양도차익계산

심판청구번호 국심2005서3137(2005.11.4) STYLE="size-font:18pt;">이 유

청구인은 1989.3.13. 이○○○로부터 ○○○(128.04, 지하실 18.66, 이하 쟁점①주택이라 한다)를 취득하고, 쟁점①주택 재건축아파트의 조합원 분담금 231,510,000원을 납부한 후 2003.10.20. ○○○(192.63, 이하 쟁점②아파트라 한다)를 취득하였으며, 2004.1.7. 조○○○에게 쟁점②아파트를 양도한 후 양도가액은 11억원, 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 가액인 843,341,981원으로 하여 2004년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점②아파트의 양도가액을 12억원, 쟁점①주택 취득가액을 9,500만원으로 조사하여 2005.7.11. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 177,564,460원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.12. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점②아파트 양도가액을 11억원으로 신고하여 1억원을 과소신고하였으나, 쟁점①주택의 취득시기가 오래되고 취득금액을 확인할 수 있는 계약서 등이 없어 쟁점②아파트의 취득가액을 환산가액으로 신고하였는 바, 처분청은 쟁점①주택 양도인 이○○○로부터 매매대금이 9,500만이라고 확인 받았으나, 동 가액은 검인계약서상의 매매가액 1억2500만원보다 적은 금액이고, 검인계약서상의 매매가액이 실제거래가액보다 적은 현실을 고려할 때 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점②아파트의 양도가액이 12억원인 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고, 쟁점①주택의 취득가액은 이건이 등의 확인서에 의하여 9,500만원으로 확인되나, 청구인이 심판청구시 제시한 쟁점①주택의 검인계약서상 매매대금이 1억2,500만원이고, 청구인이 조합원으로 납입한 금액이 2억3,151만원이므로 3억5,651만원을 쟁점②아파트의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는지 여부 및 검인계약서상의 매매가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.3.13. 이○○○로부터 쟁점①주택을 취득하고, 쟁점①주택 재건축아파트의 조합원 분담금 231,510,000원을 납부하여 2003.10.20. 쟁점②아파트를 취득하였으며, 2004.1.7. 쟁점②아파트를 양도한 후 11억원을 양도가액, 환산가액으로 산정한 843,341,981원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 부동산 매매계약서 및 양도대금 영수증에 의하여 실제양도가액을 12억원으로 확인하고, 이○○○와 그 배우자 허○○○로부터 쟁점①주택을 9,500만원에 양도하였다는 2005.2.27.자 확인서를 받아 쟁점②아파트의 취득가액을 3억2,651만원(조합원 부담분 포함)으로 하여 이 건 양도소득세를 경정한 사실이 조사복명서 및 경정결의서 등의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제시한 등기신청용 쟁점①주택 검인계약서에 의하면, 이○○○가 청구인에게 쟁점①주택을 1억2,500만원에 양도하는 것으로 기재되어 있는 바, 청구인은 동 검인계약서상의 매매대금이 실거래가액보다 과소계상된 사실을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(3) 쟁점①주택의 등기부등본에 의하면, 청구인이 쟁점①주택을 취득한 직후인 1989.3.20. 이○○○를 채무자로 하여 채권최고액 1,300만원의 근저당권을 설정하였다가 1990.7.19. 동 근저당권을 말소한 사실이 확인된다.

(4) 이상의 사실관계를 종합하면, 처분청이 이○○○와 그 배우자 허○○○의 확인서에 근거하여 쟁점①주택의 취득가액을 9,500만원으로 조사하였으나, 동 확인서는 쟁점①주택 양도일로부터 15년 이상 경과한 시점에 작성된 것이고, 청구인이 이○○○의 채무를 담보하기 위하여 쟁점①주택에 대하여 근저당권을 설정한 점을 고려할 때 9,500만원이 실제 취득가액인지 여부가 불확실한 반면, 청구인이 제시한 등기신청용 검인계약서에는 쟁점①주택의 매매가액이 1억2,500만원으로 기재되어 있고, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로○○○ 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 청구주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다만, 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 이를 입증하여야 하는 것인 바, 청구인과 처분청이 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 검인계약서상의 매매가액을 취득가액으로 보아 양도차익을 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으나, 처분의 하자가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.