건물 취득가액 평가의 적정성 여부

심판청구번호 국심2005서 3683(2006.5.9)

• 가. 청구인은 2000.12.20. 청구인의 형 김○○○과 함께 ○○○ 토지 및 그 지상건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 청구외 박○○○로부터 93억5천만원에 매수하여(청구인 및 김○○○ 각 1/2지분씩 공유) 부동산임대업을 영위하고, 2001년∼2003년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액 중 건물가액을 55억원으로 하여 건물해당분에 대한 감가상각비를 계상하였다.
• 나. 처분청은 토지와 건물을 함께 취득하였으나 각각 그 구분가액을 구분할 수 없는 경우에 해당한다고 보고, 매입 당시의 기준시가를 기준으로 안분계산하여 건물해당분의 취득가액을 35억2800만원(토지가액 58억2200만원)으로 평가한 다음, 건물해당분의 감가상각비를 재계상하여 2001년∼2003년 감가상각비 과다계상분 2억원을 필요경비 부인하고, 2005.7.2. 청구인에게 2001년∼2003년 귀속 종합소득세 합계 148,509,570원(2001년 귀속 65,547,970원, 2002년 귀속 39,548,720원, 2003년 귀속 43,412,880원)을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 매매계약체결일 다음날인 2000.11.24. 매수인과 특약으로 총매매가액은 변동없이 토지해당분을 38억5천만원, 건물해당분을 55억원으로 정하였으므로 토지와 건물가액 구분이 불분명하다는 이유로 기준시가를 기준으로 취득가액을 안분계산한 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 당초 매매계약서에는 매매가액이 토지해당분과 건물해당분의 구분 없이 93억5천만원으로 되어 있는 점, 청구인이 제시하는 변경 계약서의 추가변경부분에 계약당사자 및 중개인의 인장이 날인되어 있지 않은 점, 청구인의 주장을 뒷받침하는 확인서를 제출한 백○○○(매수인측 중개인이라 주장함)은 계약서상 기재된 바 없는 점 등을 볼 때 건물 취득가액이 55억원이라고 주장하는 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 매입당시의 기준시가를 기준으로 안분계산하여 건물분 취득가액을 평가한 다음 감가상각비를 계상한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

(3) 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출하는 쟁점부동산의 당초 매매계약서에는 토지와 건물의 가액 구분없이 매매대금 "9,350,000,000원"만 기재되어 있고, 특약사항 및 첨부 별지의 계약내용 수정·추가한 부분에는 계약당사자 및 중개인의 인장이 함께 날인되어 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 매매체결일 다음날 총매매가액은 변동없이 토지해당분을 38억5천만원, 건물해당분을 55억원으로 매도인과 특약하였다고 주장하면서 변경 매매계약서 및 매수인측 중개인 백○○○의 확인서를 제시하고 있으나, 위 변경 매매계약서는 당초 매매계약서상에 "(대지분 3,850,000,000)", "(건물 5,500,000,000)"을 추가 기재한 것으로 처분청이 제출한 당초 매매계약서의 경우와는 달리 추가변경부분에 계약당사자 및 중개인의 인장이 날인되어 있지 아니한 점, 매수인측 중개인이라는 백○○○은 매매계약서상 어디에도 기재되어 있지 아니한 점, 매도인 박○○○의 장부상 토지·건물가액 구분이 확인되지 아니한 점 등을 볼 때 이를 객관적인 증빙으로 채택하기 어렵다.

(3) 한편, 처분청의 탈세제보조사 종결보고서에 의하면 쟁점부동산의 매수 당시 해당연도(2000년) 면적당 기준시가를 기준으로 한 부가가치세 환산가액은 토지구분가액 2,696,498,000원, 건물구분가액 1,633,919,595원 합계 4,330,417,595원인 사실이 확인되는 반면, 청구인은 쟁점부동산 매수 당시 시가를 기준으로 토지와 건물가액을 구분하여 매수인과 특약하였다고 주장하나 그에 대한 합리적 근거를 제시하지 못하고 있다.

(4) 이상의 사실을 종합하면, 쟁점부동산의 매매가액 중 토지와 구분하여 건물해당분을 55억원으로 매도인과 특약하였다는 청구인의 주장은 믿기 어렵다 할 것이므로, 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 매입당시의 기준시가를 기준으로 안분계산하여 건물분 취득가액을 평가한 다음 감가상각비를 계상한 이 건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.