매매실례가액 해당 여부

심판청구번호 국심2005서3788(2006. 5. 29.) ">1. 처분개요 청구인은 부(夫) 김○○○(이하 "피상속인"이라 한다)이 2004.1.13 사망하였으나 법정신고기한내에 상속세 과세표준 및 세액의 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 상속세 조사결과, 2003.11.20 매매계약이 체결되어 거래가 이루어진 ○○○(건물면적 185.88㎡, 56평형, 이하 "쟁점외아파트"라 한다)의 매매실례가액인 770,000,000원을 상속재산인 같은 아파트단지내 같은 동 202호(건물면적 185.88㎡, 56평형, 이하 "쟁점아파트"라 한다)의 상속개시일 현재의 시가로 보아 상속재산가액을 산정하고, 상속개시전(2002.1.23) 처분재산인 ○○○ 주택(대지 503.3㎡, 건물 190.93㎡, 이하 "쟁점외주택"이라 한다)의 양도대금 1,216,000,000원(이하 "상속개시전처분재산가액"이라 한다)중 30,000,000원(이하 "쟁점금액"이라 한다)의 사용처가 불분명한 것으로 보아 쟁점금액을 상속세 과세가액에 산입하여 2005.7.11 청구인에게 2004.1.13 상속분 상속세 57,757,210원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트는 쟁점외아파트와는 달리 일조량이 적고 사생활침해가 심하여 부동산매매거래시 가격차이가 많고, 쟁점아파트단지는 규모가 적어 매매거래가 빈번하지 아니하므로 적정한 시가가 형성되어 있지 아니할 뿐만 아니라 단지 한 차례의 거래가 있었을 뿐임에도 처분청이 쟁점외아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 보아 상속재산가액을 산정한 처분은 부당하므로 상속세및증여세법상 보충적평가방법에 의하여 쟁점아파트의 시가를 평가하여 이 건 상속세를 과세하여야 한다.

(2) 피상속인은 상속개시전처분재산가액중 쟁점금액 30,000,000원을 쟁점아파트의 구입시 프리미엄으로 지급한 사실이 있는 바, 쟁점금액은 상속개시전 처분재산가액의 사용처로 입증되는 것으로 보아 상속세 과세가액에서 제외하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 에는 당해 재산과 면적, 위치, 용도, 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매거래가액이 있는 경우에는 상속세및증여세법 제60조 제2항 의 규정에 의한 시가로 본다고 규정되어 있는 바, 쟁점외아파트는 쟁점아파트와 같은 층의 바로 옆호수로서 면적이 동일한 바, 쟁점외아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 보아 상속재산가액을 산정한 처분은 정당하다.

(2) 피상속인은 상속개시전 처분재산가액중 30,000,000원(쟁점금액)을 쟁점아파트의 구입시 프리미엄으로 지급한 사실이 있다고 주장하나 이에 대한 구체적인 입증이 없어 쟁점금액을 상속개시전처분재산가액의 사용처불분명액으로 보아 상속세 과세가액에 산입한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점외아파트의 매매실례가액(770,000,000원)을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 보아, 상속재산가액을 산정한 처분의 당부

(2) 쟁점금액(30,000,000원)을 상속개시전 처분재산가액의 사용처(쟁점아파트의 취득자금인 프리미엄)로 인정하여 상속세 과세가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 <쟁점(1) 관련법령> 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지: 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물: 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정, 고시하는 가액 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. <쟁점(2) 관련법령> 상속세및증여세법 제15조 【상속개시일전 처분재산 등의 상속추정 등】

① 피상속인이 피상속인의 재산을 처분하였거나 채무를 부담한 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 상속받은 것으로 추정하여 제13조의 규정에 의한 상속세과세가액에 산입한다.

1. 피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 상속개시일전 1년 이내에 재산종류별로 계산하여 2억원 이상인 경우와 상속개시일전 2년 이내에 재산종류별로 계산하여 5억원 이상인 경우로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우

② 피상속인이 국가·지방자치단체 및 대통령령이 정하는 금융기관이 아닌 자에 대하여 부담한 채무로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 상속인이 변제할 의무가 없는 것으로 추정되는 경우에는 이를 제13조의 규정에 의한 상속세 과세가액에 산입한다.

③ 제1항 제1호에 규정된 재산을 처분하여 받거나 재산에서 인출한 금액 등의 계산과 재산종류별 구분은 대통령령으로 정한다. 상속세및증여세법시행령 제11조 【상속세과세가액에 산입되는 재산 또는 채무의 범위】

① 법 제15조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 재산의 처분금액 및 인출금액은 재산종류별로 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 합한 금액으로 한다.

