같은 아파트 단지내의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

심판청구번호 국심 2005서3559(2006. 5. 1.)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.4.23. 어머니 박○○○으로부터 ○○○번지 ○○○-1601호(32평형, 대지 27.86㎡, 건물 80.47㎡. 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 증여받고 상속세및증여세법 제61조 제3항 에 의한 국세청 기준시가 280,500천원을 증여재산가액으로 하여 2004.6.2. 증여세를 신고·납부하였다. 처분청은 청구인의 위 증여세신고에 대하여 쟁점아파트와 같은 단지내에 있는 ○○○동 204호(이하 "쟁점외아파트"라 한다)가 420,000천원에 매매된 사실을 확인하고(매매계약일 2004.2.13, 잔금지급일 2004.4. 30), 쟁점외아파트의 거래가액인 420,000천원을 증여재산가액으로 하여 2005.2.4. 청구인에게 2004년도분 증여세 29,515,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.5.3. 이의신청을 거쳐 2005.9.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 어머니로부터 증여받은 쟁점아파트는 ○○○동 1601호로 최상층에 위치하나 처분청에서 매매사례로 적용한 쟁점외아파트는 동(棟)이 다를뿐만 아니라 2층에 위치하여 층을 달리하는 등 최상층에 있는 쟁점아파트와는 거래가격이라던지 조망권 등에서 많은 차이가 나고, 2003.12.1. 국세청에서 고시한 기준시가도 쟁점아파트는 280,500천원, 쟁점외아파트는 348,500천원으로 되어 있어 가격차이가 많아 쟁점외아파트의 실제매매가액을 매매사례가액으로 하여 증여재산의 시가로 하는 것은 부당할뿐만 아니라, 또한 일반적으로 재산을 증여받은 납세의무자가 당해 재산과 유사한 인근의 매매사례가액을 파악하여 이를 수증가액으로 신고하는 것은 현실적으로 불가능하므로 가산세를 과세한 처분은 부당하며, 이 건은 국세청장이 고시한 기준시가를 증여가액으로 과세하는 것이 합당하므로 과세처분은 취소해야 한다.
• 나. 처분청 의견 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이 원칙이고, 평가기준일 전후 3개월 이내에 당해 수증재산과 면적·위치·용도 및 종목 등이 동일하거나 유사한 매매사례가격이 있으면 이를 시가로 할 수 있는 것이므로 쟁점아파트와 같은 단지내에 있는 쟁점외아파트의 실제 매매가액 420,000천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 같은 단지내 아파트매매실례가액을 쟁점아파트의 시가(증여가액)로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부.
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 상속세및증여세법 제76조 【결정·경정】 ① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. 상속세및증여세법 제78조 【가산세 등】 ① 세무서장등은 상속재산 또는 증여받은 재산에 대하여 제67조 또는 제68조에 규정된 신고기한 이내에 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고(이하 이 항에서 “미달신고”라 한다)한 때에는 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 대하여 미달신고한 금액(다음 각호의 1에 해당하는 금액을 제외한 금액을 말한다)이 차지하는 비율을 상속세산출세액 또는 증여세산출세액과 제27조 또는 제57조의 규정에 의하여 가산하는 금액을 합한 금액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10(신고기한내 신고하지 아니하였거나 가공의 채무·명의신탁 등 대통령령이 정하는 사유로 미달신고한 때에는 100분의 20)에 상당하는 금액을 각각 산출세액에 가산한다. 다만, 납부할 세액이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신고한 재산으로서 대통령령이 정하는 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 금액

2. 신고한 재산으로서 소유권에 관한 소송 등의 사유로 인하여 상속 또는 증여재산으로 확정되지 아니한 금액

3. 제18조 내지 제24조 및 제53조 제1항의 규정에 의한 공제적용의 착오로 인하여 미달신고한 금액

② 세무서장 등은 제70조의 규정에 의하여 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액(제71조 또는 제73조의 규정에 의하여 연부연납 또는 물납을 신청한 경우에는 그 연부연납 또는 물납이 허가되지 아니한 세액을 포함한다)에 자진납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산한다. 상속세및증여세법 시행령 제80조 【가산세 등】 ① 법 제78조 제1항 각호 외의 부분 본문의 규정에 의하여 미달신고한 금액에는 신고기한내 신고하지 아니함으로써 법 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 대하여 미달한 금액을 포함한다.

② 법 제78조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 재산 평가기관(제49조 제1항 제2호의 규정에 의한 감정기관, 제56조 제1항 제2호의 규정에 의한 신용평가전문기관 또는 회계법인을 말한다)과 통모하여 시가에 비하여 낮게 평가한 경우

2. 제49조 제1항 제1호의 가액에 대한 허위의 증빙자료를 제출한 경우

3. 제1호 및 제2호외에 이 법에 의한 재산평가 또는 각종 공제와 관련하여 허위의 증빙자료를 제출한 경우

③ 법 제78조 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 평가가액의 차이”라 함은 법 제67조 또는 법 제68조에 규정된 상속세과세표준 신고기한 및 증여세과세표준 신고기한내에 신고한 상속재산 또는 증여재산에 대하여 법 제60조 제2항·제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 과세표준을 결정함에 따라 과세표준에 미달한 가액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 2004.4.23. 쟁점아파트를 어머니 박○○○으로부터 증여받고 2003.12.1. 고시된 쟁점아파트의 기준시가 280,500천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하였으며, 청구인의 증여세 신고에 대하여 처분청은 현지조사를 통하여 쟁점아파트와 같은 단지내에 있는 쟁점외아파트가 420,000천원에 실제로 매매된 사실을 확인하고 420,000천원을 증여재산가액으로 하여 2005.2.4. 청구인에게 2004년도분 증여세 29,515,410원을 결정고지하였다. 처분청에서 쟁점아파트 인근의 부동산중개업소(○○○공인중개사 홍○○○, 부동산○○○ 박○○○ 등)에 출장하여 증여일 현재 쟁점아파트 주변의 거래시세를 조사한 결과에 의하면, 쟁점아파트는 아파트단지내에 평형대별로 시세가 형성되어 2004년 4월 현재 단지내 32평형 아파트의 평균시세는 4억3천만원∼4억8천만원에 거래된 것으로 확인되고, 쟁점아파트 수증일로부터 3개월 이내인 2004.2.13. 청구외 이○○○(양도자)이 쟁점외아파트를 매매가액을 420백만원, 잔금일을 2004.3.30.로 하여 청구외 김○○○ 등 2인(양수자)에게 양도한 사실이 확인된다. 상속세및증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 등의 규정에 의하면 증여세 신고는 시가로 하도록 규정하고 있어 처분청이 쟁점아파트 수증일로부터 3개월 이내인 2004.2.13. 420백만원에 매매된 쟁점외아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여가액으로 하여 이 건 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다 할 것이며, 또한, 상속세및증여세법 제76조 (경정·결정) 제4항의 규정에 의하면 세무서장 등은 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 경정결정한다고 규정하고 있고, 제78조(가산세 등) 제1항과 제2항 등의 규정에 의하면 세무서장등은 증여받은 재산에 대하여 신고기한 이내에 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고한 때에는 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산하고, 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액에 자진납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산한다고 규정하고 있어 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심2006서77. 2006.3.10, 국심2005서4165. 2006.2.24. 같은 뜻).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.