대물변제한 쟁점빌라의 분양 판매수입금액을 추계 결정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 자기 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 대지 335.5㎡ 지상에 지하 1층 지상 4층의 ○○주택 16세대(이하 “○○주택”이라 한다)를 전○○과 도급계약을 체결하여 신축하고 1999.12.06. 그 중 10세대(이하 “쟁점빌라”라 한다)를 시공자인 전○○에게 도급공사대금으로 대물 지급하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점빌라 판매수입금액인 1999년 귀속분 수입금액을 ○○주택의 공사금액인 949,684,500원으로, 소득금액을 추계조사 결정한 178,427,886원으로 하여 2005.4.26. 청구인에게 1999년 귀속분 종합소득세 123,503,180원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.07.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1978.08.24. ○○주택이 소재한 토지를 취득하였고, 1998.10.08. 건축업자 전○○의 제안에 따라 공사금액을 949,684,500원(건축물 평당 255,000원)으로 하고, 분양대금으로 공사대금을 지급하는 조건으로 ○○주택의 신축공사계약을 체결하여 시공하였으나, 당시 불경기로 인하여 분양이 전혀 안되자, 전○○이 당초 약속과는 달리 공사대금의 지불보장 없이 공사 진행을 할 수 없다며 ○○주택의 일부세대에 대하여 건축주를 전○○으로 변경 및 재계약을 요구하여 1999.11.13. 쟁점빌라 중 9세대에 대한 건축주 명의를 전○○, 국○○, 임○○, 임○○, 임○○(전○○의 어머니, 처, 친척들로 이하 “전○○ 등” 이라 한다)의 명의로 변경하여 건축허가를 변경한 후, ○○주택의 건축공사비로 쟁점빌라를 현물로 지급하고 그 가액은 966,000천원으로 하여 전○○과 합의각서를 작성하였으며, 1999.12.06. 전○○ 등에게 쟁점빌라의 소유권을 이전하였고, 2000년 3월 및 4월 3세대를 분양하였으며 나머지 3세대는 청구인의 가족이 거주(2세대) 또는 임대(1세대)하다가 2005년 중 모두 양도하였다. 청구인은 쟁점빌라 중 9세대를 변경된 건축주의 명의로 소유권보존 등기함에 있어 집합건물은 건폐율 비율에 의하여 대지권을 부여하여야 하는 관련법 규정에 의하여 등기의 편의상 위 청구인 소유의 대지 335.5㎡ 중 ○○ 및 ○○호 건축주 국○○에게 43.605㎡를, ○○호 건축주 임○○에게 22.547㎡를, ○○호 건축주 임○○에게 22.547㎡를, ○○호, ○○호 및 ○○호 건축주 임○○에게 57.082㎡를, ○○호 및 ○○호 건축주 전○○에게 44.516㎡를 각각 소유권이전등기하고 부동산양도소득세를 신고하였으나, 실제 대금수령은 전혀 없이 변경된 건축주에게 대지지분을 형식적인 매매로 하여 소유권이전 등기한 것이었고, 2000년 분양 양도한 연립주택에 대하여는 2001.05.31. 정상적으로 신고하여 이 건과는 관련이 없다. 처분청은 청구인의 쟁점빌라와 관련 1999년 수입금액을 ○○주택의 건축공사비로 현물 지급한 총 공사금액 949,084,500원으로 하고 별도 필요경비는 인정하지 않고 추계결정 하였는바, 청구인의 1999년 수입금액은 쟁점빌라의 합의 분양가액인 966,000천원이나, 필요경비는 전체 공사비, 토지취득비, 설계비, 취득세・등록세 등 합계 1,551,926천원으로 손실을 본 것이므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2005.3.2. 종합소득세 과세자료의 해명당시 1998.10.8. 체결한 공사계약서만 제출하였고, 2005.03.14.자 확인서에도 전○○과 건축공사 도급금액 대신 ○○빌라 9채와 현금 1억원을 지급하겠다는 합의는 구두로 하였고 기타 증빙서류는 보관하고 있지 않다고 확인한 사실이 있고, 추가 합의서는 당시 제출하지 아니하였으며 작성일자도 없어 동 추가합의서는 당시 제출하지 아니하였으며 작성일자도 없어 동 추가합의서는 진실한 것으로 보기 어렵다. 설령, 청구인이 ○○주택의 공사비로 966,000천원을 지불한 것이 사실이라 하더라도 동 금액은 전체빌라 16세대의 총공사비이므로 1999년 귀속분인 쟁점빌라의 판매수입금액에 귀속되는 필요경비는 609,329,237원[966,000천원×776.1㎡(10세대 건물면적)⁄1,230.39㎡(16세대 건물면적)]으로 소득금액이 추계결정시보다 많게 되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 ○○주택의 건축공사비로 시공자에게 대물 지급한 쟁점빌라의 분양・판매수입금액에 대한 소득금액을 추계 결정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다.

