일시적인 1세대2주택 양도에 대한 비과세 규정의 적용 여부

심판청구번호 국심 2005서3437(2005.11.16)

청구인은 1993.8.6. ○○○(134.88㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 취득하여 2004.6.4. 양도하고 쟁점아파트를 소득세법 제89조 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도에 해당하는 것으로 보아 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 쟁점아파트 양도당시 청구인이 ○○○(106.87㎡, 이하 "재건축아파트"라 한다)를 소유하고 있었고 동 재건축아파트는 청구인이 2001.3.27. 기존주택(재건축아파트 사업시행 전 주택)을 취득하여 재건축조합 설립인가 후, 2001.9.7. 기존주택이 철거되고 재건축을 시작하여 2004.4.29. 재건축아파트가 준공됨에 따라 청구인은 당해 재건축아파트를 취득하였는 바, 기존주택을 멸실하고 재건축아파트를 취득한 경우, 기존주택 취득일로부터 1년이내에 쟁점아파트를 양도하는 경우는 비과세 규정을 적용받을 수 있으나, 이 건의 경우는 기존주택 취득일로부터 1년이 경과하여 쟁점아파트를 양도하였으므로 일시적인 1세대2주택 양도에 대한 비과세 규정을 적용할 수 없다고 보아 2005.8.22. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 28,391,630원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 다른주택(재건축아파트)을 취득한 날(2004.4.29)로부터 1년이내인 2004.6.4. 종전주택을 양도하였는 바, 재건축아파트의 취득시기는 소득세법 제98조 규정에 의하여 사용승인일인 2004.4.29.로 보아야 함에도 처분청이 국세청 예규(재산 46014-10135 2002.11.22)를 근거로 재건축아파트의 취득시기를 2001.3.27.로 보아 과세하는 것은 부당한 바, 재건축아파트의 취득시기에 대하여 처분청이 관련법령의 개정이나, 특례 규정의 신설없이 예규변경에 의해서 취득시기를 달리 적용하는 것은 조세법률주의에 위배된다. 따라서 청구인은 재건축아파트 취득일로부터 1년 이내에 쟁점아파트를 양도하였으므로 처분청이 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트를 1993.8.6. 취득하여 보유 및 거주해 오다가 2001.3.27. 기존주택을 취득하였고 기존주택은 2001.5.30. 사업계획승인되어 2001.9.7. 철거된 후, 2004.4.29. 재건축아파트를 건축하여 사용승인을 받았으며, 이후 청구인은 2004.6.4. 종전주택인 쟁점아파트를 양도하였는 바, 재건축아파트의 경우 사업계획승인일로부터 당해 재건축아파트의 사용검사필증교부일까지는 이를 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 보는 것이므로 기존주택은 사업계획승인일 전에 취득한 주택에 해당하고 쟁점아파트의 양도일이 새로 취득한 기존주택 취득일로부터 1년을 경과하였으므로 비과세 규정을 적용할 수 없다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 양도를 1세대2주택의 양도로 보아 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 일시적인 1세대2주택 양도에 대한 비과세 규정을 적용함에 있어서 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 취득한 후, 재건축주택 취득일로부터 1년이내에 종전주택을 양도한 경우, 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1.이하생략 (3) 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 일시적인 1세대2주택 양도에 대한 비과세 규정을 적용함에 있어서 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아야 하는 바, 이 건의 경우는 기존주택의 취득일인 2001.3.27.로부터 1년 이내에 종전주택(쟁점아파트)을 양도하여야만 비과세 규정을 적용받을 수 있으나, 청구인은 1년을 경과하여 쟁점아파트를 양도하였으므로 처분청은 쟁점아파트의 양도를 1세대2주택의 양도로 보아 이 건 과세한 사실이 경정청구 검토조서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 다른주택(재건축아파트)을 취득한 날(2004.4.29)로부터 1년이내인 2004.6.4. 종전주택을 양도하였는 바, 재건축아파트의 취득시기는 사용승인일인 2004.4.29.로 보아야 함에도 처분청이 개정된 재정경제부 예규(재산 46014-10135 2002.11.22)에 의하여 재건축아파트의 취득시기를 종전주택 취득일인 2001.3.27.로 보아 과세하는 것은 부당하다고 주장하는 바, 이에 대해 살펴본다.

(3) 청구인이 주장하는 위 예규 시행 전의 종전 예규○○○에 의하면, 국내에 거주하는 1세대가 2개의 주택을 소유하던 중 1주택이 재건축사업이 시행 완료됨에 따라 신축된 주택으로 거주를 이전함으로써 종전의 나머지 1주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 종전주택이 1세대1주택 비과세요건(거주 및 보유요건)을 갖추고 신축주택의 준공일(준공검사 전에 가사용승인을 받은 경우에는 가사용승인일 또는 사실상 사용일)로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 것으로 규정하고 있었으나, 새로운 예규(재산 46014-10135 2002.11.22)는 일시적인 1세대2주택 양도에 대한 양도소득세 비과세특례 규정을 적용함에 있어서 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 양도하는 경우 새로운 주택(재건축아파트)의 취득일이 아닌, 기존주택의 취득일로부터 1년 이내에 쟁점아파트를 양도하는 경우에만 비과세 규정이 적용되는 것으로 종전예규를 변경하였는 바, 청구인의 경우는 위 예규 변경일 이후 쟁점아파트를 양도(2004.6.4)하였으므로 종전 예규와는 관련이 없는 것으로 보인다.

(4) 위 관련법령에 의하면, “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말하며, 이 경우 대체취득 목적으로 새로운 주택을 취득한 경우에는 그 취득일로부터 1년이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택의 양도로 본다고 규정하고 있다. 따라서 재건축아파트의 경우, 1주택자가 기존주택을 취득하였으나 그 기존주택이 사업시행으로 인하여 철거되고 준공된 후, 재건축아파트를 취득한 경우 위 법령에서 말하는 대체취득의 목적으로 취득한 주택"이라 함은 새로 분양받은 재건축아파트가 아닌, 종전의 기존주택을 의미한다 하겠다.

(5) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 대체취득 목적의 일시적인 1세대2주택 양도에 대한 비과세 규정을 적용함에 있어서 청구인이 쟁점아파트에 대해 대체취득목적으로 취득한 주택은 새로 분양받은 재건축아파트가 아닌, 종전의 기존주택을 의미한다 할 것이고, 그 기존주택 취득일로부터 1년이 경과하여 쟁점아파트를 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 이 건의 경우 처분청이 일시적인 1세대2주택 양도에 대한 비과세 규정의 적용을 배제하고 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다