[요지] 공유부동산 분할에 따른 양도가액을 산정함에 있어 공유부동산 전부에 대한 감정가액을 기준으로 각자 지분가액을 확정하고 그 지분 초과액을 양도가액으로 한 것은 정당함
[요지] 공유부동산 분할에 따른 양도가액을 산정함에 있어 공유부동산 전부에 대한 감정가액을 기준으로 각자 지분가액을 확정하고 그 지분 초과액을 양도가액으로 한 것은 정당함
[주 문] OO세무서장이 2005.8.24 청구인의 경정청구를 거부한처분은 청구인과 청구외 김OO의 공동소유 부동산인 서울특별시 OOO OOO OOOOOO OO OOOOOOOOO O OOOO번지 대지 639.5㎡및 건물 18,606.3㎡, 서울특별시 OOO OOO OOOOOOO OO OOOOOO O OO OOOOOOO, OOOOO OO OOOOO OOOOOO OO OOOOOO O OOOOOO OO OOOOO O OO OOOOOOO, OOOOO OO OOOOO OOOOOO OO OOOOOOOO O OOOOOO OO OOO O OO OOOOOOO, OOOOO OO OOOOO OO번지 대지 224.8㎡에 대하여, 청구인이 2004.10.25 및 2004.11.3 주식회사 OOOOOOOO 및 주식회사 OOOOOOOO으로부터 감정받은 평균감정평가액을 기준으로 평가하여 김OO의단독소유로 분할한 부동산 감정가액에서 분할 전 총 부동산 감정가액의2분의 1 상당액을차감한 금액을 이 건 분할시 청구인이 김OO에게 양도한 양도가액으로 하여그 과세표준과 세액을 경정합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 2004.12.18 청구외 김OO과 공동으로 소유(각 2분의 1지분)하던 아래 명세의 부동산(이하 “공유부동산”이라 한다)을 분할하여 각자의 단독소유로 소유권이전등기를 한 후, 김OO이OOOO주식회사에게 양도(2005.1.7)한 부동산(아래 표1번, 이하 “양도부동산”이라 한다)에 대한 실지거래가액(43,000,000,000원) 중 2분의 1에상당한 21,500,000,000원을 김OO에게 양도한 양도가액으로하여, 2005.2.28 양도소득과세표준예정신고를 하고 세액 2,901,166,630원을 납부하였다. 그 후 청구인은 공유부동산의 분할에 따른 감정평가총액(51,300,097,945원)의 절반 상당액(25,650,048,972원) 중 청구인의단독소유에 상당액(14,257,433,985원)을 차감한 금액 11,392,614,987원을 김OO에게 양도한 양도가액으로 인정하여 달라고 2005.7.5경정청구를 제기하였고, 처분청은 당초의 양도소득과세표준예정신고가 정당하다 하여 2005.8.24 청구인의 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.2이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 부동산등기부등본, 공유물분할계약서 및 감정평가표 등에 의하면, 청구인과 그의 형인 김OO은 이들이 공유(각 2분의 1지분)하던 8필지의 토지와 3동의 지상건물(공유부동산)에 대해 2004.12.18 각자의 단독소유로 분할하고 소유권이전등기를 한 것과,공유부동산에 대한 분할 이전인 2004.10.25 및 2004.11.3 2개감정평가법인(OOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOOO)에게 감정평가를 실시하고 평균한 감정가액이 위 표와 같은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다(감정평가액이 개별공시지가 등에 의한 평가액보다 높은 것으로 나타남).
(2) 이 건 경정청구경위를 보면 청구인은 2005.2.28 공유부동산 분할에 따른 지분감소액을 유상양도(청구인은 임대보증금이 반영된 정산액 5,286,580,338원을 지급받았다는 주장임)로 보고, 위 표와 같이 청구인의 형인 김OO이 제3자에게 양도한 가액(43,000,000,000원) 중 청구인의 지분(2분의 1)에 상당한 금액 21,500,000,000원을 양도가액으로 계산한 과세표준 및 납부세액을8,986,717,026원과 2,901,166,317원으로 하여 2005.2.28 양도소득과세표준예정신고를 하였다가, 이 건 분할에 따른 감정평가액 51,300,097,945원으로 계산한 11,392,614,987.5원(김OO의 지분액 37,042,663,960원에서 청구인의 지분액 25,650,048,972.5원을 차감)을 양도가액으로 인정하여 달라고 2005.7.5 경정청구를 하였으며, 처분청은 청구인의 당초 신고내용이 정당하다고 하여 청구인의 경정청구를 거부하였음이 확인된다. 그런데, 청구인의 당초 신고내용을 보면 김OO이 공유부동산을 분할하여 단독소유로 한 양도부동산을 OOOO주식회사에게 양도한 매매가액 43,000,000,000원의 2분의 1에 상당하는 금액 21,500,000,000원을 양도가액으로 신고한 바, 이는 청구인이 공유부동산 전부를 분할하지 않고 양도부동산만을 분할하여 김OO 단독소유로 한 경우에 타당한 양도가액계산방법이라 할 수 있고, 이 건과 같이 양도부동산 이외에 공유부동산 전부를 그 분할 대상으로 하는 경우에는 적합한 양도가액계산방법으로 보여지지 아니한다(이 부분 청구인도 착오로 잘못 신고하였다는 주장이다).
(3) 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이나 공동지분이 변경되는 경우에는 지분을 초과하여 이전되는 부분은 소득세법 제88조에서 규정하는 양도에 해당한다 할 것이고, 또한 공유물분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나, 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉, 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이며, 여러 개의 공유물 또는 공유자산을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한개 이상씩의 특정 공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 공유물의 분할로 보아야 할 것이다(OOOOOOOOOO, OOOOOOOO OO O).
(4) 이 건의 경우, 여러 필지의 대지와 건물 등 공유부동산을 분할에 의하여 양도부동산은 김OO 단독소유로, 나머지 부동산은 청구인 단독소유로 하였으나, 그 가액에 있어서는 김OO에게 보다 많은 지분이 이전되는 불균등 분할을 하여 청구인이 김OO으로부터 위 정산액을 지급받았다는 것이고, 공유물분할에 있어서 합리적인 현물분할이 어려울 때는 가액분할도 가능하다 할 것인 바(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOO OO O), 이 건 분할에 따라 청구인의 단독소유부동산가액이 김OO의 단독소유부동산가액에 비해 감소하였으나, 분할당시 공유부동산 전부에 대한 가액을 평가할 수 있는 기준으로는 청구인이 실시한 감정가액이나 개별공시지가 및 국세청장이 고시한 기준시가만이 있을 뿐 매매실례가액이 확인되지 않고 김OO의 단독소유부동산에 대한 제3자 양도가격만 나타나므로 이를 기준으로 공유부동산 전부의 가액을 평가할 수 없어 보인다. 따라서 청구인이 분할 이전에 공유부동산에 대해 감정평가를 실시하여 그 평가액과 건물에 담보되어 있는 임대보증금을 차감한 금액을 기준으로 차액을 현금 정산하였고, 동 감정평가액이 개별공시지가 등에 의한 평가액보다 높게 나타나고 있어 감정평가액을 가격기준으로 각자의 부동산가액을 산정하여 그 초과부분을 양도로 보고 그 양도가액에 대해 감정가액을 적용하는 것이 합리적인데도, 처분청이 공유부동산 분할에 따른 양도가액을 산정함에 있어서 공유부동산 전부에 대한 감정가액을 기준으로 각자의 지분가액을 확정하고, 그 지분 초과액을 양도가액으로 한 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당한 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.