양도차익산정시 실지거래가액을 반영한 가액인지 여부

심판청구번호 국심2005서3901(2006. 4. 12.) 청 구 인 성 명 소○○○ 주 소 ○○○ 대리인 성명 세무사 이○○○ 주소 ○○○ 행 정 처 분 청 ○○○세무서장

심판청구를 기각합니다.

○○○지방국세청장은 청구인의 장모 구○○○ 명의의 서울특별시 성북구 ○○○ 대지 ○○○ 및 건물 ○○○㎡(이하 "쟁점①부동산"이라 한다)와 청구인의 처 최○○○ 명의의 같은 곳 ○○○ 대지 ○○○㎡(이하 "쟁점②부동산"이라 하고, 쟁점①부동산과 쟁점②부동산을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)가 2004.2.21. 단기양도된 것에 대하여 2005.4월 세무조사를 실시하면서, 쟁점부동산의 실질소유자가 청구인임을 확인하는 한편, 쟁점부동산의 양도가액은 거래상대방이 진술한 2,000백만원, 취득가액은 계약서에 기재된 1,550백만원으로 하여 양도차익을 산정한 과세자료를 처분청에 통보하고, 처분청은 그에 따라 2005.7.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 198,289,200원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 민○○○(취득자 박○○○이 운영하는 회사의 이사)의 문답서를 근거로 쟁점부동산에 담보된 채무 2,000백만원을 박○○○이 인수한 것으로 하여 산정하는 한편, 쟁점부동산의 취득가액은 장모 구○○○이 진술한 2,050백만원으로 하지 않고 계약서에 기재된 1,550백만원으로 하였는 바, 쟁점부동산을 취득한지 약 1개월의 기간동안 450백만원의 양도차익이 발생한 것으로 산정함은 부당하므로 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 계약서 또는 문답서 진술내용중 하나로 일치시켜 산정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 양도가액은 취득자 박○○○과의 면담결과 별도의 금전거래 없이 근저당설정된 채무 2,000백만원을 인수하는 조건으로 취득하였다고 진술하였고, 청구인이 주장하는 양도가액 1,550백만원은 근저당 채무액 2,000백만원에 미치지 못하는 금액으로 통상적인 부동산 거래실례와 다르며, 쟁점부동산 취득가액은 전소유자 ○○○개발주식회사의 대표자가 1,550백만원인 것으로 진술한 바 있고, 그 가액은 매매계약서와 ○○○개발주식회사의 통장입출금 내역에서도 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 2,000백만원, 취득가액을 1,550백만원으로 하여 양도차익을 산정하였음은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 산정하면서 적용한 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액을 반영한 가액인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 2004.1.6. ○○○개발주식회사로부터 청구인의 장모 구○○○, 청구인의 처 최○○○ 명의로 소유권이전등기되었으나 실질 취득자는 청구인이라는 사실과 청구인은 쟁점부동산을 취득한 이후 46일이 경과한 2004.2.21. 청구외 박○○○에게 단기양도한 바 있어 쟁점부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 조사당시 양수자 박○○○의 대리인 민○○○의 진술내용을 근거로 하고 취득가액은 매매계약서상 기재된 가액을 근거로 하였으나, 청구인은 양도가액과 취득가액을 문답서상의 진술내용 또는 매매계약서중 하나로 일치시켜 양도차익을 산정할 것을 주장하고 있다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴본다. (가) 처분청 담당자와 양수자 박○○○의 대리인 민○○○의 문답서 내용에 의하면, 박○○○이 쟁점부동산에 담보된 채무액 2,000백만원을 인수하는 조건으로 양수하였으며, 별도의 매매계약서는 작성하지 않고 소유권이전등기를 위한 검인계약서만 작성하였다고 청구외 민○○○이 진술한 바 있다. (나) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 아래와 같이 2004.1.6. 및 2004.1.16.자로 청구인의 장모 구○○○, 청구인의 처 최○○○, 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 2,360백만원의 근저당권을 ○○○신용협동조합 및 김○○○에게 설정한 하였고, 그에 대한 실제차입금은 2,000백만원인 것으로 처분청 조사종결보고서에서 확인된다.

