매매사례가액 해당 여부

심판청구번호 국심 2005서3478(2006. 7. 10.)

청구인들은 2004.2.8. ○○○(대지지분 27.06㎡, 건물면적 84.96㎡로 이하 "쟁점아파트"라 한다) 등을 상속받아 상속세 신고시 쟁점아파트의 재산가액을 기준시가인 210,000천원으로 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 상속세및증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조에 근거하여 쟁점아파트와 ○○○(대지지분 27.06㎡, 건물면적 84.9㎡로 이하 "매매사례아파트"라 한다)의 2003.11.11자 매매가액 300,000천원을 쟁점아파트의 상속가액으로 평가하여 2005.1.16 청구인들에게 신고 무납부세액을 포함한 상속세 590,371,490원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2005.5.11 이의신청을 거쳐 2005.8.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 매매사례가액을 시가로 하기 위해서는 같은 동·같은 층·같은 평형·같은 실내조건 등이 같거나 유사한 재산의 거래가액을 시가로 보아야 하나, 매매사례아파트는 ○○○로 쟁점아파트와 비교시 같은 층·같은 라인이 아닌데도 같은 동·동일한 평형대라는 이유만으로 동일한 가치로 있다고 평가하는 것은 부당하며, 또한 쟁점아파트와의 동일 층·동일 라인에 있는 매매사례가액을 파악하기에는 어려움이 있는데도 상속인인 청구인들에게 시가를 확인하는 책임을 전가하는 것은 과세편의만을 고려한 것이므로 쟁점아파트의 평가를 기준시가로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세및증여세법시행령 제49조에 의거 평가기준일 전 6월 이내에 거래된 같은 동·같은 평형의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어 매매사례가액을 적용하여 경정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (4) 상속세및증여세법 제76조 【결정·경정】 ① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 상속개시일이 2004.2.8인 쟁점아파트의 상속재산가액을 기준시가인 210,000천원으로 신고한 반면에 처분청은 쟁점아파트와 동일 단지내에 위치한 매매사례아파트의 2003.11.11자 매매가액 300,000천원을 쟁점아파트의 평가액으로 산정하였으며, 청구인들은 쟁점아파트가 매매사례아파트보다 낮은 가액으로 평가될 만한 요인 등은 제시하지 아니하고 있다.

(2) 청구인들은 쟁점아파트와 매매사례아파트가 같은 층·같은 라인이 아닌데도 같은 동·동일한 평형대라는 이유만으로 동일한 가치로 평가함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) ○○○이 운용하는 부동산 인터넷 사이트에 의하면, 쟁점아파트와 매매사례아파트가 위치한 ○○○은 라인별로 최저 9층부터 최고 23층으로 되어 있고, 상속개시일이 속하는 2004년 2월의 쟁점아파트와 같은 평형대(34평)의 시세는 337,500천원∼387,500천원이나, 매매사례아파트와 같은 평형대(35평)의 아파트는 307,500천원∼360,000천원으로 쟁점아파트의 시세가 더 높은 가격으로 형성되어 있는 것으로 나타난다. 또한 2003.4.30 현재 기준시가로 비교하더라도 쟁점아파트는 210,000천원이고 매매사례아파트는 202,500천원으로 쟁점아파트의 가액이 더 높은 것으로 나타난다. (나) 우리 심판원에서 현지 부동산중개소에 확인한 바에 의하면, 16층에 위치한 쟁점아파트는 계단식·라인별 총층 23층·서남향으로 베란다 전망이 트여 있으며, 4층인 매매사례아파트는 복도식·라인별 총층 23층·남향으로 쟁점아파트 라인이 매매사례아파트 라인보다 2천만원∼5천만원 정도 더 높게 거래되어 왔으며, ○○○의 경우 저층보다 고층을 선호하고 있다고 답변하고 있다.

(3) 살피건대, 처분청이 적용한 2003.11.11자의 매매사례아파트 가액 300,000천원은 ○○○의 부동산시세표에 의한 2004년 2월 쟁점아파트와 같은 평형대의 시세보다도 더 낮은 것으로 나타나고, 쟁점아파트 라인이 매매사례아파트 라인보다 더 높은 가격으로 시세가 형성되고 있을 뿐 아니라 저층보다 고층을 선호함으로써 쟁점아파트는 매매사례아파트보다 더 좋은 평가요소를 갖추고 있음을 알 수 있으므로 처분청이 상속세및증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조에 근거하여 쟁점아파트보다 열위에 있는 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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