증여재산가액의 평가 여부

심판청구번호 국심2005서3447(2006. 4. 12.) P>1. 처분개요 청구인은 2003.12.8. 서울특별시 송파구 ○○○(전용면적 49.50㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)지분 중 1/2을 아버지 이○○○로부터 증여받아 증여재산가액을 215,000천원(2003.2.20. ○○○에서 쟁점부동산을 평가한 가액 430,000천원 중 1/2)으로 평가하여 2004.3.3. 증여세 과세표준 신고를 하고 이에 따른 증여세액 7,971천원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 증여재산가액이 평가기준일 전후 3개월이 경과되었다 하여 이를 부인하고 2004.1.29. 거래된 같은 동 같은 평형 아파트인 510호(이하 "매매사례부동산"이라 한다)의 매매가액 619,000천원(이하 "매매사례가액"이라 한다)을 시가로 보아 1/2인 309,500천원으로 평가하여 2005.7.2. 청구인에게 2003년 귀속증여세 13,849,650원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.20. 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 평가는 당해 부동산의 매매사례가액이나 기준시가, 감정가액을 적용하여야 함에도 불구하고 처분청이 2004.1.1.이후 당해 부동산의 매매가액이 아닌 유사한 부동산의 매매사례가액을 적용하여 증여가액을 평가함은 부당하다. 따라서, 2003.2.20. ○○○의 감정평가액을 적용하던지 또는 재건축조합에서 조합원지분 권리가액 산정시 의뢰하여 평가한 2곳의 감정평가법인 감정가액을 산술평균한 가액을 적용하여 쟁점부동산의 증여가액을 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2003.2.20. ○○○감정원이 평가한 가액을 쟁점부동산의 증여가액으로 하여야 한다는 주장이나 평가기준일(2003.12.8) 전 후 3개월이 경과하여 시가를 적정하게 반영한다 보기 어렵고, 감정평가법인의 산술평균가액(평가기준일 2004.1.16.)으로 결정하여야 한다는 청구인의 주장은, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 바, 쟁점부동산 소재 지역은 대단위 재건축사업지역으로 매매가 빈번하게 이루어지고 있어 평가기준일 현재 객관적인 시세가 형성되어 있으므로 처분청이 2004.1.29. 거래된 매매사례가액을 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 매매사례가액에 의해 쟁점부동산의 증여재산가액을 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 같은 법 제61조 【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 상속세 및 증여세법시행령 제49조 (2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정되기 이전의 것)【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 같은 법시행령 제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. (단서생략)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 평가액을 2003.2.20. ○○○의 감정평가액(430,000천원)으로 하던지, 아니면 2004.8.17. 재건축조합에서 조합원지분 권리가액 산정시 평가를 의뢰하여 2004.1.16. 시점의 경일·동아 2곳의 감정평가법인 감정가액을 산술평균한 가액(506,000천원)으로 결정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인이 2003.12.8. 증여받은 쟁점부동산 평가액을 처분청은 2004.1.29. 거래된 동일아파트 단지내 동일평형 아파트의 매매사례가액을 적용하여 평가한 후, 증여세를 경정한 사실에 대하여는 청구인과 처분청사이에 다툼이 없다. (2) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에 의하면, "증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다" 고 규정하고 있고, 동조 제3항, 제61조 제5항 및 동법시행령 제51조 제2항에 의하면, "부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다" 고 규정하고 있어, 처분청이 쟁점부동산의 프리미엄가액을 산정한 내용을 보면 매매사례가액 619,000천원을 시가로 하고, 재개발조합에서 평가한 권리금액 514,013천원을 차감한 나머지 금액 104,987천원을 프리미엄가액으로 산정하였음이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 에 의하면 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하되, 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정되어 있고 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면 증여일 전후 3월이내에 당해 재산의 매매가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있다. 이 경우 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가액을 의미하지만, 거래가액을 증여 당시의 시가로 볼 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있는 경우에는 당해 거래가액을 시가로 볼 수 있는 것이고 시가란 객관적 교환가격을 의미하고 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있는 것이다(○○○ 같은 뜻).

(4) 쟁점부동산 소재 지역은 대단위 재건축사업지역으로 매매가 빈번하게 이루어지고 있으며, 쟁점부동산(○○○호)과 매매사례부동산(○○○호)은 동일한 아파트단지내의 동일평형으로서 2002.9.13. 고시된 국세청의 기준시가도 동일한 가격(308,000천원)으로 형성되었으며, 평가기준일 현재 쟁점부동산의 국세청 TIS 거래시가는 시세평균액이 625,000천원이고, 부동산인터넷 ○○○지 시세평균액은 615,000천원으로 확인되어 매매사례가액 619,000천원은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 객관적인 교환가격으로서 통상 성립되는 시가에 해당되는 것으로 보인다.

(5) 청구인은 쟁점부동산의 증여재산가액을 2003.2.20. 당시의 ○○○감정원의 감정평가액을 적용하여야 한다고 주장하나, ○○○감정원의 감정평가시점은 평가기준일(2003.12.8.) 전후 3월에 해당되지 아니하므로 받아들이기 어렵고 또한, 청구인은 ○○○감정평가법인이 평가한 가액의 산술평균가액 506,000천원을 적용하여야 한다는 주장에 대하여는, 위에서 살펴본 바와 같이 시가라 함은 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에 감정가격을 시가로 볼 수 있는 것이며 더구나, ○○○감정평가법인이 평가한 산술평균금액 506,000천원은 쟁점부동산의 프리미엄을 반영하지 않은 자산평가금액이어서 받아들이기 어렵다.

(6) 따라서, 평가기준일 전후 3월 이내의 매매사례가액인 쟁점아파트와 동일 단지 아파트의 매매가액을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.