양도차익을 실거래가액으로 계산할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

청구인은 2002.3.29. 취득한 ○○○를 2003.5.12. 청구외 김○○○에게 양도한 후 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니함에 따라 양도차익을 기준시가로 계산하여 2004.12.15. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 13,149,340원을 결정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.5. 이의신청을 거쳐 2005.7.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트를 양도한 후 양도소득세 신고를 하지 않아 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 결정한 사실은 인정하지만, 대법원 판례 등에서 기준시가에 의한 산출세액은 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과하지 못하도록 하고 있으므로 양도차익을 취득 및 양도당시의 매매계약서에 의한 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 취득 및 양도당시 매매계약서는 제출하고 있지만 실지거래가액을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙서류의 제출이 없어 실지거래가액을 확인할 수 없으며, 쟁점아파트의 양도소득세 무신고에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 1년 이상 보유한 쟁점아파트를 양도한 후 신고를 하지 아니한 경우 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. ∼ 3. (생 략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. ∼ 7. (생 략)

② ∼ ⑥ (생 략) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② ∼ ③ (생 략) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ ∼ ⑦ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 쟁점아파트를 양도 후 신고하지 아니한 사실과 쟁점아파트의 보유기간이 1년 이상으로 기준시가 결정대상임에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 취득당시(2002.3.29) 기준시가 고지(2002.4.4)가 며칠만 빨랐더라도 45,500,000원이 상승한 취득후 기준시가를 적용받게 되었을 것이나 시세를 반영하지 못한 취득당시 기준시가로 인하여 세금이 과다하게 부과되었고, 쟁점아파트에 대한 양도소득세를 기준시가로 결정하더라도 그 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과하지 못하므로 쟁점아파트에 대한 양도소득세를 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장하면서, 부동산매매계약서를 증빙서류로 제출하고 있다. 2002.2.25. 작성된 취득당시의 부동산매매계약서를 살펴보면, 쟁점아파트를 215,000,000원에 취득한 것으로 되어 있으며, 2003.4월에 작성된 양도당시의 부동산매매계약서에는 쟁점아파트를 250,000,000원에 양도한 것으로 되어 있다.

3. 한편, 처분청은 쟁점아파트에 대한 양도소득세를 기준시가로 결정하면서, 양도가액을 187,500,000원, 취득가액을 122,500,000원, 양도차익을 61,325,000원, 그리고 산출세액을 11,382,750원으로 결정한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

4. 처분청의 기준시가 결정에 대하여 실지거래가액으로 결정하여 달라는 청구인의 주장에 대한 관련법령을 살펴보면, 소득세법 제96조 및 제100조에서 취득 후 1년 이내에 양도하는 부동산 또는 양도자가 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 확정신고기한까지 신고하는 경우 등은 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하며, 그렇지 않은 경우에는 기준시가로 양도소득세를 결정하도록 규정하고 있다.

5. 이상과 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점아파트를 취득하여 1년 이상 보유하다가 양도한 후 양도소득세 확정신고기한까지 양도소득세 신고를 하지 아니하여 이는 기준시가 과세대상으로 실지거래가액 과세대상이 아니며, 처분청이 기준시가로 결정한 산출세액 11,382,750원의 경우에도 청구인이 제출한 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 계산한 양도차익 30,890,000원(양도가액 250,000,000원 - 필요경비 219,110,000원)을 초과하지 아니한다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 결정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.