아파트증여시 증여일로부터 3개월 이내의 유사매매사례가액으로 평가적용함의 당부

심판청구번호 국심2005서2811(2005. 12. 23.) > 1. 처분개요

• 가. 청구인은 청구인의 부 조○○○으로부터 2004.12.3. ○○○(대지 52.8㎡, 건물 83.4㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 증여가액을 기준시가로 산정하여 2005.1.22. 쟁점아파트에 대한 증여세 35,730,000원을 신고·납부하였다..
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 날로부터 3월 이내의 유사매매사례가액이 294,000,000원에 거래된 사실을 확인하여 이를 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보고 청구인이 기 납부한 증여세 35,730,000원에 대한 자금출처를 소명하지 못하여 이를 증여가액에 합산하여 2005.7.11. 청구인에게 2004년도분 증여세 27,269,590원을 추가로 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세법 및 증여세법 제60조 의 규정에 의하면 증여세가 부과되는 재산의 가액의 평가는 증여일 현재의 시가에 의한다고 되어 있으나 동일평형 아파트라도 개인사정이나 매매조건에 따라 매매가액이 상이함에도 처분청이 쟁점아파트에 대한 증여재산 평가액을 인근아파트의 매매사례가액을 기준으로 하여 증여세 과세표준을 산정한 처분은 부당하므로 상속세법 및 증여세법 제60조 제3항 의 규정에 의거 국세청 기준시가로 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세법및 증여세법시행령 제49조 의 규정에 의하면 증여재산은 3월이내에 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 유사매매사례가액을 시가로 보도록 규정하고 있어 인근 동일 평형 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 3개월 이내 유사 매매사례가액을 시가로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세법및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세법및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우¸

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.12.3. 청구인의 부 조○○○으로부터 쟁점아파트를 증여받은 후 증여재산가액을 기준시가로 신고한 사실이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 신고한 것을 부인하고, 쟁점아파트와 같은 단지에 소재한 동일평형아파트의 매매실례가액(294,000,000원)을 쟁점아파트의 시가로 보았으나, 청구인은 처분청이 일방적으로 확보한 매매사례가액을 위치나 주변환경 등 가격형성요인에 따라 개별성이 강한 아파트가액에 일률적으로 적용하는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대해 살펴본다. (가) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정에 의하면 증여재산의 시가를 평가함에 있어서 당해 재산의 매매사례가액이 있으면 동 가액에 의하고, 당해재산에 대한 매매사례가액이 없더라도 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례 가액이 있는 경우에는 당해가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. (나) 국세청 전산자료에 의한 쟁점아파트의 단지내 동일평형 아파트의 시세정보를 보면, 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 시점인 2004.12.5. 시세는 하한가 310,000,000원, 평균가 327,500,000원, 상한가 345,000,000원, 2004.12월. 부동산시세 제공업체인 ○○○에서 조사한 쟁점아파트 단지의 동일평형 아파트의 매매가액은 하한가 310,000,000원, 상한가 350,000,000원으로 나타나고 있다. (다) 처분청이 확보한 쟁점아파트의 단지내 동일평형아파트의 매매사례가액을 보면 2004.10.11. 294,000,000원(○○○) 에 거래된 사실이 나타난다. 종합하건대, 상속세및증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조의 규정의 규정에 의하면, 증여재산가액은 증여일 현재의 시가를 적용하도록 하고 있고, 증여일 전후 3개월내 매매사례가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 인정하도록 되어 있는 바, 처분청이 적용한 매매사례가액 294,000,000원은 증여일 2개월 전 동일평형 아파트 거래가액으로, 당시 국세청 전산자료 및 부동산시세 제공업체인 ○○○에서 조사한 쟁점아파트의 단지내 동일평형 아파트의 하한가보다도 낮은 가액의 매매사례를 적용하고 있을 뿐만 아니라, 쟁점아파트는 12층중 10층(동향)으로 매매된 아파트가 최상층(남향)인 점을 감안하더라도 청구인에게 불리한 매매사례를 적용하였다고 보기도 어려우므로, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액인 294,000,000원으로 평가하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.