증여일 전후 3월 이내에 거래된 인근 아파트의 매매사례가액으로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2005.8.1. 청구인들에게 한 2004.4.28. 증여분 증여세 각각 24,457,000원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인들은 2004.4.28. 아버지 김○○로부터 서울특별시 ○○구 ○○동 ○번지 ○○아파트 ○동 ○호 (62평형으로, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 각 1/3지분을 동 아파트의 임대보증금 420,000천원 중 120,000천원을 채무 승계하는 것으로 하여 증여받고, 기준시가에 의하여 평가한 쟁점아파트의 가액 824,500천원의 1/3인 274,833,333원에 채무 승계 액의 1/3인 40,000천원을 공제한 234,833,333원을 증여세과세가액으로 하여 각각 증여세를 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 시가를 이 건 증여일 전후 3월 이내인 2004.4.26. 거래된 쟁점아파트와 같은 동인 ○동 ○호(62평형으로, 이하 “비교대상 아파트” 라 한다)의 매매사례가액 1,050,000천원으로 평가하고, 김○○가 대신 납부한 청구인들의 수증재산에 대한 각 증여세 27,870,000원, 취득세 2,151,420원, 등록세 2,480,250원, 합계 32,501,670원(청구인별 금액)을 재차 증여로 보아 증여세과세가액에 합산하여 2005.8.12. 청구인들에게 2004.4.28. 증여분 증여세 24,457,000원을 각각 추가 경정 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2005.10.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 부동산의 가격은 개별성이 매우 강하여 같은 동이고 규모가 같은 아파트라도 층마다 그 가격이 다르고 같은 층에서도 위치(조망권, 일조권 등)에 따라 가격이 다를 수 있기 때문에 면적이 동일한 다른 아파트에 대한 매매사례가액이 있는 경우라 하더라도 그 가액을 당해 아파트의 시가로 볼 수 없고 (국심97서1946, 1998.5.25.외 다수), 한편 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 은 “면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으나, 이는 매매사례가액의 차이 등의 구체적인 범위도 없는 불완전한 개념의 규정이다. 상속세 및 증여세법 제35조 제1항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항은 특수 관계인이 아닌 거래에서 대가(거래가)와 시가와의 차이가 30% 이내이거나 그 차액이 3억원 이하인 경우에는 현저한 차이로 보지 않도록 규정하고 있으며, 이 건의 경우 기준시가에 의한 금액과 처분청이 제시하는 매매사례가액과의 차이도 위 기준에 합당한 것이고, 또한, 납세자는 국세청장이 고시한 기준시가 이외에는 시가에 대한 정보가 전무하여 국세청장이 고시한 기준시가를 신뢰하여 이에 따라 아파트시세를 평가할 수밖에 없음에도 기준시가를 부인하고 새로운 매매사례가액을 조사하여 증여재산가액을 결정함은 과세관청이 자기자신의 견해표명을 스스로 부정하는 결과가 되어 신의성실의 원칙에 위배되므로 부당한 처분이다.

