아파트의 상속재산가액 평가

심판청구번호 국심2005서 3489(2005.11.16) ="size-font:18pt;"> 피상속인 김○○○가 2004.2.22 사망함에 따라 피상속인의 여동생인 청구인은 ○○○(이하“쟁점아파트”라 한다) 등을 상속받고 상속세를 신고하면서 쟁점아파트의 상속재산가액을 기준시가인 748,000천원으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 매매사례가액인 997,000천원으로 평가하여 2005.1.12 청구인에게 2004년 상속분 상속세 95,496,610원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.28 이의신청을 거쳐 2005.9.2 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점아파트와 동일단지내 동일평형 아파트의 매매사례 중 가장 높은가액을 적용하여 재산가액을 평가하고 있으나, 처분청이 매매사례가액으로 적용한 아파트는 쟁점아파트와 위치·환경·리모델링 여부 등에서 차이가 있고, 처분청에서 조사한 인터넷과 부동산뱅크지상의 시세도 하한가가 850,000천원∼985,000천원으로 나타나고 있으나 처분청이 적용한 매매사례가액은 이보다도 12,000천원∼147,000천원이 높은 가액으로서 동 가액을 통상적으로 거래되는 가액으로 보기가 어려우므로 청구인이 제시하는 바와 같이 쟁점아파트와 조건이 유사한 아파트의 매매사례가액인 820,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속재산가액을 평가하여야 한다.

(2) 이 건과 같이 평가방법의 차이에 따라 발생한 과세가액의 차이는 납세자의 의무위반으로 보기 어려우므로 처분청은 신고불성실가산세만 제외하였으나 납부불성실가산세도 배제하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 처분청이 적용한 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내의 동일평형·동일층이고 방향이 동일하여 쟁점아파트와 유사한 아파트로서 매매사례가 시가로 인정되는 범위내의 기간에 형성되어 있어 동 매매사례가액을 상속개시당시 쟁점아파트의 시가로 보아 상속재산가액을 평가한 당초처분은 정당하고 청구인이 주장하는 매매사례가액은 상속개시일을 전·후하여 6개월을 초과한 시점의 거래가액으로서 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점아파트의 상속재산가액을 기준시가로 신고한 것에 대하여 처분청이 매매사례가액으로 평가하였으나, 불복청구시 청구인이 제시하는 매매사례가액을 적용하여 평가할 수 있는지 여부와

(2) 평가방법의 차이로 인한 과소신고납부세액에 대해 납부불성실가산세를 배제할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정)

1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 제78조 【가산세 등】 ① 세무서장등은 상속재산 또는 증여받은 재산에 대하여 제67조 또는 제68조에 규정된 신고기한 이내에 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고(이하 이 항에서 “미달신고”라 한다)한 때에는 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 대하여 미달신고한 금액(다음 각호의 1에 해당하는 금액을 제외한 금액을 말한다)이 차지하는 비율을 상속세산출세액 또는 증여세산출세액과 제27조 또는 제57조의 규정에 의하여 가산하는 금액을 합한 금액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10(신고기한내 신고하지 아니하였거나 가공의 채무·명의신탁 등 대통령령이 정하는 사유로 미달신고한 때에는 100분의 20)에 상당하는 금액을 각각 산출세액에 가산한다. 다만, 납부할 세액이 없는 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 신고한 재산으로서 대통령령이 정하는 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 금액 (2003. 12. 30. 개정)

2. 신고한 재산으로서 소유권에 관한 소송 등의 사유로 인하여 상속 또는 증여재산으로 확정되지 아니한 금액 (2003. 12. 30. 개정)

3. 제18조 내지 제24조 및 제53조 제1항의 규정에 의한 공제적용의 착오로 인하여 미달신고한 금액 (2003. 12. 30. 개정)

② 세무서장 등은 제70조의 규정에 의하여 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액(제71조 또는 제73조의 규정에 의하여 연부연납 또는 물납을 신청한 경우에는 그 연부연납 또는 물납이 허가되지 아니한 세액을 포함한다)에 자진납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산한다. (2003. 12. 30. 개정)

(2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정)

