부당부증여시 양도차익 적정여부

심판청구번호 국심2005서 2792(2006.01.31)

○○○세무서장이 2005.4.14 청구인에게 한 2004년 귀속분 양도소득세 1,332,480원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○○호(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 전세보증금채무 165백만원을 승계하는 조건으로 2004.12.28 아들 정○○○에게 증여하고 양도가액은 승계한 채무가액으로, 취득가액은 취득시 실지거래가액에 승계한 채무액이 증여재산가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 양도차익을 산정하여 2005.2.28 양도소득를 신고하였다. 처분청은 투기지역내 아파트를 부담부증여한 경우에 있어 양도소득세 과세시 현실적으로 당해 아파트 전체의 실지거래가액이 존재할 수 없다는 이유로 쟁점아파트의 부담부증여에 대하여 기준시가를 기준으로 양도차익을 산정하여 2005.4.14 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 1,332,480원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.6 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호에서 규정하는 투기지역에 소재하는 부동산으로 매매시 그 양도소득세는 실지거래가액으로 납부하여야 하는 바 부담부증여의 경우 인계되는 채무금액이 바로 양도가액이 되는 것이며 취득가액은 취득실가에 증여재산가액에서 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 금액이 되는 것으로 청구인이 당초 신고한 내용이 적법하므로 이 건 양도소득세 과세처분은 이를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 건의 경우와 같이 투기지역에 소재하는 아파트를 부담부증여한 경우에 현실적으로 당해 부동산 전체의 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 결과적인 면에서 기준시가에 의하여 부담부증여비율(부담부증여액이 당해 부동산가액에서 차지하는 비율)을 계산할 수 밖에 없고, 동 부담부증여비율이 양도당시의 기준시가를 기준으로 산정된 것이라면 부담부증여액에 대응되는 취득가액도 취득당시의 기준시가에 위 부담부증여비율을 곱하여 산정하는 것이 합리성있다고 보아야 할 것이므로 기준시가를 기준으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 투기지역내에 소재한 쟁점아파트를 부담부증여한 사실에 대하여 증여자인 청구인에게 기준시가를 기준으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. (2) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (5) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 투기지역내에 있는 쟁점아파트를 전세보증금채무 165백만원을 승계하는 조건으로 청구인이 2004.12.28 아들○○○에게 증여하였다는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 부담부증여와 관련하여 증여세를 아래와 같이 실지거래가액으로 취득가액 및 양도가액을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 165,000천원(채무가액) + 취득가액:164,500천원×-------------------------- ＝ 74,363,014원

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+ 양도가액: 365,000천원 × ------------- ＝ 165,000천원 (매매사례가액) 365,000천원

(3) 처분청은 기준시가를 기준으로 아래와 같이 취득가액 및 양도가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. 165,000천원(채무가액) + 취득가액: 77,000천원×------------------------ ＝ 34,808,219원

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+ 양도가액: 288,000천원×------------- ＝ 130,191,000원 (기준시가) 365,000천원

(4) 위와 같이 기준시가를 기준으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분에 대하여 청구인은 쟁점아파트가 투기지역에 소재하였으므로 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다고 주장하고 있어 살펴보면, 소득세법 제88조 제1항 후단에 의하면 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다고 규정하고 있고, 동법 시행령 제159조는 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있다. 그러므로 자산을 부담부증여한 경우에 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 ‘증여 또는 취득 당시의 당해 자산의 가액 × (채무액/증여가액)’에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정하면 될 것이다.

(5) 한편, 상속세및증여세법에 의하면 증여가액을 산정함에 있어 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따라 평가하는 것이 원칙이고, 이 때 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 되어 있으며(상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항), 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에는 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액뿐만 아니라 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 볼 수 있도록 규정되어 있음을 알 수 있다(상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제5항). 따라서, 처분청이 부담부증여비율을 산정함에 있어 채무액 대비 증여가액을 매매사례가액으로 하여 산정(165,000천원/365,000천원)한 것은 타당하다고 판단된다.

(6) 그러나, 양도차익을 계산함에 있어 실제 양도가액은 양도자가 양수자에게 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액을 뜻하는 바, 부담부증여에 있어서 수증자가 증여자의 채무를 인수함으로써 증여자가 면하게 되는 채무 상당액은 증여 자체와 대가관계에 있지 않으나, 증여가액 중 위 채무액에 상당하는 부분이 유상으로 이전되는 것으로 보는 이상 그 이전의 대가는 증여자가 면하게 되는 채무 상당액으로 보아야 할 것이다. 따라서 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분에 대한 실지거래가액은 증여자가 면하게 되는 채무(수증자가 인수하는 채무) 상당액(165,000천원)이라 할 것이다.

(7) 그리고, 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2, 제97조 제1항 제1호 가목 단서는 당해 지역의 부동산가격 상승률이 전국소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 ○○○이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역(이하 '투기지역’이라고 한다)에 소재하는 부동산 중 일정한 경우에는 그 부동산의 양도로 인한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 그런데 쟁점아파트가 투기지역에 위치해 있음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익은 실지거래가액에 의한 양도가액과 취득가액에 의하여야 할 것으로 판단된다. 따라서, 부담부증여비율 산정시 증여가액을 기준시가로 평가한 경우와는 달리 매매사례가액을 적용한 경우에는 취득시의 실지거래가액(164,500천원)을 부담부증여비율(165,000천원/365,000천원)에 곱한 금액(74,363,014원)을 취득가액으로 하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.