특수관계자간의 부동산을 저가임대하였는지 여부

심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구인이 ○○○를 특수관계자인 주식회사 ○○○(이하 "○○○"라 한다)에게 부당하게 낮은 가액으로 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인하면서 부가가치세 간주임대료 계산시 적용하는 이자율(○○○이 고시하는 정기예금이자율)로 적정 임대료를 산출하여 2000.1기∼2004.1기 임대료수입 과소신고분 19,060,932원에 대한 부가가치세 2,855,990원(2000.1기분 343,280원, 2000.2기분 343,280원, 2001.1기분 369,690원, 2001.2기분 349,300원, 2002.1기분 358,370원, 2002.2기분 337,220원, 2003.1기분 300,970원, 2003.2기분 287,770원, 2004.1기분 146,990원)을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.6.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 부당행위계산부인함에 있어 적용한 정기예금이자율은 부가가치세 신고시 간주임대료에 적용하는 이자율로, 동 이자율로 임대보증금을 환산하면 항상 납세자에게 부당한 결과를 초래하므로 임대보증금을 월세로 환산할 때는 상가임대차보호법상의 기간별 이자율(통상 월 1∼2% 이자율)을 적용하여 저가임대에 해당하는지 여부를 판단해야 하며, 이 방법으로 할 경우 이 건은 부당행위계산부인대상이 아니다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 정기예금이자율을 적용하여 간주임대료를 계산하는 것은 적정하지 않으므로 시중에서 상가임대차시 적용하는 기간별 이자율로 임대료를 산정해야 한다고 주장하나, 기간별 이자율은 세법에서 규정하고 있지 않는 과세방법이고, 또한 이는 사회통념에 비추어 볼 때 객관성이 없어 인정하기 어려운 방법일 수도 있는 만큼 법규정대로 ○○○이 고시하는 정기예금이자율로 적정 임대료를 산정하여 부당행위계산부인하는 것이 정당한 과세처분이다.

• 가. 쟁 점 특수관계자간의 부동산 저가임대에 대해 부당행위계산부인함에 있어 임대보증금과 월세의 합계가 저가에 해당하는지 여부는 임대보증금 환산을 ○○○이 고시하는 정기예금이자율에 의할 것이 아니고, 현실에 맞게 시중의 실제 이자율(월1∼2%)로 하여 저가임대 해당 여부를 가려야 하고, 이를 입법화해야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니한 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 부가가치세법시행령 제49조 의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) × ──────────────────── = 과세표준 365(윤년의 경우에는 366)

② 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우에는 제1항의 산식 중 “당해 기간의 전세금 또는 임대보증금”을 “당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 - 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금”으로 한다. 이 경우 임차한 부동산중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금은 다음 산식에 의한 금액을 제외한 금액으로 한다. 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 직접 자기의 사업에 사용하는 면적 ×-------------------------------------------------------------- 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 임차한 부동산의 총 면적

③ 과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 산식을 순차로 적용하여 과세표준을 계산한다. (2001. 12. 31 항번개정)

1. (임대료 등의 대가 및 제1항의 규정에 의하여 계산한 금액) 토지가액 또는 건물가액 × ──────────────────── 토지가액과 정착된 건물가액의 합계액 ＝ 토지분에 대한 임대료상당액 또는 건물분에 대한 임대료상당액 과세되는 토지임대면적

2. (제1호에 의한 금액) × ──────────── 총토지임대면적 ＝ 토지임대과세표준 과세되는 건물임대면적

3. (제1호에 의한 금액) × ──────────── 총건물임대면적 ＝ 건물임대과세표준

④ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 소득세법시행령 제51조 제2항 의 규정을 준용한다. 소득세법 시행령 제50조 【시가의 기준】① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각 호에 정하는 가격으로 한다

1. 사업자가 특수관계있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격 소득세법 제41조 【부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산 임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산】① 법 제41조 및 법 제101조에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 부가가치세법 시행령 제69조 【추계경정방법】 ① 법 제21조 제2항 단서에 규정하는 추계경정은 다음 각호에 규정하는 방법에 의한다.

