재건축한 아파트의 취득시기

심판청구번호 국심2005서2950(2006. 5. 25.) >1. 처분개요 청구인은 1979.8.21. ○○시 ○○구 ○○○를 취득하여 거주하다가 이 아파트의 재건축으로 ○○○를 분양받아 2005.3.14.부터 거주하였으며, 재건축 기간 동안에는 청구인이 1984.12.20. 취득하여 보유하던 ○○시 ○○구 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)에서 거주하다가 재건축한 ○○○호로 이사한 후인 2005.3.15. 쟁점아파트를 양도하고 2005.4.8. 양도소득세 102,616,800원을 자진신고 납부하였다. 그 후 청구인은 쟁점아파트의 양도가 일시적 1세대 2주택 비과세 대상임에도 과세대상으로 잘못 알고 양도소득세를 신고납부하였다 하여 2005.6.9. 기 납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 경정청구를 하였다. 처분청은 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 준공시점에서 새로 취득한 주택이 아닌 기존 주택의 연장으로 본다는 국세청 유권해석에 따라 쟁점아파트의 양도는 비과세대상이 아니므로 환급할 수 없다는 경정거부통지를 2005.7.5. 청구인에게 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○시 ○○구 ○○○에 거주하다가 동 아파트의 재건축으로 청구인이 1984.12.20. 취득한 쟁점아파트로 2002.5.31. 이사하여 거주하다가 ○○동 ○○○아파트를 재건축한 ○○○타워 ○○○가 2005.1.7. 사용승인되어 2005.3.14. 재건축아파트로 이사하고 쟁점아파트를 2005.3.15. 양도한 것으로, 쟁점아파트는 일시적 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세 비과세 대상이다. 2002년 국세청 유권해석이 있기 전 까지는 재건축한 주택을 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 보다가 예규의 변경만으로 납세자 권리를 제한하여 과세하는 것은 부당하며, 설사 쟁점아파트 양도에 대한 양도소득세가 전액 비과세되지 않더라도 거주하던 무지개아파트 재건축으로 인하여 부득이 쟁점아파트에 거주하던 기간동안의 양도소득에 대하여만이라도 비과세 하는 것이 세법규정에 비추어 합당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2002년 국세청 예규가 변경되기 전까지는 재건축한 주택은 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 보다가 예규의 변경만으로 기존주택의 연장으로 보아 납세자의 권리를 제한하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 기존 예규에 따르면 1세대 2주택인자가 그 중 1주택이 재건축되어 준공되는 경우 준공시점에서 다시 일시적 2주택에 해당되는 등으로 2주택 모두가 비과세가 되는 사례가 있어 이는 1세대 1주택에 대하여 비과세하는 기본 취지에 맞지 않아 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아야 한다고 2002.11.30 국세청 유권해석을 변경한 것이므로 이에 따라 환급 거부한 당초처분은 정당하다. 또한, 청구인은 쟁점아파트에서 거주하던 기간 동안의 양도소득에 대하여는 비과세되어야 한다고 주장하나 이는 세법에 규정되어 있지 않은 내용으로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정 적용시, 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택에 대하여 준공시점에서 새로운 주택으로 볼 것인지, 아니면 기존주택의 연장으로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 재외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택" 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략) (3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1979.8.21. ○○시 ○○구 ○○○를 취득한 후 1984.12.20. 쟁점아파트를 취득하였으며, ○○동 ○○○의 재건축으로 ○○○를 분양받고 2005.1.7. 사용승인을 받았으며, 재건축아파트의 사용승인일로부터 1년 이내인 2005.3.15. 쟁점아파트를 양도한 사실이 등기부등본, 건축물 관리대장 및 계약서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 재건축아파트 사용승인일로부터 1년 이내에 쟁점아파트를 양도하였으므로 일시적 1세대 2주택의 양도로 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장하나, 1세대 1주택을 소유한 거주자가 다른 주택을 취득하여 1세대 2주택인 상태에서 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과한 후 기존주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 이 때 기존주택의 재건축으로 새로운 주택을 취득하였다 하여 재건축 주택의 준공일을 기존주택의 취득일로 인정하게 되면 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 2주택 모두가 비과세되는 결과를 초래할 수 있게 되어 일시적 1세대 2주택 비과세제도의 취지에 맞지 아니한다 할 것이다. 따라서 재건축된 ○○○의 취득시기는 재건축하기 전의 아파트 취득시기인 1979.8.21.로 봄이 타당하고 쟁점아파트의 양도일인 2005.3.15.현재에도 보유하고 있어 쟁점아파트의 양도를 1세대 2주택 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점아파트에서 거주하던 기간 동안의 양도소득에 대하여만이라도 비과세되어야 한다고 주장하고 있으나 이에 대하여는 세법에서 비과세 대상으로 규정한 바가 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.