1. 피상속인이 재산을 처분한 경우에는 그 처분가액 중 상속개시일전 1년 또는 2년 이내에 실제 수입한 금액

② 법 제15조 제1항 제1호 및 제2호에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 피상속인이 재산을 처분하여 받은 금액이나 피상속인의 재산에서 인출한 금전 등 또는 채무를 부담하고 받은 금액을 지출한 거래상대방(이하 이 조에서 "거래상대방”이라 한다)이 거래증빙의 불비 등으로 확인되지 아니하는 경우

4. 피상속인이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금전 등으로 취득한 다른 재산이 확인되지 아니하는 경우

④ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 동항 각호의 규정에 의하여 입증되지 아니한 금액이 다음 각호의 1의 금액중 적은 금액에 미달하는 경우에는 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것으로 추정하지 아니하며, 그 금액 이상인 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 금액중 적은 금액을 차감한 금액을 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것으로 추정한다.

1. 피상속인이 재산을 처분하여 받은 금액이나 피상속인의 재산에서 인출한 금전등 또는 채무를 부담하고 받은 금액의 100분의 20에 상당하는 금액

2. 2억원

⑤ 법 제15조 제1항 제1호에서“재산종류별”이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 것을 말한다.

2. 부동산 및 부동산에 관한 권리

• 다. 사실관계 및 판단 <쟁점(1)에 대하여>

(1) 처분청은 상속세 조사결과, 2003.11.20 매매계약이 체결되어 거래가 이루어진 쟁점외아파트의 매매실례가액을 상속재산인 쟁점아파트의 상속개시일 현재의 시가로 보아 상속재산가액을 산정하여 이 건 과세한 사실이 경정결의서 등 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 한편, 쟁점외아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지의 기간(평가기간)은 6월 이내인 것으로 나타나고, 국세청의 전산자료인 {아파트/연립주택 기준시가}에는 2003.12.1(고시일자) 현재 쟁점아파트와 쟁점외아파트의 기준시가가 552,500,000원으로 동일하게 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점아파트는 쟁점외아파트와는 달리 일조량이 적고 사생활침해가 심하여 부동산매매거래시 가격차이가 많고, 쟁점아파트단지는 규모가 적어 매매거래가 빈번하지 아니하므로 적정한 시가가 형성되어 있지 아니할 뿐만 아니라 단지 한 차례의 거래가 있었을 뿐임에도 처분청이 쟁점외아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 보아 상속재산가액을 산정한 처분은 부당하므로 상속세및증여세법상 보충적평가방법에 의하여 쟁점아파트의 시가를 평가하여 이 건 상속세를 과세하여야 한다고 주장하면서 일조시간대별로 촬영한 쟁점아파트와 쟁점외아파트의 전경이 보이는 전면사진, 설계도면, 분양안내서(동별배치도), 쟁점아파트와 같은 아파트 단지내 같은 동 302호, 402호, 602호 주민의 진술서, 부동산중개업자 이○○○의 사실확인서 등을 제시하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점외아파트의 매매실례가액을 쟁점 아파트의 시가로 보아 상속재산가액을 산정한 처분은 부당하다는 주장이나, 쟁점아파트(202호)와 쟁점외아파트(201호)는 같은 아파트 단지내 같은 동 같은 층에 나란히 위치하고 면적도 동일하며 앞베란다가 남쪽으로 향하고 있는 바, 일조량에 있어 시간대별로 다소의 차이가 있기는 하나 그러한 사실만으로 매매거래가액에 커다란 차이가 발생한다고 인정하기는 어렵다. 한편, 사생활침해 여부에 대하여 보면 쟁점아파트와 쟁점외아파트는 같은 동의 2층에 나란히 위치하고 있어 쟁점아파트의 사생활 침해가 더욱 심하다고 단정하기는 어렵다. 또한, 국세청의 전산자료인 {아파트/연립주택 기준시가}에는 2003.12.1(고시일) 현재 쟁점아파트와 쟁점외아파트의 기준시가가 552,500,000원으로 동일하게 나타나나고 있어 쟁점외아파트는 쟁점 아파트와 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 경우에 해당된다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점외아파트의 매매실례가액을 상속개시당시 쟁점아파트의 시가로 보고 상속세과세가액을 산정하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. <쟁점(2)에 대하여>

(1) 처분청은 상속개시전(2002.1.23) 처분재산인 ○○○ 주택(대지 503.3㎡, 건물 190.93㎡)의 양도대금 1,216,000,000원중 쟁점금액 30,000,000원의 사용처가 불분명한 것으로 보아 쟁점금액을 상속세 과세가액에 산입하여 이 건 과세한 사실이 경정결의서 등 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점금액(30,000,000원)은 쟁점아파트 구입시 취득자금(프리미엄)으로 지급된 것이므로 상속개시전 처분재산가액중 그 사용처가 입증되는 것으로 보아야 한다고 주장하면서 부동산중개업자 이○○○의 날인이 있는 거래사실확인서(2005.9.9 청구인이 작성)를 제시하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점금액을 쟁점아파트의 취득자금(프리미엄)으로 지급한 사실이 있다고 주장하나, 제시한 증빙의 내용만으로는 청구인의 주장이 객관적으로 뒷받침되지 아니하므로 처분청이 쟁점금액의 사용처가 불분명한 것으로 보아 상속세 과세가액에 산입하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.