쟁점 중개수수료 등을 양도소득금액계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문]

1. ○○세무서장이 2004.12.15. 청구인에게 한 2003년 귀속분 양도소득세 23,017,580원의 부과처분은 매입부대비용 3,362,040원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 미합중국 플로리다주 웨스톤시 ○○○○ ○○○ 2143 소재 부동산(이하 "쟁점 부동산"이라 한다)을 2002.5.8. 미화 $130,000에 취득하여 2003.1.22. 미화 $195,010에 양도한 후 신고기간 내에 양도소득세신고를 하지 않았다. 처분청은 청구인이 쟁점 부동산 양도시 지출한 미화 $15,870만을 필요경비에 산입하여 2004.12.15. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 23,017,580원을 결정, 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.16. 이의신청을 거쳐 2005.8.10. 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점 부동산 취득시 지출한 중개수수료 등 합계 미화 $14,786(이하 "쟁점 중개수수료 등"이라 한다)을 필요경비에 산입하지 않고 양도소득세를 부과한 이건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점 중개수수료 등을 지급한 사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이를 필요경비에 산입하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점 중개수수료 등을 양도소득금액계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제118조의 4(양도소득의 필요경비계산) ① 국외자산의 양도에 대한 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비는 다음 각호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 취득가액. 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

4. 대통령령이 정하는 양도비

② 제1항의 규정에 의한 양도차익의 외화환산, 취득에 소요된 실지거래가액, 시가의 산정 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제178조의 4(국외자산의 필요경비) ① 법 제118조의 4 제1항 제1호 본문의 규정에 의하여 취득에 소요된 실지거래가액을 산정하는 경우에는 제163조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제89조(자산의 취득가액 등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 청구인은 쟁점 부동산 취득시 settlement charge(이하 "정산수수료"라 한다)로 미화 $5,686를 지출하였다고 주장하면서 Gold Coast XXXXX-XXXX사가 대출은행에 제출할 목적으로 작성한 settlement statement(이하 "정산내역서"라 한다)를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 미국은 부동산 매매에 대하여 거래당사자가 계약체결 후 독립한 제3자가 목적물에 대한 권리관계분석, 보험가입, 권리이전절차, 대금지급 등의 모든 계약조건을 양당사자를 대행하여 이행하고 계약을 완결하도록 하는 escrow제를 시행하고 있는바, 정산수수료란 이를 대행하고 받는 수수료를 말한다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 부동산 취득시 지출한 정산수수료는 매입부대비용으로 볼 수 있다. (나) 위 정산내역서를 보면 2002.5.8. Gold Coast XXXXX-XXXX사가 청구인의 쟁점 부동산 취득시 쟁점 부동산 매매에 관한 계약이행을 대행하고 청구인에게 청구한 총정산수수료는 미화 $5,686임이 확인된다. (다) 한편, 위 정산수수료 내역 중 개별약정내용에 따라 첨부하게 되는 additional charge(추가부담금)란의 real estate taxes 2002(이하 "2002년도 부동산세"라 한다) 항목 미화 $2,830은 보유세의 일종인 2002년도 재산세로 보이고, 그렇다면 이는 특별한 사정이 없는 한 쟁점 부동산 취득에 소요되는 일반적인 정산수수료 범주에서 벗어나는 것이 된다. (라) 결국 쟁점 부동산의 매입부대비용으로 인정되어 양도소득의 필요경비에 산입되어야 할 금원은 총정산수수료 미화 $5,686에서 2002년도 부동산세 미화 $2,830를 공제하고 남은 미화 $2,856가 된다.

(2) 다음으로, 청구인은 쟁점 부동산 취득시 중개수수료로 미화 $9,100를 지출하였다고 주장하면서 Kerry XXXXXXXX이 작성하고 Oneida XXXXXXX가 공증한 확인서를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 위 확인서에는 2002.5.8. XXXXXXXXXX XXXXXXX 1st Realty의 Kerry XXXXXXXX이 쟁점 부동산 거래수수료로 미화 $9,100를 청구인에게 청구한 사실이 있음을 증명한다는 내용이 기재되어 있다. (나) Kerry XXXXXXXX이 위 확인서를 작성하였다는 점은 공중에 의하여 확인되나 한편 미국중개인협회 홈페이지(www.realty.com)에서 검색한 결과에 의하면, Kerry XXXXXXX은 현재 Florida주의 중개인으로 등록되어 있지 않을 뿐 아니라 XXXXXXXXXX XXXXXXX 1st Realty사 소속도 아닌 사실이 확인되는데다가(위 홈페이지에서는 현재 상황만 검색되기 때문에 2002 당시 Kerry XXXXXXX이 위 부동산중개회사 소속 중개인이었는지를 당사에 전자우편으로 문의하였으나 당사로부터 회신을 받지는 못하였다), 미화 $9,100은 쟁점 부동산 취득가액 미화 $130,000의 7%에 해당하여 중개수수료로 보기에는 비교적 큰 액수인 점 등에 비추어 위 확인서를 그대로 믿기 어렵고, 청구인은 달리 금융거래자료 등 위 확인서를 뒷받침할 만한 관련증빙자료를 제출하지 못하고 있으므로 청구인의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 결국 청구인이 쟁점 부동산 취득시 지출하였다고 주장하는 금원 중 매입부대비용으로 인정되어 필요경비에 산입하여야 할 금원은 정산수수료 미화 $2,830이 되고, 이를 쟁점 부동산 양도일인 2003.1.27.에 가까운 2003.1.23. 현재 기준환율로 환산하면 3,362,040원이 된다.

(4) 그렇다면 처분청은 쟁점 부동산의 양도에 대한 양도소득금액계산시 위 3,362,040원을 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.

4. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.