검인계약서상 금액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2005서 2973(2005.10.25.)

• 가. 청구인은 1991.7.30. 취득한 ○○○ 263-3 전 8,430㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2003.10.27. 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액은 100,000천원. 취득가액은 환산가액 71,428,571원)하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 2004년 9월 처분청은 쟁점토지 등의 부동산 기획조사 결과 양도가액이 160,000천원으로 되어 있는 쟁점토지의 실제 매매계약서를 확보하고 청구인에게 쟁점토지의 취득계약서 등 취득증빙자료를 요구하였으나, 청구인이 이를 제출하지 아니하자 쟁점토지의 양도가액을 확인된 실지거래가액인 160,000천원으로, 취득가액은 1991.7.30. 청구인이 천안군수에게 제출한 쟁점토지의 검인계약서상 금액인 25,510천원으로 하여 2005.3.17. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 22,447,410원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.6.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 실지 양도가액이 160,000천원인 것은 사실이나, 쟁점토지의 취득세, 등록세를 계산하기 위하여 작성된 검인계약서상 금액을 취득가액으로 볼 수 없으며, 쟁점토지를 취득한 12년 전의 매매계약서 등을 찾을 수가 없어 정확한 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 실지양도가액으로 환산한 취득가액인 114,285,714원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인에게 수차례에 걸쳐 쟁점토지의 취득시 계약서 등의 관련 증빙을 요구하였으나, 청구인은 이를 제시하지 아니하였고, 검인계약서상의 금액이 실지 취득가액이 아님을 주장할 뿐, 구체적인 반증자료를 제시하지 못하면서 막연하게 취득가액을 확인할 수 없다 하나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 것으로 추정하여야 할 것이므로 그 계약서가 실제와 달리 낮은 가액으로 작성되었다는 것은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 함에도 취득시 실지매매계약서 및 매매대금영수증 등의 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 검인계약서상의 취득가액을 쟁점토지의 실지 취득가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서“대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의 2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서“대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ――――――――─― 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 160,000천원이라는 사실에는 다툼이 없으나, 처분청이 쟁점토지에 대한 검인계약서상의 매매대금 25,510천원을 실지 취득가액으로 본데 대하여, 청구인은 동 금액이 실지 취득가액이 아니라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점토지의 등기부등본 등을 보면, 청구인은 1991.7.30. 쟁점토지를 매매로 취득하여 2003.10.27. 양도한 것으로 등재되어 있고, 쟁점토지 소재지인 ○○○시 지역은 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호에 의하여 토지투기지역으로 지정된 사실이 확인된다.

(2) 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것이다○○○

(3) 청구인은 1991.7.30. ○○○군수에게 제출한 쟁점토지의 검인계약서상 금액인 25,510천원이 쟁점토지의 실지 취득가액이 아니라는 사실에 대하여 취득 당시의 실지 매매계약서 및 매매대금 지급 영수증 등의 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 동 검인계약서상의 매매가액이 실지 취득가액이 아니라고 하는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하면서 취득가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.