1세대1주택 해당 여부

심판청구번호 국심2005서 2817(2005. 11. 16)

• 가. 청구인은 ○○○ 아파트(이하“쟁점아파트”라 한다)를 1988.6.18. 취득·보유 중 2002.1.14. 주택재건축사업계획이 승인되었으며 2004.3.31. 재건축사업계획승인에 의한 조합원으로서 분양권(이하“쟁점아파트분양권”이라 한다)을 11억 1천만원(청산금 191,700,600원 포함)에 양도한 후 1세대 1주택 고가주택으로 보아 6억원 초과분에 대하여 양도소득세 예정신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 아파트 재건축사업계획승인일 당시 청구인이 다른 주택인 1999.3.19. 취득한 ○○○(이하“다른주택”이라 한다)를 보유하고 있어 소득세법시행령 제155조 제16항 규정에 의한 1세대 1주택 특례요건을 충족하지 않아주택을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 2005.1.2. 청구인에게 2004년귀속 양도소득세 148,746,540원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.25. 이의신청을 거쳐 2005.7.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1) 소득세법시행령 제155조 제16항 의 1세대 1주택의 특례조항에 의하면 주택재개발사업의 경우 도시 및 주거환경정비법제28조의 규정에 의한 사업시행인가일에 제154조 제1항(1세대 1주택의 범위)의 요건을 갖춘 기존주택을 소유하는 자가 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택에 해당되는 것으로 보아 비과세한다고 규정하고 있는 바, 이는 양도일 이전에는 분양권을 주택으로 보겠다는 뜻으로 1세대 2주택의 경우 먼저 양도한 주택에 대하여 양도소득세를 부과하고 나중에 양도하는 주택은 1세대 1주택의 요건을 갖추었으면 분양권을 주택으로 보아 분양권을 양도시 양도소득세를 비과세하도록 되어 있다. 이 건의 경우에도 주택재건축사업인가일에는 다른주택을 보유하고 있었으나 다른주택을 아들부부에게 2004.2.23. 증여하고 이에 따른 증여세를 납부하여 쟁점아파트분양권 양도일 현재 다른 주택이 없으므로 1세대 1주택으로 보아야 한다. 대법원판례에서도 양도시점을 기준으로 하여 “재개발·재건축에 따른 분양권을 소유한 조합원이 다른 주택을 사들인뒤 일시적 2주택을 허용하는 기간내에 분양권을 양도한 경우 분양권의 양도에 대하여도 일시적 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다”라고 판시한 바 있다.(○○○, 2005.3.11) 또다른 관점에서 보아도 1세대 2주택을 소유한 자가 그 중 하나의 주택을 양도하면 먼저 양도한 주택에 대하여 양도소득세를 부과하고 나중에 양도하는 주택에 대하여는 3년이상 소유하고 2년이상 거주하였으면 소득세법 제154조 제1항 에 의하여 1세대 1주택으로서 비과세하도록 되어 있는 바, 이 건의 경우에도 다른주택을 2004.2.23. 처분(증여)하여 증여세를 납부하였고 나중에 양도하는 주택인 쟁점아파트분양권은 양도시점에는 1세대 1주택요건을 갖추었으므로 6억 초과부분에만 과세하여야 한다.

