신축주택의 양도소득세 과세특례 대상 여부

심판청구번호 국심 2005서3270(2006. 6. 15.) e-height:160%;'>

청구인은 2001.10.18 주택건설사업자인 ○○○(주) 및 ○○○(주)와 ○○○(39평형, 건물전용면적이 110.012㎡이고 대지권 17.373㎡이며, 이하󰡒쟁점오피스텔󰡓이라 한다) 분양계약서를 작성하여 계약금을 지급하고 2002. 2.20 잔금을 지급한 후 2002.11.15 쟁점오피스텔이 준공되어 2003.1.8 청구인 앞으로 소유권보존등기를 하며 2004.12.29 당해 오피스텔을 양도하고 2005.2.28 양도소득과세표준 예정신고를 하며 양도소득세를 납부한 후, 2005.5.28 처분청에 쟁점오피스텔이 양도소득세 과세특례규정이 적용되는 구 조세특례제한법(2001.8.14 법률 제6501호로 개정되어 2002.12.11 법률 제6762호로 개정되기 전의 것, 이하󰡒구 조세특례제한법󰡓이라 한다) 제99조의 3에서 규정하는 신축주택에 해당되므로 청구인이 양도소득과세표준 예정신고하고 납부한 2004년 귀속 양도소득세 123,972,250원을 환급하여야 한다는 내용으로 양도소득과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점오피스텔이 구 조세특례제한법상 신축주택에 해당되지 아니한다고 보아 2005.8.18 청구인에게 예정신고․납부한 양도소득세를 환급할 수 없다는 내용을 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.5 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 구 조세특례제한법 제99조 의 3에서 신축주택에 관하여 별도로 규정한 것이 없으므로 소득세법상 주택개념을 적용하는 것이 타당하고 소득세법상 주택은 공부상 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 청구인은 쟁점오피스텔을 상시 주거용으로 사용하다 양도한 점, 국세청 예규에서 1세대 1주택 또는 1세대 3주택에 해당하는지 여부를 판정하는 때 사실상 주거용으로 사용한 오피스텔은 주택으로 보아 과세하는 점, 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용함에 있어 신축주택 여부의 판정은 사실상의 용도에 따르는 것이 타당한 점 등을 감안하면, 청구인이 취득하여 주거용으로 사용한 쟁점오피스텔의 양도에 대하여 구 조세특례제한법 제99조 의 3의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례규정이 적용되어야 함에도 청구인이 오인하여 양도소득과세표준 예정신고․납부한 양도소득세를 환급하지 아니하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 구 조세특례제한법 제99조 의 3은 주택건설경기의 침체시기에 정부에서 한시적으로 신축주택을 취득한 자에 대하여 양도소득세를 감면한다는 규정으로 신축할 당시부터 주택이 아니라 업무시설로 허가받은 오피스텔은 감면대상인 공동주택에 해당되지 아니하는 점, 청구인이 제시하는 국세청 예규는 주거용 오피스텔이 아니라 복합건물에 대한 감면규정 또는 1세대 1주택 판정과 관련한 것이고, 국세종합상담센터 질의․회신은 국세청의 공식적 견해가 아니라 상담자의 개인적 견해에 불과한 점, 1세대 1주택에 해당하는지 여부에 대한 판정과 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면규정은 판단시기가 다른 것으로 신축주택 감면은 분양당시나 취득당시를 기준으로 하여 주택에 한하여 적용하는 것인 반면 1세대 1주택 또는 1세대 3주택에 해당하는지 여부는 사실상 용도에 따라 판정하여 주거용으로 사용한 오피스텔을 주택으로 보는 것인 점, 구 조세특례제한법 제99조 의 3에서 규정하는 신축주택은 건축법시행령 제3조 의 4 별표 1의 제1호 및 제2호에서 규정한 단독주택 및 공동주택을 말하는 것이고, 별표 1의 제10호에서 규정하는 업무시설인 오피스텔은 공동주택이 아닌 점 등을 고려하면, 쟁점오피스텔을 구 조세특례제한법 제99조 의 3의 신축주택으로 보지 아니하고 청구인이 양도소득 과세표준 예정신고 ․납부한 양도소득세를 환급하지 아니한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 신축주택 취득기간(2001.5.23～2003.6.30) 내에 주택건설사업자로부터 건축물관리대장상 업무시설인 신축오피스텔을 분양받아 이를 사실상 주거용으로 사용하다가 양도하는 경우에 구 조세특례제한법 제99조 의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)의 적용대상에 해당된다는 청구인 주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 구 조세특례제한법(2001.8.14 법률 제6501호로 개정되어 2002. 12.11 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 생략)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서󰡒신축주택취득기간󰡓이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(생략). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

(2) 구 소득세법(2002.12.18 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용 건물의 연면적․가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(3) 구 소득세법시행령(2002.12.30 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제156조【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서󰡒거주용 건물의 연면적․가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택󰡓이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 경우

• 가. 주택의 연면적(생략)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것

2. 공동주택(생략)으로서 주택의 전용면적(생략)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

(4) 주택건설촉진법 제2조【용어의 정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1.󰡒주택󰡓이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 2.󰡒공동주택󰡓이라 함은 건축물의 벽․복도․계단 그밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (5) 건축법시행령 제3조 의 4【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. (6) 건축법시행령 제3조 의 4 별표 1

2. 공동주택(생략)

• 가. 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

나.일반업무시설: 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 말한다) 그밖에 유사한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당되지 아니하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 집합건축물관리대장을 보면 쟁점오피스텔이 속한 ○○○은 1층부터 4층까지는 복리시설, 5층부터 20층까지는 오피스텔, 21층부터 42층까지는 아파트 등으로 구성되어 있고, 13층에 위치한 쟁점오피스텔은 건축법시행령 제3조 의 4 별표 1의 제10호 나목에서 규정하고 있는 일반업무시설에 해당된다.

(2) 구 조세특례제한법 제99조 의 3은 국가외환위기 이후에 침체되어 있는 국내건설경기를 활성화하기 위한 목적에서 그 일환으로 주택신축을 장려하기 위하여 제한적으로 신설된 규정으로 당해 조항에서 규정한 신축주택은 공부상 및 실질상 주택만을 의미하는 것으로 해석되는 만큼 건축법상 주택이 아니라 일반업무시설로 건축허가를 받은 오피스텔은 신축주택에 해당되지 아니한다 하겠다(○○○).

(3) 그렇다면 청구인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것인지 여부에 불구하고 당해 오피스텔을 구 조세특례제한법 제99조 의 3에서 규정하는 신축주택으로 보지 아니하고 당해 오피스텔의 양도에 대하여 청구인이 양도소득과세표준 예정신고․납부한 양도소득세를 환급하지 아니한 것은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.