검인계약서의 거래금액이 실지거래가액인지 여부

심판청구번호 국심2005서 3041(2006. 3. 30.) >1. 처분개요

• 가. 청구인은 2004. 8. 3. 사망한 피상속인 한○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 상속인인 바, 피상속인은 1996. 11. 27. 박○○○로부터 취득한 서울특별시 ○○○ 대지 235㎡ 및 건물 249.71㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2003. 7. 1. 양도하고, 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 652,756,060원, 취득가액 657,935,997원)으로 계산하여 2003년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액을 478,497,000원으로, 실지취득가액을 220,000,000원으로 확인하여 2005. 5. 11. 피상속인의 납세의무를 승계한 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 114,623,990원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 8. 8. 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 피상속인이 쟁점부동산의 양도 당시 1가구 3주택을 소유하고 있었으므로 양도차익을 실지거래가액으로 계산함은 타당하나, 처분청은 당시 관행에 비추어 그 내용의 진위가 의심스러운 검인계약서와 거래사실확인서를 실지취득가액의 산정 근거로 하였고, 1996년도 기준시가에 의한 환산금액이 242,050,000원(대지 235㎡, ㎡당 1,030,000원)이고 당시 공시지가를 통상 시가의 50%정도로 볼 때 기준시가에 의한 환산금액보다 더 낮은 가액으로 쟁점부동산을 취득하였다는 것은 이치에 맞지 않으므로 실지취득가액을 220,000,000원으로 한 결정은 부당하고, 중개업자의 확인서(2매) 내용과 같이 340,000,000원으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 실지취득가액 산정의 근거가 된 검인계약서 등이 신빙성이 없고 그 당시 쟁점부동산의 거래와 관련된 중개업자 2명이 확인한 340,000,000원이 실지취득가액이라고 주장하나, 검인계약서는 매도인 박○○○와 매수인 피상속인 및 중개업자 연○○○이 함께 작성하였고 거래사실확인서 역시 매도인과 매수인 쌍방이 작성한 것일 뿐만 아니라, 청구인이 제시하는 당시 중개업자의 확인서는 그 내용을 증빙할 객관적인 자료가 없으므로 신빙성이 없고, 따라서 실지취득가액을 220,000,000원으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실지취득가액이 220,000,000인지 아니면 340,000,000원인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제162조의 2 【양도가액】⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 피상속인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 652,756,060원은 피상속인이 착오로 잘못 신고한 것이며 실지양도가액이 478,497,000원인 사실에 대하여는 다툼이 없고, 처분청은 쟁점부동산의 실지취득가액을 취득 당시 작성한 검인계약서상 거래가액인 220,000,000원으로 보았으나 청구인은 실지취득가액이 340,000,000원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 340,000,000원이라는 증빙자료로 쟁점부동산의 거래당시 중개업자인 연○○○과 다른 중개업자 박○○○이 작성한 확인서(2005. 5.)와 취득 당시(1996년) 기준시가에 의한 환산금액이 242,050,000원(대지 235㎡, ㎡당 1,030,000원)임을 입증하기 위한 공시지가내역표를 제출하고 있다.

(2) 처분청의 과세근거자료 중 쟁점부동산의 양도자인 박철호가 제출한 양도소득세 실지거래가액 신고서류인 부동산매매계약서(검인계약서, 1996. 10. 15.)와 거래사실확인서(1997. 1.)를 보면, 박○○○와 피상속인은 공인중개사 연○○○의 중개로 쟁점부동산을 220,000,000원에 거래한 사실이 있음이 확인된다.

(3) 부동산거래에 있어서 검인계약서의 작성·사용이 법제화된 이래 특별한 경우를 제외하고는 검인계약서상의 거래가액이 실지거래가액보다 낮게 작성되는 것이 공지의 사실이라 할 수 있겠으나, 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다.(대법원 ○○○, 1993.4.9. 같은 뜻임)

(4) 이상의 사실을 종합하여 보면, 청구인이 제시한 증빙자료 가운데 중개업자 2인이 작성한 확인서는 취득당시(1996년)에 비하여 오랜 시간이 지난 2005년에 작성된 것으로 그 내용의 진위를 확인하기 어렵고, 특히 연○○○이 작성한 확인서의 경우 거래 당시 본인이 작성에 관여한 부동산매매계약서의 내용과 배치되므로 이를 인정하기 어려운 바, 청구인이 달리 객관적인 증빙자료를 제출하지 않은 이 건의 경우 검인계약서인 부동산매매계약서와 그 당시 작성된 거래사실확인서에 나타나는 쟁점부동산의 취득가액 220,000,000원이 실지취득가액이 아니라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.