분양계약서상 가액을 양도부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2005서 3189(2006. 2. 22.)

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.9.1 ○○○아파트 ○○○(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 2004.1.31 청구외 전○○○에게 양도한 후, 취득가액과 필요경비를 각각 268,873,849원과 31,869,760원으로 하고, 양도가액을 350,000,000원으로 하여 2004.5.31 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2005년 4월 현지조사 한 바, 쟁점부동산 양도 가액을 545,000,000원으로 경정하고, 신고한 필요경비 31,869,760원 중 28,050,000원이 허위계상 되었다 하여 필요경비에서 차감 하여 2005.6.10 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 113,862,810원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.31 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점부동산 양도가액을 실지조사 하여 신고한 양도가액 350,000,000원을 실제 양도가액인 545,000,0007원으로 증액하였다면, 취득가액도 당초 신고가액인 268,873,849원에서 실제 취득가액인 545,000,000원으로 증액하는 것이 국세기본법 제14조 제2항 의 실질과세원칙에 부합하므로 당초처분은 취소 되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2003.6.20 청구외 이○○○로부터 쟁점부동산을 545,000,000원에 취득하였다고 주장하나, 쟁점부동산은 기존 부동산을 매입하여 철거한 후 재건축한 아파트로써 기존부동산의 매입가액 등 합계액 1,619,104,000원 중 청구인 지분액(57.353/676㎡) 137,367,561원과 신축부동산의 건축비용 부담액 131,506,288원 합계 268,873,849원을 실제 취득가액으로 2004.5.31 양도소득세를 자진 신고하였으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 이○○○로부터 쟁점부동산을 545,000,000원에 분양받았는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2004.1.31 쟁점부동산을 양도하여 취득가액과 필요경비를 각각 268,873,849원과 31,869,760원으로 하고, 양도가액을 350,000,000원으로 신고한 것에 대하여, 2005년 4월 현지확인조사로 쟁점부동산 양도가액을 545,000,000원으로 경정하고, 필요경비 28,050,000원을 인정 하지 아니하여 이 건 과세를 하였음이 심리자료에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 토지지분(676㎡분의 57.353㎡)을 이○○○로부터 매입하여 청구인이 쟁점부동산을 재건축한 것이 아니라, 이○○○로부터 쟁점부동산을 545,000,000원에 분양받았으므로 분양금액 545,000,000원을 취득가액으로 하여 과세함이 실질과세 원칙에 부합한다는 주장과 함께 그에 따른 증빙 으로 주식회사 ○○○와 주식회사 ○○○가 체결한 공동사업계획서·주식회사 ○○○ 분양금 수납계획·쟁점부동산 분양계약서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 처분청이 2005.4.12부터 2005.4.30까지 쟁점 부동산 양수도를 조사한 종결보고서를 보면, 청구인 등은 ○○○번지상의 기존부동산 지분을 매입하여 기존부동산을 철거한 후 쟁점부동산을 재건축한 것으로써 기존부동산 매입가액 등 제비용 합계금액 1,619,104,000원 중 청구인 지분액(57.353/676) 137,367,561원과 신축부동산 청구인 지분 취득가액 131,506,288원 합계 268,873,849원을 취득가액으로 인정하고, 2004.3.10 전○○○에게 양도한 545,000,000원을 양도가액으로 하였으며, 필요경비로 신고한 31,869,760원 중 28,050,000원이 허위계상 된 것으로 보아 필요경비에서 차감 하였다. (나) 청구인은 2003.6.20 이○○○로부터 쟁점부동산을 545,000,000원에 분양받았다는 증빙으로 분양계약서를 제시 하고 있으나, 이의 사실을 객관적이고 구체적으로 입증할 만한 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있어 분양계약서를 신뢰하기 어려워 보인다. (다) 또한, 청구인은 2003.6.20 쟁점부동산을 545,000,000원에 분양받아 2004.3.10 545,000,000원에 양도하여 양도차익이 전혀 발생하지 않았다고 주장하나, 쟁점부동산 소재지역이 2003.7.19 주택투기지역으로 지정되어 주택가격이 상승추세였던 점 등을 감안하여 볼 때, 청구인의 주장을 인정하기 어려워 보인다. (라) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 시행사와 시공사 라고 주장하는 ○○○(대표이사 이○○○)와 주식회사 ○○○(대표이사 손○○○)에 대해서 적극적으로 입증 하여야 할 것임에도 사업자등록번호 등 구체적인 증빙을 제시하지 못하여 ○○○(대표이사 이○○○)와 주식회사 ○○○(대표이사 손○○○)의 실체를 확인할 수 없고, 이○○○에 대해서 국세통합전산망을 조회하여 본 바, 이○○○는 2003.11.1부터 2005.11.15까지 ○○○번지에서 부동산임대업을 영위한 사실만 나타난다.

(3) 위의 내용을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산을 이○○○로부터 545,000,000원에 분양받았는지 여부를 확인할 수 없다 할 것이므로 처분청이 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.