부동산 양도에 따른 필요경비 부인

심판청구를 기각합니다.

1.처분개요 청구인은

○○시 ○○구 ○○동 소재 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2001.11.2. 취득하여 사무실로 용도를 개조하여 임대사업용으로 사용하다가 2004.8.30. 양도한 후 사무실 개조비용 108,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 자본적 지출로 하고 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 2004.10.31. 2004년 귀속 양도소득세 6,053,940원을 예정신고 및 납부하였다. 처분청은 이에 대하여 청구인이 신고한 필요경비중 쟁점금액을 부인하여 2005.9.3.청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 35,998,160원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 사무실로 용도변경하기 위해 2001.10.26.자로 ○○구 ○○동 소재 주식회사 ○○○○건설 ○○지사장 ○○○와 공사도급계약(공사금액 108,000,000원)을 체결하였으며, ○○도 ○○시 ○○동 소재 주식회사 ○○○○ 건축사 사무소 소장 ○○○을 감리자로 하여 공부상 주택을 사무실로 개조하였고 2002.1.15.자로 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였으며,

(2) 쟁점부동산의 공사대금과 관련하여 청구인은 공사대금을 지급하고 2001.12.6.자 30,000천원, 2001.12.30.자 40,000천원, 2002.2.1.자 26,000천원을 지급하고 공사 시공자인 ○○○로부터 영수증을 받았다. 위와 같이 청구인이 쟁점부동산을 사무실 용도로 개조하여 임대사업용으로 사용하였음이 공사 계약서 및 견적서, 공사대금 지급영수증, 공사감리자의 확인서 등에 의하여 확인되므로 쟁점공사비용을 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 주식회사 ○○○○건설(이하 “○○○○건설”이라한다) ○○지사장 ○○○와 공사계약을 맺어 공사를 하였다고 하나 청구외 ○○○는 ○○○○건설과 관련이 없으며 동 법인 ○○지사장으로 있은 사실이 없고, 이 건 공사와 관련하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고한 사실이 확인되지 않는다.

(2) 청구인은 ○○개발 상호로 쟁점부동산 소재지에서 2002.1.15.부터 2004.8.31.까지 부동산임대업을 영위하였고, 동기간동안 임대료에 대한 세금계산서합계표를 제출하였음이 국세청 전산망에서 확인되어 정황상 쟁점부동산에 대하여 공사가 있었다는 사실은 인정된다 하더라도, 공사대금 지급과 관련하여 임의 작성이 가능한 사인영수증만 제시할 뿐 지급자와 영수자를 확인할 수 있는 금융증빙 등을 제시하지 못하는 등 공사와 관련한 자본적 지출에 해당하는 구체적인 증빙이 없으므로 쟁점공사비용을 필요경비에서 제외하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액을 자본적 지출로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29> 4.양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ~

② (생 략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 다.사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 사무실 용도로 개조하여 임대사업용으로 사용하였음이 공사 계약서 및 견적서, 공사대금 지급영수증, 공사감리자의 확인서, 사진자료 등에 의하여 확인되므로 쟁점금액을 필요겅비로 인정하여 양도소득세를 경정함이 타당하다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 ○○○○건설 ○○지사장 ○○○와 공사계약을 맺어 공사를 하였다고 하나, 청구외 ○○○가 ○○○○건설과 관련된 사실이 나타나지 아니하며, 동 회사의 ○○지사장으로 재직한 사실이 없고, 이 건 공사와 관련하여 부가가치세 및종합소득세를 신고한 사실이 확인되지 않아 실제 공사를 하였는지 여부가 확인되지 아니한다. (나) 청구인은 ○○개발 상호로 쟁점부동산 소재지에서 2002.1.15.부터 2004.8.31.까지 부동산임대업을 영위하였고, 동기간동안 임대료에 대한 세금계산서합계표를 제출하였음이 국세청 전산망에서 확인되나, 쟁점부동산이 공부상 주용도가 주택으로 등재되어 있고, 청구인은 쟁점부동산의 공사대금과 관련하여 2001.11.29.자 272,000천원을 자기앞수표로 출금하여 2001.12.6.에 30,000천원을, 2001.12.14.자 1억원을 자기앞수표로 출금하여 2001.12.20.에 40,000천원을, 2002.1.31.자에 25,987천원을 현금으로 출금하여 2002.2.1.자 26,000천원을 공사 시공자인 ○○○에게 공사대금으로 지급하고 영수증을 받았다고 주장하면서 사인간 영수증과 금융거래증빙을 제시하고 있으나, 우리원에서 2006.6.19.해당금융기관에 이 건 관련 금융거래조회를 의뢰한 결과, 청구외 ○○○에게 공사대금이 지급된 사실은 나타나지 아니하였다.

(2) 위의 내용 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 공사와 관련한 비용을 지출하였다고 볼만한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점금액을 필요경비 부인하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2006년 9월 27일 주심국세심판관 임 ○ ○ 배석국세심판관 이 ○ ○ 서 ○ ○