분양권의 취득당시 실지거래가액이 불분명한 경우로 보아 그 가액을 환산가액에 의하여 산정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] OOO세무서장이 2005.5.20. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 76,236,320원의 부과처분은 취득가액을 소득세법시행령 제166조 제1항 및 제2항 규정을 적용하여 산정하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 2000.11.3. 서울특별시 OOO OOO OOOOOOOOO OOO OOOO OOO(OOOO O OOOOOO, OO O OOOOO, OO OOOOOOOOO OO)를 청구외 김OOO로부터 취득하여 2002.11.6. 청구외 이OO에게 양도하고 부동산의 양도로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 처분청에 2002.11.12. 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 위 신고에 대하여 쟁점부동산은 재건축 사업계획승인일(2002.4.12) 이후 양도하였으므로 부동산의 양도가 아닌, 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)의 양도로 보고 양도가액은 실지거래가액인 210백만원, 취득가액은 재건축조합에서 2000.7.26. 기준으로 감정평가한 가액인 41,200천원으로 보아 2004.12.16. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 69,429,360원을 경정고지하였다. 이에 대해 청구인은 2005.2.1. 심사청구하였으며, 동 청구에 대한 심리과정에서 처분청은 쟁점부동산의 취득가액 산정시 감정가액을 적용하기 위하여는 쟁점부동산의 취득일 기준으로 전·후 3개월 이내의 감정가액이 있는 경우에 그 감정가액을 적용할 수 있으나, 처분청이 당초 적용한 감정가액은 취득일로부터 3개월이 경과한 시점의 감정가액이므로 위 과세처분이 부적법하다고 보아 이를 직권으로 취소하고 청구인이 등기신청시 작성한 매매계약서상 금액 20백만원을 취득가액으로 보아 2005.5.20. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 76,236,320원을 경정고지하였다. 청구인은 위 과세처분에 대하여 2005.8.2. 이의신청을 하였는 바, 처분청은 심리과정에서 청구인이 제출한 영수증의 합계액 27백만원을 취득가액으로 보아 직권으로 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 OO OO아파트 재건축사업에 편입된 부동산으로 2000.7.26. 재건축조합설립이 인가되었고, 재건축조합에서 그 인가일을 기준으로 감정받은 감정가액도 41,200천원이며, 재건축조합설립인가일 이후부터는 하루가 다르게 가격이 상승하는것이 당연한 바, 청구인이 재건축조합설립인가일로부터 3개월이 지난2000.11.3. 취득한 쟁점부동산을 3개월 전 감정가액의 50% 수준인 27백만원에 취득할 수는 없는 것이며, 더욱이 쟁점부동산의 취득당시 기준시가는 23백만원임에도 재건축아파트에 편입된 쟁점부동산의 가액이 기준시가와 비슷한 수준인 27백만원에 거래될 수는 없다. 또한 청구인은 이의신청시 예비적 청구로서 적어도 청구인이 보관하고 있는 취득당시 영수증의 금액만이라도 취득가액으로 보아 일부라도 경정하여야 한다고 주장한 사실은 있으나, 그렇다고 영수증의 일부 금액인 27백만원을 취득가액으로 주장한 사실은 없으며, 재건축아파트의 속성상 조합이 설립된 이후는 가격이 하루가 다르게 상승함에도, 조합설립일로부터 3개월이 지난 시점에서 취득한 쟁점부동산의 매매사례가액이 조합설립일(2000.7.26) 기준 감정가액인 41,200천원보다 낮은 27백만원에 거래된 것으로 보는 것은 부당하다. 따라서 쟁점부동산은 소득세법시행령 제176조의 2 제1항에서 규정한 “대통령령이 정하는 사유”에 해당되며, 취득당시 매매사례가액을 확인할 수도 없고, 감정가액을 적용할 수도 없으므로 소득세법시행령 제176조의 2 제3항 제3호의 규정에 따라 취득가액을 환산가액으로 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제114조 제5항의 규정에서 “대통령령이 정하는 사유”는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등을 의미하는 바, 설사, 청구인이 취득당시 매매계약서를 작성하지 아니하였다 하더라도 구두계약 등에 의한 매매가액은 존재하므로 단순히 청구인이 매매계약서를 제출하지 않는다 하여 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의하여 취득가액을 산정할 수는 없는 것이며, 청구인은 취득가액에 대한 증빙으로 제출한 영수증 3매(합계금액 27백만원)외에 추가로 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 27백만원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 27백만원으로 보아 쟁점분양권의 양도차익을 산정하였으나, 취득당시 실지거래가액이 불분명한 경우로 보아 그 가액을 환산가액에 의하여 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우 ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