(2) 2004.4.28. 청구인들의 부 김○○는 자녀 3명(김○○, 김○○ 및 청구 외 김○○으로, 이하 “청구인 등”이라 한다)에게 쟁점아파트를 각 1/3의 공동지분으로 하여 증여하면서 당시 하○○에게 2003.12.31~2005.12.31. 기간 임대 중이던 쟁점아파트의 전세보증금 420,000천원 중 3억원을 제외하고 120,000천원만 채무로 인계하였고, 청구인 등은 쟁점아파트의 증여계약일에 ○○○과 전세보증금을 420,000천원으로, 전세기간을 2004.4.26~2005.12.26.으로 하여 전세계약서를 재작성하였고, 전세보증금 420,000천원에 대한 영수증을 청구인 등이 하○○에게 교부하였는 바, 위와 같이 재작성된 부동산임대차계약서에 의하여 김○○와 임차인과의 쟁점아파트에 대한 모든 권리․의무가 청구인 등과 임차인과의 관계로 변경되었고, 청구인들의 부친은 증여재산가액에 포함된 3억원을 일시적으로 보관하다가 증여세 등을 대납한다는 내용의 현금보관증을 교부하고, 이후 청구인 등 각각의 증여세 등인 32,501,673원을 대납한 후 그 납부 잔액을 청구인 등의 예금계좌로 각각 입금하였다. 처분청은 청구인들의 자금원 및 전후 정황 등을 조사함이 없이 청구인들의 부친이 청구인들의 증여세 등을 대신 납부하였다는 사실만으로 이 건 과세한 것으로, 청구인 등의 아버지가 쟁점아파트의 전세보증금을 부담부증여하였다면, 청구인 등이 부담할 증여세 등이 훨씬 적었을 것이나 그 중 일부 금액만 부담부증여한 것은 나머지 3억원을 증여재산으로 인한 증여세, 취득세 및 등록세의 납부문제와 증여후 재산세 등의 비용발생시 이를 납부하기 위한 자금원으로 남긴 것으로서 이는 상식적으로 수긍이 가는 경제행위인 바, 만일, 동 증여세 등의 대납행위를 재차 증여로 본다면, 이는 증여재산에 이미 포함된 3억원(전세보증금중 채무미인수액)을 청구인 등이 아버지에게 재차 증여하였다가 또 다시 증여받은 것으로 보게 되는 모순된 경제행위로 이어지게 되므로 청구인 등이 증여세 등을 납부한 확실한 자금원이 있음에도 이를 부인한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 상속세 및 증여세법은 과세관청의 조사결정제도를 채택하고 있고 상속재산 또는 증여재산을 평가함에 있어 시가평가를 원칙으로 하며, 시가의 범위를 매매사례․수용․감정가액 등으로 하고 있고, 이러한 시가가 확인되지 아니한 경우 보충적으로 국세청장이 고시한 아파트 기준시가 등에 의하여 평가하도록 규정하고 있는 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트의 증여일(2004.4.28) 전후 3월이내인 2004.4.26. 매매한 것이고 쟁점아파트와 같은 동 2층 1호로 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하므로 비교대상 아파트의 매매사례가액인 1,050,000천원을 쟁점아파트의 시가로 평가함은 정당하며, 또한, 건설교통부에서 제공하는 국세청 전산시세조회에 의하여도 증여물건과 동일 소재지, 동일 규모 아파트(62평형)에 대한 증여일 현재 매매 하한가 및 상한가가 1,000,000천원에서 1,270,000천원 사이로 조사되었고 인근 부동산중개사무실(전원부동산 591-4400)에 대한 탐문조사결과도 아파트의 가격 등에 대한 특별한 변동사유가 없는 것으로 조사되었으므로 청구인들의 주장은 이유없다.

(2) 김○○와 청구인 등간에 작성한 증여계약서를 보면, 청구인 등이 전세보증금 420백만원 중 120백만원을 승계한다고 약정되어 있어 채무로 승계하지 아니한 3억원은 김○○가 세입자인 하○○에게 반환의무가 있다고 볼 것이므로 김○○가 청구인 등을 대신하여 납부한 증여세, 취득세 및 등록세 32,501,673원을 재차증여로 본 처분은 정당하며, 이 건 조사기간 중인 2005.6.15. 김○○가 청구인 등의 통장에 잔액으로 입금하였다는 금액 또한 증여세과세가액에 포함하여야 한다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점아파트의 시가를 증여일 전후 3월 이내에 거래된 인근 아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가하여 과세한 처분의 당부

(2) 청구인들의 수증재산에 대한 증여세, 취득세 및 등록세를 증여자인 아버지가 납부하였다 하여 이를 재차증여로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제31조 【증여재산의 범위】

① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.

○ 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 󰡒수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매감정수용경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점아파트와 비교대상 아파트에 대하여 국세청장이 고시한 기준시가를 보면, 아래 <표>와 같다. (단위: 천원) 고시일자 기준시가 비고 (차액) 쟁점아파트 (0동0호) 비교대상아파트 (0동 0호) 2005.5.2. 776,000 804,000 △28,000 2004.4.30. 824,500 824,500

• 2003.12.1. 824,500 824,500

• (나) 2003.12.30. 신설되어 2004.1.1.부터 시행된 상속세및증여세법 시행령 제49조 제5항 은 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 아파트의 경우 위 규정을 적용함에 있어 같은 단지․같은 동․같은 평형으로서 보수 또는 구조변경 여부 등을 불문하더라도 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지․같은 동․같은 평형이라 하여 무조건 유사 매매사례라고 보아서는 아니된다 할 것인 바(국심2005서2003, 2005.11.16. 같은 뜻임), 이 건의 경우 쟁점아파트는 1층이고 비교대상 아파트는 2층으로 통상 아파트는 1층의 재산적 가치가 다른 층에 비하여 더 낮은 것이 일반적이고, 증여 당시 국세청장이 고시한 두 아파트의 기준시가는 동일한 것으로 되어 있으나 2005.5.2. 고시한 비교대상 아파트의 기준시가가 쟁점아파트에 비하여 28,000천원이 더 높게 산정된 사실을 보면, 위와 같은 층수에 따른 아파트의 재산적 가치차이를 바로 잡아 고시한 것으로 보여지고, 부동산 정보지 등에 게재된 시세는 호가를 주로 반영한 금액으로 개별적 층․호수에 따른 정확한 시세에 대하여는 확인이 어려운 점 등으로 볼 때, 비교대상 아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 면적위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다 하겠다. (다) 따라서, 처분청이 비교대상 아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이라고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인들은 쟁점아파트의 전세보증금 420,000천원 중 일부 금액인 120,000천원만을 채무로 승계하고 나머지 300,000천원을 아버지 김

