상속재산평가시 매매된 비교대상자산의 시가로 과세한 사례

심판청구번호 국심2005서3881(2006. 4. 27.)

청구인은 피상속인 윤○○○(관계: 청구인의 父, 상속개시일: 2004.2.12)의 사망으로 인하여 상속세를 신고하면서 상속재산 중 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 2003.12.1 고시한 국세청 기준시가인 1,530,000,000원으로 평가하여 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트를 2004.4.23 매매된 같은 단지내 같은 평형인 ○○○아파트 ○○○호(이하 "비교대상아파트"라 한다)의 거래가액인 1,743,000,000원으로 평가하여 청구인이 신고한 가액과의 차액 213,00,000원에 대하여 2005.7.16 청구인에게 2004. 2.12 상속분 상속세 71,638,370원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속개시일인 2004.2.12은 2000∼2003년의 부동산 가격 급등에 따라 2003.10말 부동산 투기근절대책 발표 등으로 부동산가격이 최저가였다가 2004. 2/4분기부터 상승하였으므로 상속개시일인 2004.2.12부터 2개월 후라 하더라도 부동산 가격이 상승한 2004.4. 23의 매매실례가액을 상속재산가액으로 평가함은 부당하다.(국세청 기준시가도 2003.12.1 고시가액 1,530백만원에서 2004.4.30 고시가액은 1,485백만원으로 낮아졌음) 또한 쟁점아파트는 길가에 위치하고 있으나 비교대상아파트는 단지 내 가장 좋은 위치에 소재하고 층수도 13층으로 선호도가 가장 높은 아파트로서 이를 비교대상으로 한 것은 부당하며, 2004.12.1고시한 국세청 기준시가는 실제 2003.10월 부동산투기가 극심할 때의 시세를 반영한 것으로 상속개시일인 2004.2.12에는 부동산 시세가 국세청장이 고시한 기준시가보다도 낮아 시가가 14억원 정도였음에도 청구인은 상속세 신고시 시가보다 높은 국세청 기준시가로 평가하여 신고하였으며 부동산은 각 부동산별로 가액의 편차가 크고 동일성도 없을 뿐 아니라 실거래가 있었는지도 알기 어려워 공개된 정보인 기준시가에 의하여 평가하는 것이 적법함에도 비교대상으로 적절하지 아니한 아파트의 매매실례가액을 적용하여 상속세를 과세한 처분청의 결정은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법상 재산평가의 원칙은 시가이며, 시가의 범위에 유사한 다른 재산에 대하여 평가기준일 전후 6개월 이내에 매매가액이 있는 경우에 이 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는 바, 매매가액이 확인된 비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적(66평형)과 위치(1동과 2동은 이웃하는 아파트로 향이 같고 9층과 13층의 기준시가가 같음) 등이 유사하고 평가기준일로부터 6개월내에 거래되어 이를 시가로 본 것은 상속세 및 증여세법 취지에 부합하므로 처분청의 결정은 적법하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어 상속개시일(2004. 2.12)로부터 2개월 후(2004.4.23)에 거래된 옆 동의 동일평형 아파트 매매실례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토지 (96.12.30 개정) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은…(이하생략)

2. 건물 (99.12.28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.(2003.12. 30 개정) (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 12. 30. 단서개정)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29 개정)
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주 등 1인”은 “상속인 등”으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.(2003.12.30. 단서신설)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 청구인이 상속재산가액으로 평가한 국세청 기준시가 대신 상속개시일로부터 2개월 후에 거래된 같은 단지내 같은 평형 아파트의 매매실례가액으로 평가하여 상속세를 과세하였음이 상속세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 쟁점아파트 평가시 비교대상으로 삼은 서울 ㅇㅇ구 ○○○호는 매매일이 2004.4.23 이고 매매가액은 1,743백만원이며 특약 사항 없이 특수관계가 없는 자간의 거래임이 부동산매매계약서 사본에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 고시일자별 국세청 기준시가는 아래 표와 같다.

○○○

(4) 청구인은 상속개시일인 2004.2.12경의 부동산 가격은 최저가였으나 2004.2/4분기부터 부동산 가격이 상승하여 2004.4경에는 부동산 가격이 높게 형성되었음에도 2004.4.23 매매실례가액을 평가액으로 하고 위치와 층수에서 선호도가 높은 아파트를 비교대상아파트로 선정한 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴보면, (가) 쟁점아파트 및 비교대상아파트에 대한 국세청 기준시가는 2003.12.1 고시한 금액이 1,530백만원이었으나 2004.4.30 고시한 금액은 1,485백만원이고 2005.5.2 고시한 기준시가도 낮아졌으므로 2004.2월의 부동산 가격이 최저가였다는 청구인 주장이나 2004. 2/4분기부터 부동산가격이 상승하였다는 청구인 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이고, (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 바로 이웃해 있는 아파트로 기준시가가 동일하므로 어느 아파트의 선호도가 더 높다고 단정적으로 판단하기가 어렵고, 층수도 9층과 13층은 모두 최고층이 18층인 아파트에 있어서 선호하는 층으로 보여지며 쟁점아파트는 2호 라인으로 1호 라인인 비교대상아파트보다 선호도가 높다고도 할 수 있어 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 시가가 높을 것이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(5) 위의 사실과 관련 법 규정을 종합하여 살펴보면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일을 평가기준일로 하여 상속개시일 현재의 시가에 의하도록 하면서 평가기준일 전후 6월이내의 매매사례가액이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있으므로 처분청이 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어 상속개시일로부터 6월 이내에 매매된 비교대상아파트의 매매실례가액을 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한데 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.