2. 청산금을 지급받은 경우 생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ──────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

③ 제1항 제1호 제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

(3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(4) 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정 에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액 산정시 청구인이 취득가액에 대한 증빙으로 영수증 3매(합계금액 27백만원)외에 다른 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 27백만원으로 보아 이 건 과세한 사실이 조사복명서에 의하여 확인되는 반면, 청구인은 재건축조합설립인가일로부터3개월이 지난 2000.11.3.에 취득한 쟁점부동산을 3개월 전 감정가액인 41,200천원에도 못미치는 27백만원에 취득할 수는 없으므로 쟁점부동산의 취득가액은 불분명한 것으로 보아 소득세법시행령 제176조의 2 제3항 제3호의 규정에 따라 환산가액으로 결정하여야 한다고 주장한다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도일이 재건축 사업계획승인일(2002.4.12) 이후이므로 부동산의 양도가 아닌, 분양권의 양도로 보고 양도가액을 210백만원으로 보아 과세하였는 바, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 주장하는 환산가액에 의하여 산정할 수 있는지 여부에 대해 살펴본다.

(3) 먼저 쟁점부동산의 취득가액을 27백만원으로 볼 수 있는지 아니면 취득가액이 불분명한 경우에 해당하는지 여부에 대해 살펴본다. (가) 처분청은 2005.8.2.자 청구인의 이의신청에 대한 심리과정에서 청구인이 제출한 취득가액과 관련한 영수증 3매의 합계액 27백만원을 취득가액으로 보아 이의신청 심리기간 중에 직권으로 경정결정하였으며, 처분청의 취득가액 경정내역은 아래와 같다. OOOO OOOO OOOO OO OOOO OOOO (OO O OO) (나) 처분청은 아래 영수증 3매의 합계액 27백만원을 취득당시의 실거래가액으로 판단하였으나 동 금액은 그 입출금 사실이 금융증빙 등에 의하여 확인되지 아니하고 그 영수증상의 대금 영수자도 쟁점부동산의 양도자인 “김OO”이 아닌 “김OO”로 되어 있고 거래대금이 “김OO”의 계좌에 입금된 사실도 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 쟁점부동산에 대하여 2000.7.26. 기준으로 감정평가한 가액이 41,200천원인 점으로 보아 그 감정평가기준일로부터 3개월이 경과한 시점의 거래가액을 27백만원으로 볼 수는 없다 하겠다. 따라서 쟁점부동산의 취득가액은 불분명한 것으로 판단된다. OOOO OOO OO OO OOOO (OO O OOO)

(3) 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 경우 취득가액을 환산결정함에 있어서 청구인이 주장하는 소득세법시행령 제176조의 2 제2항 규정을 적용할 것인지 아니면 같은 법 시행령 제166조 제2항의 규정을 적용함이 타당한지 여부에 대해 살펴본다. (가) 소득세법시행령 제166조 제1항 및 제2항 규정에 의하면, 소득세법 제100조의 규정에 의한 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 청산금을 납부하였으나 기존건물과 그 부수토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 기존건물과 그 부수토지의 평가액 × 취득일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가/관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 라는 산식에 의하여 계산하도록 규정하고 있다. (나) 따라서, 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 쟁점분양권의 양도차익을 산정함에 있어서 소득세법시행령 제166조 제1항 및 제2항 규정에서 그 양도차익 산정방법을 규정하고 있음에도 청구인이 재개발조합 또는 재건축조합외의 자산양도에 대한 취득가액 환산방법을 규정하고 있는 소득세법시행령 제176조의 2 제2항 규정에 의한 계산방법으로 양도차익을 계산하여야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하므로 소득세법시행령 제166조 제1항 및 제2항 규정에 의한 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다