양도인지 소유권환원인지 여부

심판청구번호 국심2005서 3811(2006. 2. 22)

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.10.15. ○○○번지 임야 3,300㎡〔박○○○ 지분 50%(1,650㎡), 유○○○ 지분 25%(825㎡), 박○○○ 지분 25%(825㎡), 이하 "종전토지"라 한다)를 취득하여, 2002.10.24. 같은 리 ○○○번지 대지 695㎡, ○○○번지 도로 339㎡, ○○○번지 임야 1,606㎡(3필지 2,640㎡, 이하 "쟁점토지"라 한다) 및 같은 리 ○○○번지 대지 660㎡(이하 "쟁점외토지"라 한다) 등 4필지로 분할 및 지목 변경하여 보유하다가, 2004.1.12. 쟁점토지만 박○○○ 1인에게 양도하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2005.7.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 33,708,660원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2002.10월경 박○○○과 ○○○번지 토지 위에 전원주택을 건축해 주기로 하고 건축비 2억원은 종전토지를 양도받아 건축비로 충당하기로 하면서 종전토지에 대한 소유권이전 등기를 하였으나 여러 가지 사정으로 착공일을 2003.2.25.로, 준공일을 2004.2.25.로 하는 공사계약을 체결하였으나, 종전토지의 매매가액이 건축주가 제시한 가액의 절반에도 미치지 못하여 청구인의 비용으로 종전토지의 정지작업 등을 하여 매매를 시도하다가 성사되지 아니하여 당초 의 매매계약(2002.10.15.)을 합의 해제하여 종전토지 중 쟁점외토지 부분은 청구인의 정지작업등 비용과 상계하고 나머지 쟁점토지만 박○○○에게 반환하였다. 세법상 양도란 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것이고 부동산이 소유권이전 등기된 후 대금지급이 이행되어야 유상양도로 볼 수 있는 것이나, 쟁점토지는 사실상 양도가 이루어지지 아니하였고 매매계약의 합의해제로 당초 매매계약의 효력이 상실되어 소유권이 환원된 것이므로 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 고충청구시 제출한 공사계약서와 심판청구시 제출한 공사계약서에 의하면, 공사장소 및 공사비에 갈음하는 토지의 지번 및 명칭 등이 서로 달라 신빙성이 없다. 또한 건축비(2억원) 대신 종전토지를 받아 건축비를 충당하고자 청구인의 비용으로 분할 및 지목변경 등을 거쳐 매도를 시도하였으나 가격이 너무 낮아 매매가 이루어지지 아니하여 당초 양도계약을 해지하고 원소유자에게 반환하였다고 하나, 취득당시 23,199천원에 불과하던 개별공시지가가 양도당시는 166,244천원으로 상승한 점에 비추어 건축비(2억원)를 충당하지 못하여 당초 매매계약을 해지하였다는 청구인의 주장도 신빙성이 없다. 청구인은 당초의 매매계약이 합의해제되어 소유권이 당초 소유자에게 환원되었다고 주장하나, 박○○○로부터 받은 토지는 1,650㎡이고 청구인이 박○○○에게 양도한 면적은 2,640㎡로 당초 면적을 초과하는 등 면적과 지분이 당초와는 현저하게 차이가 있어 소유권이 원상대로 환원되었다고 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 소유권이전 등기에 대하여 양도로 볼 것인지, 아니면 당초 매매계약의 합의해제로 소유권 환원되었다고 보아 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니하였다고 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 종전토지(면적 3,300㎡, 박○○○ 지분 1,650㎡, 유○○○ 지분 825㎡, 박○○○ 지분 825㎡)는 매매를 원인으로 하여 2002.10.15. 박○○○ 등 3인에서 청구인으로 소유권이전 등기된 후, 청구인은 2002.10.24. 종전토지에 대하여 쟁점토지(3필지, 2,640㎡) 및 쟁점외토지(1필지, 660㎡) 등 4필지로 분할 및 지목 변경하여 보유하다가, 2004.1.12. 쟁점토지만 매매를 원인으로 하여 청구인에서 박○○○ 1인에게 소유권이전 등기되었다. (나) 처분청은 2004.1.12. 청구인에서 박○○○ 1인으로 소유권이전 등기된 쟁점토지에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. 한편, 쟁점토지 등으로 분할 및 지목 변경되기 전의 종전토지에 대하여는 박○○○ 등 3인에서 청구인으로 소유권이전 등기된 것에 대하여 관할 세무서장은 원소유자인 박○○○ 등 3인에게 양도소득세를 결정고지(1인 과세, 2인 과세미달)하였다.

(2) 쟁점토지가 2004.1.12. 청구인에서 박○○○로 소유권이전 등기된 것에 대하여 양도로 볼 것인지, 아니면 당초의 매매계약(2002.10.15.)이 합의해제되어 원소유자인 박○○○에게 소유권환원 등기된 것으로서 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니하였다고 볼 것인지 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 ○○○ 소재 전원주택(공사금액 2억원)을 지어주는 조건으로 건축비 대신 종전토지(같은 리 산○○○번지) 임야, 대지, 도로를 인수받고 인수받은 땅들을 매매하여 건축비로 충당한다고 약정되어 있는 2002.10.10.자 박○○○과 청구인간에 작성한 건축공사계약서, 위 건축공사와 관련하여 종전토지를 청구인 명의로 소유권이전 등기하고 건축비충당을 위하여 수차례에 걸쳐 매매를 시도하였으나 매매가 이루어지지 아니하여 당초의 계약을 없었던 것으로 하여 쟁점토지를 원소유자(박○○○)에게 돌려준다고 된 2003.12.15.자 박○○○과 청구인간에 작성한 합의서, 위 합의서에 따라 쟁점토지를 박○○○ 명의로 소유권이전 등기하였다고 된 2005.2.5.자 박○○○의 확인서 등을 증빙으로 제시하면서, 쟁점토지는 당초의 매매계약이 합의해제되어 소유권이 환원되었으므로 사실상 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것과 같다고 주장한다. (나) 그러나, 청구인이 제시하는 위 건축공사계약서에 의하면, 작성당시(2002.10.10.)에는 종전토지의 지목이 임야로 되고, 2002.10.24. 지목 변경되었으나 작성당시에 지목 변경된 대지, 도로, 임야로 기재된 점에 비추어 동 공사계약서의 경우 사후에 작성되었다고 보여지므로 청구인의 주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 또한, 종전토지의 소유권이전 등기에 대하여 전소유자인 박○○○ 등 3인에게 양도소득세를 결정고지한 점, 당초 종전토지 전체가 소유권이전 등기된 것이 아니라 일부(쟁점토지)만 소유권이전 등기된 점, 당초에는 박○○○의 종전토지 지분이 50%로서 토지 면적이 1,650㎡에 불과하나 박○○○ 명의로 소유권이전 등기된 토지 면적은 그 보다 큰 2,640㎡인 점 등을 감안할 때, 종전토지의 당초 매매계약에 대하여 계약해제의 중대한 사유가 있었다고 보기 어려운 점에서 종전토지의 매매계약이 합의해제되었다고 보기는 어렵다고 판단된다. (다) 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력이 상실되어 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 있으나○○○, 종전토지의 경우는 위에서 보듯이 이에 해당한다고 볼 수 없으므로, 쟁점토지의 소유권이전 등기에 대하여 양도로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.