건물의 실제 취득가액이라는 공사대금지급영수증은 실제 건물취득가액으로 인정하기는 미흡하고 토지 및 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 구분 계산하고 취득가액을 환산하여 계산한 것은 정당함
건물의 실제 취득가액이라는 공사대금지급영수증은 실제 건물취득가액으로 인정하기는 미흡하고 토지 및 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 구분 계산하고 취득가액을 환산하여 계산한 것은 정당함
심판청구번호 국심2005서 3090(2006.3.16)
심판청구를 기각합니다.
(1) 쟁점부동산 양도시 매매계약서상에 건물가액을 3천만원으로 기재하였음이 확인됨에도 매매계약서가 재작성되었으며 기재된 건물가액이 기준시가보다 낮아 객관성이 없다는 이유로 실지거래가액이 아닌 임의평가액으로 간주하여 이를 부인하고, 청구인이 신고한 총 양도가액을 토지 및 건물의 기준시가 비율로 안분계산하여 토지분 및 건물분 양도가액을 산정한 처분은 부당하다.
(2) 처분청은 청구인이 신고한 총 양도가액을 양도 당시 토지 및 건물의 기준시가비율로 안분계산한 금액 308,697,324원을 건물분 양도가액으로 산정하였고, 이에 취득후 양도시까지의 기준시가변동율로 환산한 가액 269,182,277원을 건물분 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하였으나, 건물분의 실지취득가액은 청구인이 보관하고 있는 건물신축 당시 공사대금지급 영수증에 의하여 291,458,800원으로 확인되므로 이를 취득가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액 1,018백만원 중 토지분 가액은 988백만원, 건물분 가액은 30백만원이라고 주장하나, 건물가액이 3천만원으로 기재되어 있는 매매계약서는 청구인이 매수자로부터 잔금을 수령하면서 다시 작성한 것으로 진실된 계약서가 아니며, 당초 작성된 매매계약서에는 토지 및 건물가액이 구분기재되어 있지 아니하였고, 건물가액 3천만원은 양도당시 기준시가 200,880천원에 비해 현저하게 낮아 객관적 교환가치가 적정하게 반영되지 아니한 거래당사자간의 임의평가액으로 보이므로 총 양도가액을 토지 및 건물의 기준시가 비율로 안분계산한 가액을 토지 및 건물의 양도가액으로 본 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 건물분의 취득가액을 입증하는 증빙으로 제시한 영수증은 건설업자인 ○○○건설개발 주식회사 명의가 아니라 동 법인의 직원 명의로 발급된 영수증으로 신빙성이 없는 자료이므로 이를 근거로 건물분의 실지취득가액으로 인정하기 어렵다.
(1) 양도가액 중 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 토지·건물의 기준시가 비율에 의하여 안분계산한 처분의 당부
(2) 건물의 실지취득가액을 인정할 수 있는지 여부
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취 득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시 의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계 산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가 액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (3) 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급 계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계 산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
(1) 청구인이 신고한 양도·취득가액 내역, 처분청이 결정한 양도·취득가액 내역 및 양도·취득 당시 기준시가 자료는 다음과 같다. 단위: 천원○○○ * 신고 취득가액 중 토지는 환산가액, 건물은 실지거래가액임
(2) 청구인이 제시한 양도당시 쟁점부동산의 매매계약서에는 특약사항에 건물가액을 30백만원으로 명시되어 있으나, 처분청은 동 계약서가 청구인이 매수자로부터 매매대금의 잔금을 수령하면서 재작성한 계약서임을 확인하고 있어 진실된 계약서로 보이지 아니한다.
(3) 처분청이 진실된 매매계약서로 인정하고 있는 매매계약서에는 총 매매대금을 1,017,800천원으로, 특약사항에 200천원을 추가 지급하도록 명시되어 있어 총 매매대금은 1,018백만원이며, 토지 및 건물가액을 구분표시되어 있지 아니한 것으로 확인되며, 동 계약서가 최초 작성된 계약서임을 청구인도 인정하고 있는 것으로 보인다.
(4) 이러한 사실에 근거하여 쟁점부동산 양도가액 중 건물분 양도가액을 기준시가비율로 안분계산한 처분이 정당한지 여부를 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산 양도당시 매수인과의 협의과정에서 쟁점건물이 10년을 경과한 노후건물인 점을 고려하여 토지가액만 으로 총거래가액을 산정하였고 건물가액은 30백만원으로 결정하였다고 주장하나, 건물가액을 산정함에 있어서 합리적인 근거에 기초한 것으로는 보이지 아니한다. (나) 청구인이 신고한 건물분 가액 3천만원은 양도당시 기준시가 200,880천원 대비 14.9% 수준에 불과하며, 청구인이 실지취득가액이라고 주장하는 금액 291,458천원 대비 10.3% 수준에 불과한 것으로 분석되므로 이를 건물의 객관적인 가치가 반영된 금액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. (다) 그렇다면, 청구인이 토지 및 건물가액으로 신고한 금액은 청구인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차없이 임의로 산정한 것으로 보아야 할 것인 바, 이와 같이 부동산의 양도시 건물의 양도가액을 임의로 산정하여 건물의 객관적인 가치를 반영하지 못하고 있는 경우, 토지 및 건물의 총 양도가액을 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 을 준용하여 기준시가로 안분계산하여 건물분의 양도가액을 산정하는 것은 적법한 것으로 판단된다○○○.
(5) 한편, 청구인은 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산한 금액으로 하더라도 건물분의 취득가액은 청구인이 보관하고 있는 건물신축 당시 공사대금 지급영수증에 의하여 확인되므로 이에 의하여야 한다고 주장하면서 공사대금지급 영수증 20매(지급금액 291,458,800원)를 제출하고 있으나, 청구인이 제시한 영수증은 사업자가 재화 및 용역을 제공하는 때 교부하여야 하는 세금계산서가 아니라 사인간의 금전대차시 사용하는 영수증이며, 시공사인 ○○○건설개발 주식회사가 정상적으로 세금계산서를 교부하였는지 여부가 명확하지 아니하며, 이외 시공사와의 도급계약서 등 다른 입증서류를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 제시한 증빙만을 근거로 건물분 취득가액을 인정하기에는 미흡한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.