동사업을 영위한 것이 아니므로 사업양도로 보기도 어려운 바, 유ㅇㅇ가 쟁점②토지의 실지소유자라는 사실이 구체적으로 입증되지 아니하는 이 건의 경우 쟁점②토지의 등기부등본상 소유자인 청구인을 실지소유자로 보아야 할 것이다. 따라서 쟁점②토지의 양도에 대하여 등기부등본상 소유자인 청구인을 실지소유자로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.