○○○지방국세청장은 청구인의 장모 구○○○ 명의의 서울특별시 성북구 ○○○ 대지 ○○○ 및 건물 ○○○㎡(이하 "쟁점①부동산"이라 한다)와 청구인의 처 최○○○ 명의의 같은 곳 ○○○ 대지 ○○○㎡(이하 "쟁점②부동산"이라 하고, 쟁점①부동산과 쟁점②부동산을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)가 2004.2.21. 단기양도된 것에 대하여 2005.4월 세무조사를 실시하면서, 쟁점부동산의 실질소유자가 청구인임을 확인하는 한편, 쟁점부동산의 양도가액은 거래상대방이 진술한 2,000백만원, 취득가액은 계약서에 기재된 1,550백만원으로 하여 양도차익을 산정한 과세자료를 처분청에 통보하고, 처분청은 그에 따라 2005.7.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 198,289,200원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 민○○○(취득자 박○○○이 운영하는 회사의 이사)의 문답서를 근거로 쟁점부동산에 담보된 채무 2,000백만원을 박○○○이 인수한 것으로 하여 산정하는 한편, 쟁점부동산의 취득가액은 장모 구○○○이 진술한 2,050백만원으로 하지 않고 계약서에 기재된 1,550백만원으로 하였는 바, 쟁점부동산을 취득한지 약 1개월의 기간동안 450백만원의 양도차익이 발생한 것으로 산정함은 부당하므로 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 계약서 또는 문답서 진술내용중 하나로 일치시켜 산정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 양도가액은 취득자 박○○○과의 면담결과 별도의 금전거래 없이 근저당설정된 채무 2,000백만원을 인수하는 조건으로 취득하였다고 진술하였고, 청구인이 주장하는 양도가액 1,550백만원은 근저당 채무액 2,000백만원에 미치지 못하는 금액으로 통상적인 부동산 거래실례와 다르며, 쟁점부동산 취득가액은 전소유자 ○○○개발주식회사의 대표자가 1,550백만원인 것으로 진술한 바 있고, 그 가액은 매매계약서와 ○○○개발주식회사의 통장입출금 내역에서도 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 2,000백만원, 취득가액을 1,550백만원으로 하여 양도차익을 산정하였음은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 산정하면서 적용한 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액을 반영한 가액인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 2004.1.6. ○○○개발주식회사로부터 청구인의 장모 구○○○, 청구인의 처 최○○○ 명의로 소유권이전등기되었으나 실질 취득자는 청구인이라는 사실과 청구인은 쟁점부동산을 취득한 이후 46일이 경과한 2004.2.21. 청구외 박○○○에게 단기양도한 바 있어 쟁점부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 조사당시 양수자 박○○○의 대리인 민○○○의 진술내용을 근거로 하고 취득가액은 매매계약서상 기재된 가액을 근거로 하였으나, 청구인은 양도가액과 취득가액을 문답서상의 진술내용 또는 매매계약서중 하나로 일치시켜 양도차익을 산정할 것을 주장하고 있다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴본다. (가) 처분청 담당자와 양수자 박○○○의 대리인 민○○○의 문답서 내용에 의하면, 박○○○이 쟁점부동산에 담보된 채무액 2,000백만원을 인수하는 조건으로 양수하였으며, 별도의 매매계약서는 작성하지 않고 소유권이전등기를 위한 검인계약서만 작성하였다고 청구외 민○○○이 진술한 바 있다. (나) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 아래와 같이 2004.1.6. 및 2004.1.16.자로 청구인의 장모 구○○○, 청구인의 처 최○○○, 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 2,360백만원의 근저당권을 ○○○신용협동조합 및 김○○○에게 설정한 하였고, 그에 대한 실제차입금은 2,000백만원인 것으로 처분청 조사종결보고서에서 확인된다.

○○○ (다) 청구인은 근저당권자중 김○○○를 모른다고 주장하고 있으나 ○○○지방국세청장의 김○○○에 대한 조사시 김○○○는 쟁점부동산을 담보로 청구인에게 700백만원을 대여하였음을 2005.4.18. 확인하였고, 그 확인서에 청구인이 작성한 차용증을 첨부시킨 바 있다. (라) 청구인은 쟁점부동산 검인계약서상의 매매금액 1,550백만원을 양도가액으로 할 것을 주장하면서도 검인계약서 이외에 금융자료등 신빙성있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 양도가액은 쟁점부동산을 담보로 청구인이 차입한 2,000백만원으로 봄이 타당하다고 판단된다.

(4) 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 ○○○개발주식회사로부터 쟁점부동산을 취득하면서 작성한 매매계약서에 의하면 쟁점①부동산의 매매가액은 981백만원, 쟁점②부동산의 매매가액은 569백만원 합계 1,550백만원으로 기재되어 있음이 확인된다. (나) 쟁점부동산 양도자 ○○○개발주식회사의 계좌(○○○은행 ○○○)에 의하면 아래와 같이 매매계약서상의 지급약정일자에 청구인의 장모 구○○○이 총 1,550백만원을 송금한 것으로 나타난다.

○○○ (다) 청구인은 처분청 조사당시 청구인의 장모 구○○○이 진술한 문답서상의 가액 2,050백만원을 취득가액으로 인정할 것을 주장하고 있으나 이를 뒷받침할 수 있는 금융자료등 신빙성있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 취득가액은 매매계약서에 기재된 가액으로서 송금사실이 나타나는 1,550백만원으로 봄이 타당하다고 판단된다.

(5) 이상을 종합해보면, 쟁점부동산의 양도가액은 쟁점부동산을 담보로 차입한 2,000백만원으로 하고, 취득가액은 쟁점부동산 매매계약서에 기재된 지급약정일자 및 금액에 따라 양도자 계좌에 송금한 사실이 나타나는 1,550백만원으로 함이 타당하므로 처분청이 그에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.