○ 제27조【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액・사업소득금액・일시재산소득금액・기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

○ 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유” 라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모・종업원 수・원자재・상품 또는 제품의 시가・각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량・전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1998.11.10. ○○구청장으로부터 ○○주택의 건축허가를 받았고, 1999.11.8. 청구인 소유의 대지 335.5㎡ 중 43.605㎡를 국○○에게, 22.547㎡를 임○○에게. 22.547㎡를 임○○에게, 57.082㎡를 임○○에게, 44.516㎡을 전○○에게 각각 소유권이전등기하고 부동산양도소득세를 신고하였으며, 1999.11.13. 건축주의 명의를 청구인에서 청구인과 전○○ 등의 6명으로 변경하였고, 1999.12.6. 동 연립주택의 16세대 중 9세대(○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호)는 전○○ 등의 소유로, 나머지 7세대(○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호)는 청구인의 소유로 하여 소유권 보존등기 하였으며, 청구인의 소유인 ○○호, ○○호, ○○호, ○○호는 2000년 중 일반분양자에게 분양되어 소유권이전 등기된 사실이 부동산양도소득세 신고서, 종로구청장의 건축허가・변경허가공문, ○○주택의 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 처분청의 ○○주택 소재 토지의 양도와 관련한 과세자료 해명요청에 대하여 건축업자인 전○○과의 도급공사계약서 및 합의각서를 제출하며 동 연립주택의 건축공사비로 위 전○○ 등의 명의로 소유권보존 등기된 9세대와 청구인의 명의로 소유권보존 등기된 ○○호(전체 10세대로, 쟁점빌라임)를 1999년 중 시공자인 전○○에게 대물 지급한 것임을 소명하였고, 이에 처분청은 ○○주택의 도급공사계약서상 총 공사대금 949,684,500원을 청구인의 1999년 귀속분 수입금액으로 하고, 소득금액을 추계 결정하여 이 건 과세한 사실이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(3) 이에 청구인은 쟁점빌라의 분양수입금액에 대한 소득금액을 실지조사 결정할 것을 주장하면서, 청구인과 전○○간에 체결한 ○○주택의 도급공사계약서・합의각서, 법무사 김○○의 사실 확인서, ○○주택 16세대의 등기부등본(폐쇄 및 멸실 등기부 포함), 건축공사비 비용내역서, 부동산매매계약서, 설계감리 입금표, 토지・건물등기비영수증, 하자보수비 영수증 및 공인인증서, 청구인의 수첩사본 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 1998.10.8. 건축주인 청구인과 시공자인 전○○간에 체결한 ○○주택의 신축공사에 대한 도급공사계약서 사본을 보면, 건축연면적은 건축허가면적인 1,227.07㎡로, 건축공사비는 평당 2,550천원으로 총 공사금액은 949,084,500원 등으로 되어 있고, 합의각서(작성일 미상)을 보면, ○○주택의 공사대금 총액을 966,000천원으로 하여 현물 및 현금으로 지급하고, 현물가액은 ○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호, 6채 6억원으로, 현금가액은 분양된 ○○호 103,500천원, ○○호 102,000천원, ○○호 80,000천원의 총 285,500천원으로, 나머지 80,500천원은 ○○호를 분양 후 지급하는 등으로 되어 있는 바, 청구인은 ○○주택의 총 건축공사비 및 쟁점빌라 분양수입 금액은 각각 966,000천원이고, 그 중 쟁점빌라의 건축공사비 10세대 분 안분금액(609,329천원) 외에 