1. 기장이 정당하다고 인정되고 신고가 성실하여 법 제21조 제1항의 규정에 의한 경정을 받지 아니한 동일업황의 다른 동업자와의 권형에 의하여 계산하는 방법

2. 국세청장이 업종별로 투입원재료에 대하여 조사한 생산수율이 있는 때에는 이를 적용하여 계산한 생산량에 그 과세기간 중에 공급한 수량의 시가를 적용하여 계산하는 방법

3. 국세청장이 사업의 종류, 지역 등을 감안하여 사업과 관련된 인적·물적 시설(종업원, 객실, 사업장, 차량，수도, 전기 등)의 수량 또는 가액과 매출액의 관계를 정한 영업효율이 있는 때에는 이를 적용하여 계산하는 방법

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인이 2000.1기∼2004.1기중 신고한 ○○○ 건물의 부동산임대 공급가액 내역은 아래와 같다.

○○○ (나) 처분청에서 조사한 ○○○ 4층의 2000.1기∼2004.1기 부동산임대현황을 보면, 401호 68.53㎡는 청구인과 특수관계에 있는 ○○○에서 보증금 4,000만원(관리비 별도)에 임차사용하고 있고, 402호 68.45㎡는 ○○○에서 보증금 1,500만원, 월세 80만원(관리비 포함)에 임차 사용하다가 2003.2.28.퇴거한 것으로 확인되며, 기타 ○○○ 3층, 4층의 실제 임대면적과 임대료 내역은 아래와 같다.

○○○ (다) 처분청은 특수관계가 없으면서도 ○○○와 같은 건물, 같은 층○○○을 임차하여 사용하고 있는 청구외○○○의 임대사례를 적정임대사례로 보아 간주이자율(4.2%∼7.5%)을 적용, 각 과세기간별 적정임대료(/㎡)를 아래와 같이 산출하였다.

○○○ (라) 처분청의 과세자료에 의하면, ○○○ 건물은 철근콘크리트조 건물로 임대면적은 830.63㎡이며, 이중 특수관계자인 ○○○에서 4층 68.53㎡(보증금 4천만원)를 저가사용하고 있는 것으로 보아 처분청은 특수관계자인 ○○○의 적정임대료를 2004. 4월까지는 특수관계가 없는 같은 건물, 같은 층의 청구외 ○○○의 임대가액으로 과세하고,○○○이 4층에서 3층으로 이전한 2004. 4월 이후는 같은 건물내 청구외 사단법인 ○○○의 임대사례에 의해 당초 고지예고했던 부가가치세를 2,855,990원으로 감액경정한 것으로 확인된다.

(2) 판단 처분청은 ○○○의 위 ㎡당 임대료 금액을 특수관계에 있는 ○○○의 임대면적에 적용하여 적정 임대료를 산출하고, 청구인이 신고한 임대수입금액과의 차액을 부당행위계산부인하여 이 건 과세하였다.

○○○ 청구인은 처분청이 적용한 연이자율(2000년: 7.5%, 2001년: 5.8%, 2002년: 4.6%, 2003년: 4.2%, 2004년: 4.2%)은 부가가치세 신고시 간주임대에 적용하는 연 이자율로 이를 임대보증금을 월세로 전환하는 이자율로 하는 것은 법규정에 없는 잘못된 처분으로, 일반적으로 아파트나 상가 등의 임대보증금을 월세로 전환할 때 보통 임대보증금에 월 1∼2%의 이자 상당액을 월세로 하기로 임대인과 임차인이 약정하고 있는 것이 현실이므로, 이 건의 경우도 2000년 24%(월2%), 2001년 18%(월1.5%), 2002년 12%(월1%), 2003년 12%(월1%), 2004년 12%(월1%)를 적용하면 2000년도는 청구인이 임대료를 연간 600,000원 더 받은 것이 되고, 2001년은 연간 300,000원 덜 받은 것이 되며, 2002년 이후에는 연간 약 2,400,000원 정도 덜 받은 것이 되는 등 통산한 차액이 미미하여 부당행위계산부인대상이 아니라는 주장이다. 부가가치세법시행령 제49조 의 2(부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례) 제1항에서는 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다. 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) × ──────────────────── = 과세표준 365(윤년의 경우에는 366) 위 규정 등에 의하면, 부동산임대용역에 대한 과세표준계산은 당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율에 의한다고 규정하고 있어 청구인이 말하는 소위기간별 이자율을 적용하여 저가임대에 해당하는지 여부를 가려야 한다는 주장은 적용여지가 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.