입주권 양도시 양도차익 산정 여부

○○○세무서장이 2004.12.16. 청구인에게 한 2001년도 귀속분 양도소득세 37,811,870원의 부과처분은 "기존주택과 부수토지의 평가액"을 양도이후 변경된 최종평가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 ○○○(38평)를 1995.7.28. 취득하여 보유하다가 이를 주택건설촉진법에 의한 재개발조합인 ○○○아파트재건축조합에 제공하고 52평형 아파트의 입주권(이하 "쟁점입주권"이라 한다)을 취득하였다. 청구인은 쟁점입주권을 2001.3.7. 청구외 조○○○에게 양도하고 동 양도차익을 국세청의 공동주택 기준시가로 산정하여 2001.4.27. 양도소득세과세표준예정신고를 하면서 2001년도 귀속분 양도소득세 4,641,840원을 자진납부하였다. 처분청은 쟁점입주권의 양도는 소득세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도이므로 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정한 후 2004.12.16. 청구인에게 2001년도 귀속분 양도소득세 37,811,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.11. 이의신청을 거쳐 2005.7.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 주택건설촉진법에 의한 재건축아파트의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 그 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 소정의 산식에 따라 산정되는 것으로 동 산식에서의 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 동조 제3항에 따라 주택재개발사업의 경우는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이고, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것이다. 따라서 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 "기존주택과 부수토지의 평가액"이 달라졌으므로 이를 평가액으로 하여 쟁점입주권의 양도차익을 산정하여야 한다.

(2) 처분청은 "기존주택과 부수토지의 실지취득가액"이 확인되지 아니한다 하여 소득세법시행령 제166조 제2항 소정의 산식으로 이들 취득가액을 환산하였으나, 이 건의 경우는 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등이 없을 뿐더러 "기존주택과 부수토지의 평가액"이 유동적인 상태에서 청구인이 쟁점입주권을 양도하였는 바, 소득세법 제114조 제5항 에서 규정하고 있는 추계경정 사유에 해당하는 것이다. 따라서 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 같은법시행령 제176조의 2 제2항 제2호에 따라 기존의 아파트 기준시가에 의하여 환산하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 본인이 쟁점입주권을 양도할 당시의 평가액이 아닌 양도후인 2001.9.22. 변경된 평가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있으나 양도차익은 양도시점에서 결정되는 것인 바, 소득세법시행령 제166조 제3항 에서 규정하고 있는 "변경된 가격"도 쟁점입주권을 양도하기 전까지의 것이어야 함으로 청구인의 주장은 이유 없다.

(2) 재건축아파트에 대한 입주권을 취득한 조합원이 아파트 완공전에 입주권 상태로 2001.1.1. 이후 양도함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제2항 을 적용하여야 한다. 따라서 청구인이 위 평가액을 산정하기 위하여 적용하여야 한다고 주장하는 같은법 제114조 제5항과 같은법시행령 제176조의 2는 쟁점입주권이 아닌 토지나 건물 등의 양도시 적용되는 조항임으로 청구인의 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점분양권의 양도차익을 소득세법시행령 제166조 제1항 에 따라 산정함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"을 양도당시가 아닌 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 변경된 평가액으로 할 수 있는지 여부

(2) 쟁점입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 소득세법시행령 제166조 가 아닌 같은법시행령 제176조의 2를 적용할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

(2) 소득세법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 소득세법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(4) 소득세법시행령(2001.12.31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것) 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

［양도가액 - (기존주택과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존주택과 그 부수토지의 평가액 - 기존주택과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존주택과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

○○○

③ 제1항 제1호·제2호 및 제2항에서 기존주택과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

(5) 소득세법시행령(2001.12.31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것) 제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

○○○

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○아파트재건축조합원 총회는 2000.4.29. 청구인의 기존주택과 부수토지의 평가에 따른 지분액을 267,717천원으로 평가하고, 청구인의 쟁점입주권을 취득하기 위한 예상입주부담금을 212,283천원으로 결의하였으며, 청구인은 ○○○구청의 2000.11월 사업계획승인에 따라 취득한 쟁점입주권을 2001.3.7. 조○○○에게 330,000천원에 양도하였다. 위 조합원 총회는 사업계획승인 이후인 2001.9.22. 쟁점입주권과 관련된 기존주택과 부수토지를 366,120천원으로 평가하고, 예상입주부담금을 174,880천원으로 변경하여 결의하였다.

(2) 쟁점1을 본다. 처분청은 쟁점입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 청구인이 쟁점입주권을 양도할 당시의 평가액(267,717천원)을 적용하였고, 이에 대하여 청구인은 양도이후 최종 확정된 평가액(366,120천원)을 적용하여야 한다고 주장하고 있다. 주택건설촉진법에 의한 재건축아파트의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 그 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 소정의 산식에 따라 산정되는 것인데, 동조 제3항은 "제1항 제1호·제2호 및 제2항에서 기존주택과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다"고 규정하고 있다. 따라서 쟁점입주권의 양도차익은 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 달라진 기존주택과 부수토지의 최종평가액으로 산정하여야 한다고 판단되는 바, 이 부분 청구인의 주장이 이유가 있다고 판단된다.

(2) 쟁점2를 본다. 청구인은 기존주택과 부수토지의 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등이 없을 뿐더러 2001.9월 관리처분총회에서 평가액이 확정되기 전에 청구인이 쟁점입주권을 양도하였으므로 이는 소득세법 제114조 제5항 에서 규정하고 있는 추계경정 사유에 해당하는 바, 기존주택과 부수토지의 취득가액은 같은법시행령 제176조의 2 제2항 제2호에 따라 기존의 아파트 기준시가에 의하여 환산하는 것이 타당하다고 주장하고 있다. 그러나 2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 소득세법시행령 제166조 는 같은법시행령 제176조의 2의 규정과는 별도로 2001.1.1. 이후 양도된 재건축아파트에 대한 입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 기존주택과 부수토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우의 취득가액 산정방법에 대하여 명시하고 있다. 따라서 2001.3.7. 양도된 쟁점입주권의 양도에 있어서 처분청이 소득세법시행령 제166조 제2항 을 적용하여 기존주택과 부수토지의 취득가액을 산정함은 정당하다고 판단된다○○○.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.