2. 설령 사업시행인가일에 2주택을 보유하여 1세대 1주택요건을 갖추지 못하여 과세한다고 하더라도 사업시행인가일에 다른 주택이 있는 상태에서 이후 재건축되는 주택(기존주택) 양도시 이 주택이 재건축조합에서 평가한 금액에 양도되는 것으로 보고 재건축되는 주택의 양도차익을 계산하고, 기존주택을 조합에 넘기면서 조합원으로서 재건축조합으로부터 취득한 분양권을 다시 양도하는 것으로 분양권의 양도차익을 별도로 계산하여 기존주택의 양도차익과 합산하여 전체의 양도차익을 계산하도록 소득세법시행령 제166조 에서 규정하고 있다. 이는 주택재건축사업시행인가일에 재건축조합에 기존주택이 양도되기 때문에 기존주택의 양도일을 사업시행인가일로 본다는 뜻이다. 그러므로 쟁점아파트분양권에 대한 양도소득금액을 계산하기 위해서는 쟁점분양권 양도가액 11억 1천만원을 기존주택 양도가액과 주택을 취득할 수 있는 권리인 입주권가액이 포함된 금액으로 보고, 기존주택은 양도일을 사업시행인가일로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 입주권부분은 실거래가에 의하여 계산하여야 한다. 기존주택의 양도차익을 계산함에 있어서 기존주택의 양도시점은 사업시행인가일인 2002.1.14.로서 주택투기지역지정전이며 재건축조합의 기존주택에 대한 평가액이 497,638,400원으로 6억원을 초과하지 아니하여 고가주택에 해당하지 아니하고 1년이상 장기보유주택이므로 기존주택의 양도차익계산은 기준시가에 의하여 계산하고, 분양권부분의 양도차익은 쟁점아파트분양권의 양도가액 11억 1천만원에서 추가부담금미납액 115,020,600원, 기존주택평가액 497,638,400원 및 추가부담금납부액 76,680,000원을 차감한 420,066,600원으로서, 양도소득금액은 다음과 같이 계산하여야 한다.

□ 양도가액 구분 ①총양도가액: 994,979,400원 11억 1천만원(쟁점분양권 양도가액) - 115,020,600원(추가부담금 미납액) = 994,979,400원 ②기존주택부분 양도가액(평가액): 497,638,400원 재건축조합원 권리가액(평가액) 497,638,400원 ③입주권부분 양도가액: 497,341,000원(①-②) 994,979,400원(총양도가액) - 497,638,400원(기존주택양도가액) = 497,341,000원

□ 양도차익 계산 ① 기존주택부분: 162,954,800원 * 1년이상 보유이고 양도일인 2002.1.14. 현재 평가액이 6억원 이하이므로 고급주택에 해당하지 아니하여 기준시가에 의하여 계산 1억 7천만원(양도일 현재 국세청기준시가) - 684만원(취득당시 국세청기준시가) - 205,200원(필요경비) = 162,954,800원 ② 입주권부분: 420,066,600원 497,341,000원 - 76,680천원 = 420,066,600원 (입주권부분 양도가액) (추가부담금납부액) ⼀ 장기보유특별공제(기존주택): 48,886,440원 162,954,820원(기존주택 양도차익)×30% = 48,886,440원 ⼀ 양도소득금액: 534,134,960원 (162,954,800원 + 420,066,600원) - 48,886,440원 = 534,134,960원 나. 처분청 의견 1) 쟁점아파트분양권은 양도당시 재건축 공사중인 분양권으로서, 분양권은 원칙적으로 소득세법 제3조 및 제94조 제1항 제2호에 의거 양도소득세 과세대상이며 예외적으로 소득세법시행령 제155조 제16항 에 의거 비과세요건을 갖춘 경우에 한하여 양도소득세를 비과세하는 것이다. 소득세법시행령 제155조 제16항 규정에서 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축조합의 조합원(동법 제28조 규정에 의한 사업계획승인일 현재 소득세법 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합원을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목 규정에 불구하고 이를 소득세법 제154조 제1항 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있으므로 이 건의 경우 사업계획승인일 현재 다른주택을 보유하고 있으므로 소득세법 제155조 제16항 규정에 의한 1세대 1주택 특례규정을 적용하여 1세대 1주택으로 볼 수 없다. 2) 또한 청구인은 기존주택부분의 양도차익계산시 주택의 투기지역지정전이므로 기존주택의 양도일을 주택재건축사업계획승인일(2002.1.14)로 보아 투기지역지정전이므로 기준시가로 계산을 하여야 한다고 주장하나, 쟁점아파트분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 11억 1천만원 양도가액 전액을 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점① 쟁점아파트의 재건축사업계획승인일 당시에는 1세대 2주택이었으나 쟁점아파트분양권 양도당시에 다른주택 보유하고 있지 않을 경우 1세대 1주택 특례조항을 배제한 처분이 정당한 것인지 여부

