양도차익 산정시 부당행위계산부인 적용

심판청구번호 국심2005서3271(2006. 1. 24.) "> 1. 처분개요

• 가. 청구인은 1989.6.8.부터 ○○○ 소재 연립주택을 보유하여 오다가 재건축조합 조합원으로서 동 연립주택을 제공하고 재건축사업계획에 따라 1997.12.9. 취득한 ○○○ 84.78㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 2003.2.26. 청구외 최○○○에게 양도하고, 실지양도가액은 158백만원으로, 취득가액은 환산가액 63,877천원으로 하여 양도차익을 산정하여 2003년 귀속 양도소득세 과세표준을 62,078,384원으로 신고하고 양도소득세 11,930천원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트 양수인 최○○○가 청구인과 특수관계자에 해당되며, 청구인이 신고한 양도가액이 시가에 현저히 미달하는 것으로 보아 부당행위계산부인하여 양도가액은 매매사례가액 229,700천원으로, 취득가액은 환산가액 92,840천원으로 하여 양도차익을 산정하여 과세표준 및 세액을 경정하고 2005.5.3. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 10,198,170원을 추가 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.5.13. 이의신청을 거쳐 2005.9.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 도로에 인접한 저층아파트로서 같은 단지 내 타아파트와 비교하여 현저히 낮은 가액으로 거래가 이루어지고 있음에도 처분청은 이러한 사정을 고려하지 아니하고 인근 아파트 매매사례가액에 의하여 양도차익을 계산함은 부당하며, 또한, 재건축조합아파트 분양가액이 136,245천원인 점에 비추어 쟁점아파트의 취득가액을 136,245천원으로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 양도시기와 유사한 시기의 인근 아파트의 매매사례가액이 262백만원으로 확인되고, 당시 ○○○ 제공 부동산시세 자료에 의하면 쟁점아파트의 시세가 하한가 225백만원∼상한가 260백만원 수준이므로 처분청이 양도가액으로 삼은 매매사례가액 229백만원은 정당하다. 또한, 청구인은 쟁점아파트의 취득가액을 1997.10월 재건축아파트 분양가액 136,245천원으로 하여야 한다고 주장하나, 재개발조합에 기존 보유주택 및 그 부수토지를 제공하고 재건축사업계획에 따라 취득한 재개발아파트를 양도하는 경우, 그 취득시기 및 취득가액은 종전주택의 취득시기 및 취득가액으로 하는 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 재건축아파트를 특수관계자에게 양도하는 경우, 양도가액을 매매사례가액으로, 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 계산】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득세과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계 산한 가액 양도당시의 실지거래가액, × 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가 또는 동항 제2호의 감정가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.6.8. ○○○ 소재 연립주택을 취득하여 보유하여 오다가 재건축조합 조합원으로서 동 연립주택을 제공하고 재건축사업계획에 따라 1997.12.9. 쟁점아파트를 취득였다가 2003.2.26. 청구외 최○○○에게 양도한 사실 및 쟁점아파트 양수인 최○○○가 청구인과 특수관계에 있는 자에 해당된다는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 양도소득세과세표준 및 세액신고시 실지양도가액을 158백만원으로, 취득가액은 환산가액 63,877천원으로 신고하였는 바, 쟁점아파트의 양도당시 처분청이 확인한 시세(225백만원∼260백만원) 및 인근 아파트의 매매사례가액(229,700천원 및 262백만원)에 비추어 볼 때 청구인이 신고한 양도가액은 시가에 현저히 미달하는 것으로 보인다.

(3) 또한, 처분청이 쟁점아파트 양수인 최○○○에게 확인한 바에 의하면, 최○○○는 청구인에게 받아야 할 금전채권을 포기하고, 쟁점아파트에 근저당설정된 대출금 5천만원, 전세보증금 1억원을 인수하는 조건으로 잔금 8백만원을 지급하였다고 진술하고 있어 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액이 아닌 것으로 보인다.

(4) 사실이 이러하다면, 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준을 신고한 이 건의 경우, 청구인이 제시한 증빙서류의 내용이 시세 및 매매사례가액 등에 비추어 허위임이 명백하여 쟁점아파트의 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 소득세법 제114조 제4항 단서 및 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 환산가액에 의하여 추계 결정할 수 있는 경우에 해당되며, 쟁점아파트 양도 당시의 시세가액이 225백만원∼260백만원 수준으로 확인되는 점에 비추어 처분청이 양도가액으로 삼은 매매사례가액 229,700천원은 적정한 것으로 보인다.

(5) 한편, 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 위 매매사례가액 229,700천원을 기준시가변동율로 환산하여 92,840,796원으로 계산한 데 대하여 청구인은 쟁점아파트의 취득가액은 재건축아파트의 분양가액인 136,245천원으로 보아야 한다고 주장하며 분양계약서를 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 분양계약서는 비조합원의 분양계약서로서 쟁점아파트의 취득가액을 입증하는 증빙서류가 아니며, 기존 보유주택의 재건축사업으로 재건축아파트를 취득한 경우 그 취득시기는 종전주택의 취득일로 보는 것이며, 취득가액도 종전주택의 취득가액과 부대비용 등의 합계액으로 보는 것이므로 청구인의 주장은 타당하지 아니한 것으로 보인다. 그러므로, 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호에 규정하는 바에 따라 매매사례가액에 기준시가변동비율을 곱하여 환산한 가액을 취득가액으로 본 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.