양도차익 산정시 공사비용의 필요경비 인정 여부

심판청구번호 국심2005서3769(2006. 1. 24.) "> 1. 처분개요

• 가. 청구인은 2000.8.1. ○○○의 ○○○을 동 아파트재건축조합의 시공 및 분양대행사인 ○○○로부터 1억 9,000만원에 분양받고 계약금 및 중도금 9,500만원을 납부하여 위 아파트 분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 보유하다가 2002.10.7. 이를 양도(명의개서)하고 2002.11.21. 양도소득세과세표준신고를 하면서 양도가액 1억 3,500만원, 취득가액 9,500만원으로 하여 양도소득세 5,265,000원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점분양권의 양도가액이 1억 3,500만원이 아니라 2억 3,800만원이므로 동 양도가액으로 이 건 양도소득세를 결정하라는 ○○○국세청장의 감사결과 처분지시에 의거 2005.2.21. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 46,168,830원(2005.7.12. 이의신청결과 일부 인용으로 835,200원 감액)을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.5.10. 이의신청을 거쳐 2005.9.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점분양권의 양도가액에 대응하는 필요경비중 자본적 지출에 해당하는 베란다 개조공사비 38,280천원, 주방 싱크대 개조공사비 11,220천원, 창호공사비(샷시 설치비) 3,980천원, 계 53,480천원(이하 "쟁점공사비"라 한다)을 지출하였으나 양도소득세 신고당시(2002.11.12.)에는 세금계산서를 교부받지 못하여 이를 반영하지 못하였다가 추후에 교부받았으며, 이러한 사실이 동 공사업자의 부가가치세 수정신고 등을 통하여 확인되고 공사대금을 실제로 지급한 사실이 확인되므로, 쟁점분양권의 양도에 대한 필요경비로 쟁점공사비를 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○ 김○○○가 쟁점분양권과 관련하여 베란다 및 주방 싱크대 개조공사와 관련된 부가가치세를 수정 신고하였다고 주장하나, 이는 소매 매출분을 세금계산서 기재분으로 착오 신고하였다고 수정 신고한 것으로써 납부한 세금이 551천원에 불과하며, 준공이전(2002.9.28.)에 개조공사가 이루어지는 것이 관행이라고 주장하나 관할 구청에 확인한 결과 사용검사를 받기 전에 개조 공사할 경우 불법으로 사용검사를 받을 수 없다하므로 이를 인정할 수 없다. 또한, 창호공사비의 경우도 양도일 이후에 이루어진 대금지급과 수개월 후에 발행된 세금계산서에 해당되어 동 공사를 청구인이 했다고 볼 수 없다. 따라서 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 쟁점공사비를 쟁점분양권의 양도가액에 대응하는 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2000.8.4. 쟁점분양권을 1억 9천만원에 분양받고 9,500만원을 납입한 상태에서 2002.10.7. 김○○○(2004.4.14. 김○○○으로 개명)에게 양도하였으며, 동 분양권과 관련된 아파트는 양도일 이전인 2002.9.28. 준공(사용승인일)되었다. (나) 청구인은 쟁점분양권의 양도에 대하여 양도가액 1억 3,500만원, 취득가액 9,500만원으로 하여 이 건 양도소득세를 신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점분양권의 양도가액을 2억 3,800만원(1억 300만원 증액)으로 확인하고 2005.2.21. 이 건 양소득세를 과세하였다가 부동산소개비 165만원을 필요경비로 인정하여 83만 5천원을 감액경정(2005. 7.12.)하였다. (다) 쟁점분양권의 양도가액이 1억 3,500만원이 아니라 2억 3,800만원인 사실에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 쟁점분양권의 양도와 관련하여 필요경비로 반영하지 못한 베란다 개조공사비 3,828만원, 주방 싱크대 개조공사비 1,122만원, 창호공사비(샷시 설치비) 398만원, 계 5,348만원(쟁점공사비)을 아래 <표>와 같이 지출하였으므로 이를 쟁점분양권의 양도에 대응하는 자본적 지출로서 필요경비로 인정하라고 주장한다.

○○○

(2) 청구인이 주장하는 쟁점공사비를 양도자산(쟁점분양권)의 필요경로 인정할 수 있는지 이에 대하여 본다. (가) 소득세법 제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호의 규정에 의하면, 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위한 자본적 지출액은 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 한다고 규정하고 있다. (나) 먼저, 청구인은 2002.6.30.자 베란다 개조공사비 및 2002.7.3.자 주방 싱크대 개조공사비, 계 4,950만원(공급대가)을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 아파트분양권을 양도하면서 준공일 이전에 베란다 개조공사 및 주방 싱크대 개조공사를 하는 것은 불법이므로 사용검사를 받을 수 없다고 관할 구청이 확인하고 있다고 처분청에서 조사 확인한 점, 거액의 공사비(4,950만원)에 대하여 입금표 외에 대금지급을 알 수 있는 증빙자료를 제시하지 못하는 점, 청구인이 동 공사비를 지급하였다고 주장하는 ○○○(대표 김○○○)의 경우 위의 공사를 수행하는 전문업체가 아니라 벽지 및 바닥재 도·소매업을 영위하는 업체인 점, 사회통념상 준공되지도 아니한 아파트 분양권을 양도하면서 베란다 개조공사 및 주방 싱크대 등의 개조공사를 먼저 한 이후에 양도하였다고 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 신축 아파트(쟁점분양권)의 준공(사용승인)일 이전에 베란다 개조공사 및 주방 싱크대 개조공사를 하여 분양권(아파트)을 양도하였다는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다. 따라서, 청구인이 주장하는 위 개조공사비(4,950만원)는 실제 지출된 공사비로 보기 어려우므로 이를 양도차익 계산시 필요경비로 산입하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 다음, 청구인은 2002.12.31.자 창호공사비관련 세금계산서 및 2002.10.11.자 청구인이 최○○○의 개인 예금계좌로 200만원을 송금한 것으로 된 입금증 사본 등을 증빙으로 제시하면서, 위 송금액을 포함한 398만원을 쟁점분양권과 관련된 창호공사비(샷시 설치비)로서 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점분양권을 양도한 날은 2002.10.7.인 점에 다툼이 없는 반면, 청구인이 동 공사를 하고 교부받았다는 세금계산서의 경우 양도일로부터 상당한 기간이 지난 2002.12.31.자로서 거래시기가 다르고, 무통장 입금한 200만원도 양도일 이후인 2002.10.11.자로 최○○○ 개인의 예금계좌에 송금한 것이어서 동 금액이 위 공사비와 관련된 것인지, 아니면 청구인과 최○○○간의 다른 거래와 관련된 것인지 여부가 불분명하여 청구인이 위 창호공사를 한 이후에 쟁점분양권을 양도하였다고 인정하기는 어렵다고 판단되므로, 이를 양도차익 계산시 필요경비로 산입하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.