2. 쟁점② 1세대 1주택 특례조항을 배제한다고 한다고 하더라도 양도차익계산시 장기보유 주택부분에 대하여 기준시가에 의하지 않고 실거래가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 것이 정당한 것인지 여부

• 나. 관련법령

1. 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

2. 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ──────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정 에 의한 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점 ①에 대하여 본다.

• 가) 청구인이 1988.6.18. 취득한 쟁점아파트가 2002.1.14.구 주택건설촉진법에 의한 주택재건축사업계획이 승인된 사실과 동 인가일 현재 다른 주택을 소유한 사실 및 다른 주택을 2004.2.23. 청구인의 아들부부에게 증여한 후 2004.3.31. 쟁점아파트 분양권을 11억 1천만원(추가부담 청산금 191,700,600원 포함)에 양도한 사실에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 나) 소득세법시행령 제155조 제16항 에 의하면 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재는 물론 사업시행인가일(인가일전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재도 1세대 1주택 요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있다.
• 다) 그러나 청구인은 “재개발·재건축에 따른 분양권을 소유한 조합원이 다른 주택을 사들인뒤 일시적 2주택을 허용하는 기간내에 분양권을 양도한 경우 분양권의 양도에 대하여도 일시적 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다”라고 판시한 바 있는 대법원판례(○○○, 2005.3.11)를 들어 이 건 쟁점아파트분양권 양도에 대하여도 양도소득세 비과세를 주장하고 있으나, 대법원판례 건은 재건축사업시행인가일 당시 다른 주택을 보유하지 않았고 다른 주택 취득일로부터 종전주택(분양권)을 2년 이내에 양도하여 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 요건을 갖추고 있으나, 이 건의 경우는 재건축사업시행인가일 당시 다른 주택을 보유하고 있고 다른 주택 취득일로부터 종전주택(쟁점아파트분양권)을 1년 이후에 양도하여 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세요건을 갖추지 못하고 있다.
• 라) 따라서 이 건의 경우는 재건축사업시행인가일 현재 다른 주택을 보유하고 있어 소득세법시행령 제155조 제16항 규정에 의한 1세대 1주택 비과세특례조항을 적용하지 아니한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

2. 쟁점②에 대하여 본다.

• 가) 청구인은 쟁점아파트분양권 양도가액은 기존주택 양도가액과 주택을 취득할 수 있는 권리의 양도가액이 포함되어 있는 것으로 보고 주택을 취득할 수 있는 권리의 양도차익은 실거래가에 의하여 계산을 하되 기존주택에 대한 양도차익계산은 주택재건축사업계획승인일에 기존주택을 조합에 이전등기하므로 사업계획승인일을 기존주택의 양도일로 보고 이 당시 기존주택평가액이 497,638,400원으로 고가주택에 해당하지 않고 1년이상 장기보유 부동산이므로 기준시가에 계산하여야 한다는 주장이고, 처분청은 쟁점아파트분양권 양도당시 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 기존주택의 양도차익도 실거래가에 의하여 계산하는 것이 정당하다는 의견이므로 이에 대하여 본다.
• 나) 양도물건은 양도당시의 현황에 의하여 판단하여야 하는 바, 이 건 양도당시에는 아파트가 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아야 하는 것이며(○○○, 2002.12.10.외 다수 같은 뜻), 아파트재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 실거래가에 의하여 계산하도록 소득세법시행령 제166조 에서 구체적 계산방법을 별도로 규정하고 있다.
• 다) 따라서 실거래가에 의하여 기존주택의 양도차익과 분양권부분의 양도차익을 구분하여 계산한 후 기존주택의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득금액을 계산한 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.