재건축으로 인한 일시적 2주택 해당여부

심판청구번호 국심2005서 2840(2005.11.15)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○호(이하 "쟁점주택"이라 한다)을 1992.2.26. 취득하여 2004.5.28. 양도하고 양도소득세를 신고납부하지 아니하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도당시 ○○○호(2001.7.31 취득, 재개발아파트 사용승인일: 2004. 4.30. 이하 "신축주택"이라 한다)를 보유하고 있었으므로 1세대 1주택 비과세대상에 해당되지 않는 것으로 보아 2005.5.14. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 5,386,090원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1992.2.26. 쟁점주택을 취득하여 2004.5.28. 양도시까지 계속 보유하였고, 청구인이 현재 거주하고 있는 신축주택은 거주이전 목적으로 2001.7.31. 취득한 구주택을 멸실하고 재개발공사를 하여 2004.4.30. 사용승인을 받아 신축주택을 취득한 것으로, 신축주택 취득일로부터 1년이내에 쟁점주택을 양도한 것이므로 쟁점주택의 양도에 대해서는 일시적 2주택에 대한 비과세특례규정을 적용해야 하며, 신축주택 준공전에 쟁점주택 매매계약이 이미 체결되었고, 중도금 수령일이 재개발아파트 준공(사용승인일)전에 도래한 쟁점주택의 양도에 대해서는 양도소득세를 비과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 신축주택은 ○○○ 주택재개발 사업으로 취득한 것으로, 당초 청구인이 2001.7.31. ○○○번지 대지 63㎡, 겸용주택 46.45㎡을 취득하여 재개발조합에 대지와 건물을 제공함으로써 2001.10.17. 관리처분계획인가에 따라 취득하였는 바, 재개발주택조합의분양대상자별분양예정내역서상의 종전토지 및 건축물의 명세, 출자가격 등에 의하면 청구인은 관리처분인가일전에 조합원 자격으로 재개발아파트를 취득한 것으로 확인되므로 처분청이 신축주택의 취득을 기존주택의 연장으로 보아 재건축한 경우 일시적 2주택 비과세에 대한 예규○○○에 따라 과세한 것은 정당하며, 또한 소득세법시행령 제162조 (양도 또는 취득시기)에 의하면 부동산의 양도시기는 잔금청산일이므로 신축주택 사용승인일 이후 양도된 쟁점주택에 대해 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 이 건의 쟁점은 일시적 2주택 비과세특례규정을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 ①준공시점에서 새로 취득한 주택으로 보아 1년이내 종전주택을 양도하는 경우 비과세 할 것인지, ②기존주택의 연장으로 보아 1년이내 종전주택을 양도하더라도 2주택소유자로 보아 양도소득세를 과세할 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(16) 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부,등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점주택은 청구인이 1992.2.26. 취득하여 2004.5.28. 양도하였으며, 신축주택은 2000.1.5. 재개발아파트에 대한 사업시행 인가가 있었고, 청구인이 거주이전 목적으로 2001.7.31. 취득한 구주택이 멸실되고, 2001.10.8. 재개발아파트 공사에 착공하여 2001.10.17. 관리처분인가와 2004.4.30. 사용승인을 득한 것으로, 쟁점주택은 신축주택의 사용승인일로부터 1년 1개월, 구주택 취득일로부터 2년 10개월이 경과된 시점에서 양도된 사실이 청구인이 제출한 쟁점주택과 신축주택의 부동산 등기부등본 및 건축물관리대장 등에 의하여 확인되고, 이 점에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 소득세법시행령 제155조 제1항 소정의 일시적 1세대 2주택에 대한 양도소득세 비과세 특례규정 적용시 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 소득세법을 적용하도록 하는 내용의재건축한 경우 일시적 2주택 비과세에 대한 예규○○○ 개정이 2002.11.14. 있었고, 개정된 예규는 2002.11.23 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하도록 하였다. 청구인은 신축주택 사용승인일(2004.4.30)로부터 1년 이내인 2004.5. 28. 쟁점주택을 양도하고, 일시적 2주택에 해당하여 비과세대상이라 하여 양도소득세 신고를 하지 않았으며, 처분청은 쟁점주택 양도일 현재 청구인이 신축주택을 소유하고 있고 동 신축주택은 2004.4.30. 사용승인(준공)이 난 재개발아파트로 이는 2001.7.31. 취득한 기존주택의 연장으로 보아야 하며, 따라서 청구인이 대체주택 취득일(2001.7.31)로부터 2년이 경과한 2004. 5.28. 양도한 쟁점주택은 1세대 1주택 소유자의 일시적인 2주택 보유가 아니라 2주택 소유자가 그중 1주택을 양도한 것이라 하여 2005. 5.14. 2004년 귀속분 양도소득세 5,386,090원을 결정고지한 것으로 확인된다. 소득세법시행령 제155조 제1항 의 취지는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년(이 건의 경우 위 소득세법시행령 부칙 제3항 제2호의 규정에 의하여 2년) 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 부과하지 않으려는 데 있는 것으로, 청구인은 거주이전 목적으로 2001. 7.31. 취득한 구주택을 멸실하고, 재개발공사에 착공하여 2004.4.30. 신축주택 사용승인을 받은 사실이 확인되는 바, 청구인이 당초 거주이전 목적으로 취득한 주택은 구주택이고, 청구인이 구주택을 헐고 그 곳에 새로운 주택을 신축하였다 하더라도 그 신축주택을 가리켜 소득세법시행령 제155조 제1항 이 정한 양도소득세 비과세 요건으로서 1세대 1주택의 특례에서 정한 바와 같이 기존의 주택과 별개의 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 해당한다고 볼 것은 아니므로, 구주택의 취득일로부터 2년 10개월이 경과된 시점에서 양도된 쟁점주택에 대하여 대체취득 목적의 일시적 1세대 2주택에 대한 양도소득세 비과세 특례규정을 적용하기는 어렵다고 판단된다○○○.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.