동 신축주택의 소재 토지 취득비, 설계비, 취득・등록세, 이웃주민에 대한 하자보수비, 추가가스공사비, 분양비 및 기타 업무추진비 등으로 총 585,926천원이 건축공사비외의별도 지출되었으므로 이를 필요경비로 추가 인정하여 줄 것을 주장하고 있고, 동 금액을 쟁점빌라 분으로 안분계산하면, 아래 <표>와 같다. <표> 청구인이 주장하는 건축 공사비외 추가 필요경비내역 (단위: 원) 청구인이 주장하는 추가 필요경비 내역(16세대분) 쟁점빌라(10세대)분 안분금액(‘99 귀속) 항 목 금액 증빙제출내역 토지취득비 (구건물 21평 포함) 467,250,000 매매계약서 294,729,902 설계비 계약금 3,000,000 입금표 2매 27,691,049 설계비 40,900,000 입금표 1매 취득・등록세 등 11,776,120 영수증 10매 7,428,089 주민민원 협의비용 현○○ 5,000,000 영수증, 공증서 3,153,878 조○○ 10,000,000 청구인의 수첩사본 6,307,756 분양비용 17,000,000 영수증, 수첩사본 10,723,185 가스공사 추진비 10,000,000 청구인의 수첩사본 6,307,756 현수막제작비(60개) 6,000,000 영수증 3매 3,784,653 기타 업무추진비 15,000,000 청구인의 수첩사본 9,461,634 계 585,926,000 369,587,902 (나) 청구인이 추가 필요경비에 대한 증빙자료로 제출한 부동산 매매계약서를 보면, 1978.8.24. 매도자 현○○와 매수인 청구인이 ○○주택이 소재한 토지 105평, 지상 구건물 21평을 매매대금 467,250천원에 매매한 것으로 되어 있으나, 1930년대 신축된 구건물 가액을 제외하고 모두 토지가액으로 볼 경우 평당 단가는 4,450,000원으로 그 위치가 번화한 상가지역이 아닌 주택가이고 토지대장상에 기재되어 있는 1979.01.01. 기준 토지등급(68)에 따른 ㎡당 가액 24,190원(평당 79,338원) 및 1990.01.01. 최초 고시된 동 토지의 개별공시지가 600,000원⁄㎡에 비하여 매매가액이 지나치게 높고, 동 매매계약서 원본이 오랜 세월을 거친 변색의 흔적이 별로 없어 30여년 이전에 작성된 것으로 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 동 부동산매매계약서를 신빙성이 있는 증빙자료로 볼 수 없으므로 동 토지취득비를 그대로 인정하기 어렵다.

○○주택의 건축물 설계감리입금표를 보면, 청구인이 뿌리 건축 이○○에게 1997.10.5. 및 1997.10.5. 2백만원 및 1백만원을, ○○건축사 이○○에게 1998.11.20. “○○동 ○○ 설계비”로 40,900천원을 각각 지급한 것으로 영수인란에 이○○ 및 이○○의 날인이 있으나, 청구인과 전○○이 체결한 도급공사계약서 제11조(설계도서)에 “평면 내부 계획은 갑(청구인)이 확정하되, 설계대금은 을(전○○)이 지급한다.”고 약정되어 있어 설계비는 건축공사비에 이미 포함된 것으로 볼 수 있고, 토지 및 건물등기비 영수증 10매를 보면, 1999년 10월 법무사 김○○이 전○○ 등에 발급한 쟁점빌라 중 9세대의 토지지분에 대한 소유권이전 및 신축건물의 소유권보존에 따른 취득세, 등록세, 교육세, 증지대, 수수료 등으로 합계 11,776,120원을 김○○이 영수한 것으로 되어 있으나, 그 지급자가 전○○ 등으로 되어 있어 청구인이 이를 지급한 것인지 여부를 알 수 없으며, 나머지 가스공사비, 분양비, 이웃주민에 대한 민원협의비용 등은 실제 지급사실 등을 알 수 없어 토지취득비 및 설계비 등을 추가적인 필요경비로 인정하여 소득금액을 실지조사 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(4) 그렇다면, 처분청이 청구인의 1999년 귀속 쟁점빌라의 분양・판매수입금액과 관련한 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당하는 것으로 보아 그 과세표준 및 세액을 소득세법 제80조 제3항 의 규정에 의거 추계 결정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.