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30 개정)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 제80조 【가산세 등】③ 법 제78조 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 평가가액의 차이”라 함은 법 제67조 또는 법 제68조에 규정된 상속세과세표준 신고기한 및 증여세과세표준 신고기한내에 신고한 상속재산 또는 증여재산에 대하여 법 제60조 제2항·제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 과세표준을 결정함에 따라 과세표준에 미달한 가액을 말한다. (2003. 12. 30. 항번개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 심리자료에 의하면, 쟁점아파트의 평가기준일이 되는 상속개시일은 2004.2.22로서 당시 쟁점아파트의 기준시가는 748,000천원으로 조사되고 있으며, 처분청이 매매사례가액을 적용한 아파트○○○는 쟁점아파트와 동일단지내의 동일층, 동일평형 아파트이기는 하나 위치하는 동이 다른 아파트로서 매매일자는 2004.4.13이며 당시의 기준시가는 쟁점아파트 보다도 낮은 722,500천원으로 나타나고 있다. (나) 처분청이 쟁점아파트와 기준시가가 동일한 아파트인 동일단지내 109동 801호 아파트의 2004.4.12자 매매사례가액을 조사한 바에 의하면 1,008,000천원으로 나타나고 있어 쟁점아파트와 동일한 기준시가의 아파트 매매사례가액은 처분청이 적용한 매매사례가액 보다도 오히려 더 높은 것으로 조사되고 있다. (다) 청구인은 상속개시일 당시를 기준으로 인터넷상 국민은행에서 고시하는 아파트 매매가격과 부동산뱅크지에서 게재한 아파트 매매가격에 의하면, 쟁점아파트와 동일단지내 동일평형의 아파트 가격은 850,000천원∼985,000천원을 형성하고 있고, 동일단지내 동일평형의 아파트가 2003.8.1과 2004.11.18 각각 820,000천원과 800,000천원에 거래된 사실이 있으므로 상속개시일 당시의 매매가액의 하한가인 850,000천원과 가장 근접한 매매사례가액인 820,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속재산가액을 평가하여야 한다는 주장이다. (라) 이 건 관련법령인 상속세및증여세법 제60조 및 상속세및증여세법시행령 제49조 의 규정을 모아서 살펴보면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일을 평가기준일로 하여 상속개시일 현재의 시가에 의하도록 하면서 평가기준일 전후 6월이내의 매매사례가액에서 시가로 인정되는 것은 이를 시가에 포함하도록 규정하고 있다. (마) 그런데, 처분청이 조사한 상속개시일 전후 6월이내의 쟁점아파트와 동일단지 동일평형 아파트 매매사례가액은 각각 997,000천원과 1,008,000천원이나 쟁점아파트의 시가로 적용한 매매사례가액은 쟁점아파트와 기준시가가 동일한 아파트의 매매가액을 적용하지 않고 기준시가가 더 낮은 아파트의 매매가액인 997,000천원을 시가로 본 것이므로 쟁점아파트의 상속재산가액을 청구인에게 불리하게 평가한 것으로 보이지는 않으며, 청구인은 상속개시일 전후 6월이내의 매매사례가액은 제시한 바가 없이 동 기간을 벗어난 시점의 아파트 매매사례가액을 제시하면서 2003.8.1에 매매된 쟁점아파트와 동일단지내의 108동 606호 아파트의 매매가액인 820,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 주장이나, 청구인이 제시하고 있는 매매사례가액은 시가로 인정될 수 있는 평가기준일 전·후 6개월이내의 매매사례가액이 아닐뿐 아니라, 청구인이 시가로 인정하여야 한다고 주장하는 매매사례가액 아파트의 평가기준일 현재 기준시가는 처분청이 시가로 본 아파트의 기준시가와 동일한 반면, 쟁점아파트와 기준시가가 동일한 아파트○○○는 처분청이 매매사례가액을 적용한 아파트보다도 더 높은 매매가액을 보이고 있는 점에 비추어 청구인이 시가로 인정하여야 한다고 주장하는 매매사례 아파트의 매매시점과 처분청이 매매사례가액을 시가로 적용한 아파트의 매매시점간에는 아파트 가격의 변동이 있었던 것으로 보여지므로 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단되며, 처분청이 평가기준일 전후 6월이내의 매매사례가액인 쟁점아파트와 동일단지 ○○○ 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속재산가액을 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 다음으로 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 심리자료에 의하면 처분청은 당초 쟁점아파트의 평가방법차이에 의한 산출세액이 경정됨에 따라 신고불성실가산세를 적용하였으나 이의신청결정에 의하여 신고불성실가산세의 적용을 배제한 것으로 나타나고 있고 이에 대하여는 청구인도 다툼이 없다. (나) 청구인은 심판청구시 평가방법의 차이에 의한 상속세 경정시 납부불성실가산세도 그 적용을 배제하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 상속세 및 증여세법 제78조 제1항 을 보면 상속재산의 평가가액의 차이로 인하여 과소신고된 경우에는 신고불성실가산세를 면제한다고 규정하고 있는 반면, 같은 조 제2항에서는 과소납부된 금액에 대한 납부불성실가산세를 부과한다고 규정하면서도 이 경우 평가가액의 차이로 인하여 과소납부된 경우에 별도의 면제규정을 두고있지 아니하며, 청구인이 쟁점아파트의 상속재산가액을 신고하면서 시가로 이를 신고하여야 함에도 기준시가로 신고한 것이 납세자인 청구인에게 전혀 귀책이 없다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 납부불성실가산세는 과소납부세액에 대한 지연이자적 성격도 있는 점 등을 감안할 때, 납부불성실가산세 적용을 배제하여야 한다는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.