증여재산가액을 매매사례가액을 적용하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인과 청구인의 형제인 양OO·양OO 3인은 2004.4.22 OOOOO OOO OOO OOO OOOOOOO OOOO OOOO(19평형으로서 이하 쟁점아파트 라 한다)를 모(母) 황OO으로부터 공동으로 증여받고 쟁점아파트의 기준시가인 487,500천원을 적용하여 증여재산가액을 신고하였으나, 처분청은 쟁점아파트와 동일단지·동일평형인 같은 동의 204호 아파트의 2004.4.21자 매매사례가액인 658,500천원을 쟁점아파트의 증여재산가액(공동으로 증여받은 쟁점아파트의 전체 증여재산가액으로서 동 증여재산가액의 1/3씩이 수증자 각인의 증여재산가액이 됨)으로 하여 쟁점아파트의 증여세 과세표준을 경정하고 2005.9.1 청구인에게 2004년도 증여분 증여세 12,321,100원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 불특정다수인간의 거래는 매도·매수인간의 취향·보존상태·생각차이에 따라 매매가 성립되므로 특정한 매매사례가액으로 개별적인 거래의 가격기준을 평가한다는 것은 부당하며, 처분청이 적용한 매매사례아파트는 내부확장공사와 수차에 걸쳐 수리를 한 아파트이며, 쟁점아파트는 분양당시의 상태와 동일한 아파트로서 양 아파트간에는 매매가액에서 차이가 있을 것은 자명한 일이므로 처분청이 매매사례가액을 적용하여 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가하고 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 증여재산가액은 증여당시의 시가에 의하는 것이고 증여일 전후 3월이내의 매매사례가액은 이를 시가로 볼 수 있는 것이므로 청구인이 기준시가로 신고한 쟁점아파트의 증여재산가액을 부인하고 증여 직전일에 매매계약이 체결된 쟁점아파트와 같은 동 바로 아래층 아파트의 매매가액을 시가로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가하고 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 공동으로 증여받은 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액을 적용하여 평가하고 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정)

1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격 구조 용도 위치 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액

(2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정)

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30 개정)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면, 쟁점아파트의 평가기준일이 되는 증여일은 2004.4.22로서 당시 쟁점아파트의 기준시가는 487,500천원이며, 처분청이 매매사례가액을 적용한 아파트(OOOO OOOO)는 쟁점아파트와 같은 동 동일평형으로서 쟁점아파트의 바로 아래층에 소재하고 있는 아파트이며 동 아파트의 매매계약일자는 쟁점아파트 증여일 하루 전인 2004.4.21로서 658,500천원에 매매계약이 체결된 것으로 나타나고 있다.

(2) 쟁점아파트가 소재한 OOOOOOO 단지는 20년이상이 경과되어 재건축을 추진중인 아파트로서 OOOO에서 발표하고 있는 부동산 매매시세표에 의하면, 쟁점아파트(동일단지내 동일평수의 아파트를 말한다)의 증여일 3일전인 2004.4.19자 일반거래가액이 655,000천원이며 매매상한가액이 665,000천원인 것으로 나타나고 있어 매매사례아파트의 당시 매매가액이 쟁점아파트의 시가에 상응한 것으로 보여지고, 현재의 시세도 885,000천원～940,000천원에 형성되어 있으나 쟁점아파트와 같은 동의 동일평형 아파트 시세가 상한가에 근접하여 다른 동의 동일평형 아파트 시세보다도 높은 것으로 나타나고 있는 점에 비추어 볼 때, 2004.4.22 증여당시 쟁점아파트의 시가로 처분청이 적용한 매매사례가액이 실제 시세보다도 높은 가액을 적용하였다고 보기도 어렵다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점아파트는 확장·수리를 한 사실이 없는 반면, 매매사례아파트는 확장·수리를 하여 매매가격의 차이가 있을 수 있다는 주장이나, 청구인의 주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 미흡할 뿐 아니라, 쟁점아파트와 동일단지내에 소재한 아파트의 매매가액은 아파트의 상태보다는 재건축추진아파트로서의 가치에 따라 형성된 시세로 볼 수 있는 것이므로 아파트의 수리여부가 가격변동에 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다.

(4) 이 건 관련법령인 상속세및증여세법 제60조 및 상속세및증여세법시행령 제49조의 규정을 모아서 살펴보면, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일을 평가기준일로 하여 증여일 현재의 시가에 의하도록 하면서 평가기준일 전후 3월이내의 매매사례가액에서 시가로 인정되는 것은 이를 시가에 포함하도록 규정하고 있는 바, 위와 같이 쟁점아파트의 증여당시 쟁점아파트와 동일한 아파트의 매매시세가 객관적으로 확인되고 있고 처분청이 쟁점아파트의 증여당시 시가로 적용한 아파트의 매매가액이 당시의 시세를 반영하여 체결된 것으로 보이는 이 건의 경우, 처분청이 청구인이 기준시가로 신고한 쟁점아파트의 증여재산가액을 부인하고 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.