아파트의 증여재산가액 산정

심판청구번호 국심2005서4166(2006. 4. 13.)

• 가. 청구인은 2004.4.23. ○○○동 ○○○호(이하"쟁점아파트"라 한다)의 지분 1/2을 증여받은 후 기준시가로 평가한 가액 1억 8천만원(3억 6천만원의 1/2)을 증여재산가액으로 신고하였다.
• 나. 이에 대하여 처분청은 상속세및증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조에 근거하여 쟁점아파트와 같은 단지내의 ○○○아파트 ○○○동 ○○○호(이하 "매매사례아파트"라 한다)의 매매거래가액 2억 3천만원(4억 6천만원의 1/2)을 증여재산가액으로 하여 2005.5.17. 청구인에게 2004.4.23. 증여분 증여세 5,443,500원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.3. 이의신청을 거쳐 2005.11.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 인근아파트의 매매거래가액을 예시하여 신고토록 지도한 바도 없으며, 사인간의 특정한 매매거래가액을 일반적으로 공정 타당한 매매가액으로 보기도 어렵다. 설령 매매거래가액을 공정 타당한 시가로 본다 하더라도 그 가액을 납세자가 증여세 신고 당시 인지할 수 없었음에도 이를 증여세과세가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트에 대한 시가를 인터넷상의 부동산 시세조회, 부동산 정보지, 부동산중개업소 등을 통하여 알 수 있었음에도 시가를 모른다는 이유로 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 증여재산가액을 신고하는 것은 상속세 및 증여세법의 취지에 맞지 않으므로 인근아파트의 매매사례가액으로 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 매매사례아파트의 매매실례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (5) 상속세및증여세법 제76조 【결정·경정】 ① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.4.23. 쟁점아파트의 지분 1/2을 증여받고 쟁점아파트에 대한 기준시가 3억 6천만원의 1/2인 1억 8천만원을 증여재산가액으로 신고하였으며, 이에 대하여 처분청은 현지조사를 통하여 쟁점아파트와 같은 단지내에 위치하면서 2004.3.29. 양도된 매매사례아파트의 매매가액 4억 6천만원의 1/2인 2억 3천만원을 증여재산가액으로 보아 이들 차액에 대한 증여세를 추가결정고지하였다.

(2) 처분청이 현지조사한 쟁점아파트 및 매매사례아파트에 관한 사항과 국세청 전산상의 거래시가 및 부동산 정보지에 실린 매매가액 등은 아래 표와 같다.

○○○

○○○

○○○

(3) 청구인은 이 건 심판청구에서 쟁점아파트와 매매사례아파트간에 시세차이가 발생할 수 있는 사유 등을 적시하지는 아니하고 있다.

(4) 판단컨대, 쟁점아파트의 증여일 전후 3개월 사이에 형성된 매매사례아파트의 양도가액과 국세청 전산상의 거래시가·부동산 정보지상의 매매가액 등을 감안하여 이 중 가장 낮은 가액인 매매사례아파트의 양도가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하였음이 확인되는 바, 처분청이 상속세및증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조에 의거 증여일 현재 유사한 다른 재산의 양도가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 본 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.