아파트의 증여재산가액 산정

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.3.23. ○○○아파트 ○○○동 604호(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 청구인의 어머니 백○○○으로부터 증여받고 쟁점아파트를 기준시가(442,500천원)로 평가하여 증여세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 근거하여 쟁점아파트와 같은 단지내 동일평형의 매매실례가액 및 인근부동산중개업소 탐문가액 등을 감안하여 산정한 시가(610,000,000원)를 증여가액으로 결정하여 2005.4.1. 청구인에게 2004년도분 증여세 45,010,900원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.6.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 국세청장이 정한 기준시가 이외에는 시가에 관한 정보가 없는 상태에서 국세청장이 매년 실지거래가액을 조사하여 고시한 기준시가를 신뢰하여 납세의무를 이행한 것으로과세관청이 매매사례가액을 조사하여 증여재산가액을 경정하는 것은 조세법률주의 및 신의성실의 원칙에 위배되는 것임

(2) 매매사례가액의 채택에 있어서 거래회수나 거래시기, 신고가액과 매매사례가액의 차이 등 구체적인 적용범위도 정하고 있지 않은 추상적이고 불명확하며 과세관청의 자의에 따라 증여재산가액이 결정될 우려가 있으며, 부동산의 가격은 개별성이 매우 강하여 같은 동 내의 규모가 같은 아파트라 하더라도 각 층마다 그 가격이 다르고 같은 층이라도 그 층의 위치(조망원, 일조권 등), 시설의 상태(구조변경, 인테리어의 시공정도 및 시공시기 등)에 따라 가격이 다를 수 있다.

(3) 처분청이 쟁점아파트에 대한 매매실례가액을 산정하여 과세하는 것은 세무서장이 기준시가를 임의로 산정하여 고시하는 것과 같은 것이며 이는 국세청장이 산정하여 고시하도록 규정하고 있는 법령에 위반되는 것으로 조세법률주의에 반하는 것이다(대법원 88누2908, 1989.2.15 판결 참조).

• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 제60조 에서는 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에서는 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매실례가액을 시가로 본다고 규정하고 있는 것으로 볼 때 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어서 청구인이 신고한 기준시가를 부인하고 비교평가아파트의 매매실례가액을 시가로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여받은 아파트와 면적·위치·용도 등이 유사한 다른 아파트의 평가기준일 전후 3월 이내 매매실례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)- (2003.12.30. 법률 제7010호로 개정된 후의 것)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) - (2003.12.30. 법률 제7010호로 개정된 후의 것)

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. (생 략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점아파트의 시가를 구하기 위하여 수집한 다른 아파트의 매매실례가액 및 시가확인내용을 <표 1> 및 <표 2>와 같고, 쟁점아파트와 다른 아파트의 기준시가 변동내역은 <표 3>과 같으며, 국세통합전산망시스템상의 거래시가는 <표 4>와 같다. <표 1> 다른 아파트 매매실례가액○○○ <표 2> 시가확인내용○○○ <표 3> 국세청 기준시가○○○ <표 4> 국세통합전산망시스템상 시세○○○ (2) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 과 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재 시가에 의하고 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 매매가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

(3) 그렇다면, 청구인이 신고한 쟁점아파트 증여재산가액(442,500,00원)을 부인하고 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목 등이 동일하거나 유사하고 평가기준일(2004.3.23) 전후 3월 이내의 기간 중 실제 매매한 사실이 있는 다른 아파트의 거래가액중 최저 거래가액인 ○○○동 303호의 거래가액 618,000,000원보다 낮게 평가한 610,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 인정하고 증여재산가액을 산정하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.