○○ 에게 일시적으로 보관하였다가 청구인들의 증여세, 취득세, 등록세를 납부하게 하고 그 납부잔액을 청구인들이 되돌려 받은 것이므로 이를 재차 증여로 본 처분은 부당함을 주장하면서 쟁점아파트의 증여계약서, 부동산 전세계약서, 영수증, 현금보관증 및 청구인들의 통장사본 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점아파트의 증여계약서를 보면, 2004.4.28. 김

○○ 가 쟁점아파트의 전세보증금 420,000천원 중 120,000천원을 수증자들이 채무승계하는 것으로 하여 쟁점아파트를 청구인 등에게 증여하는 것으로 약정되어 있고, 쟁점아파트의 부동산전세계약서 및 영수증을 보면, 2004.4.26. 임대인 김

○○ (청구인 등을 대표)과 임차인 하

○○ 이 전세보증금 및 전세기간을 각각 420백만원 및 2004.4.26~2005.12.31.으로 하고 특약사항으로 동 아파트가 청구인 등에게 증여되었고 2003.12.2. 김

○○ 와 체결한 전세계약을 대체하며 김

○○ 이 청구인 등 임대인을 대표한다는 내용으로 되어 있고, 영수증은 2004.4.26. 청구인 등이 임차인 하

○○ 에게 전세보증금 420백만원을 수령한 것으로 하여 청구인 등의 서명․날인이 되어 있다. 현금보관증을 보면, 2004.4.26. 김

○○ 가 쟁점아파트의 전세보증금 영수액 중 각 1억원(합계 3억원)을 보관하고 위 금액은 청구인 등이 부담할 증여세, 취득세, 등록세 등의 제세를 납부시에 사용하고 청구인 등이 요청하는 즉시 반환한다는 내용으로 되어 있고, 청구인들 명의의 대한투자증권 통장사본 2매를 보면, 2005.6.15. 각각 신규개설되어 각 66,360,000원(증여세 등 납부금액 차감)씩이 입금된 것으로 나타난다. (나) 청구인들이 제출한 증빙자료에 따른 사실관계를 종합하여 보면, 청구인 등은 쟁점아파트의 증여계약시 임대보증금 420,000천원 중 120,000천원에 대하여만 채무로 승계받았으나, 부동산임대차 계약체결시 임차인에게 임차보증금 420,000천원 전액에 대한 채무를 지는 것으로 하고 영수증도 교부하여 쟁점아파트의 증여계약서상에 채무로 승계하지 아니한 3억원도 실질적으로 청구인 등의 채무액에 포함된 결과가 되었는 바, 이는 청구인들의 아버지는 임차인에게 임대보증금 420,000천원 중 3억원의 반환채무가 있었고, 임차인은 청구인들에게 임대보증금 지급의무(채무)가 있었으므로 임차인의 입장에서 청구인들의 아버지로부터 받을 채권(임차보증금 반환청구권)을 임차인이 지급할 의무가 있는 청구인 등에 대한 채무(임차보증금 지급채무)로 변제하기 위하여 청구인들의 아버지로 하여금 청구인 등에게 직접 3억원을 지급하도록 함으로써 동 금액을 제3자간의 환거래와 유사한 결제과정을 거쳐 청구인들의 부친으로부터 임차인을 경유하여 청구인 등에게 귀속된 것으로 볼 수 있으며, 그렇다면, 동 금액을 아버지에게 일시 맡겨 청구인들의 증여세 등을 대신 납부하게 한 후 그 잔액을 반환받은 것이라는 청구인들의 주장은 타당한 것으로 보인다. (다) 따라서, 처분청이 청구인들의 증여세, 취득세 및 등록세를 청구인들의 아버지 김○○가 대신 납부하였다 하여 이를 재차 증여한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.